Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 10/04/2025
à : Monsieur [X] [R], Madame [U] [N] épouse [R]


Copie exécutoire délivrée 
le : 10/04/2025
à : Maître Olivier MAYRAND

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/06289 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HRL

N° MINUTE : 
7/2025






JUGEMENT 
rendu le jeudi 10 avril 2025


DEMANDERESSE
La Société FINOR-CLERY, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Olivier MAYRAND de la SELARL DMP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0162


DÉFENDEURS
Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 4]
Madame [U] [N] épouse [R], demeurant [Adresse 4]
représentés tout deux par Mme [L] [R] (sa fille) munie d’un pouvoir spécial et d’une pièce d’identité 


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier




Décision du 10 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06289 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5HRL


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2005 à effet au 1er juillet 2024, la société FINOR-CLERY a donné à bail à M. [X] [R] et Mme [U] [R] un bail d'habitation pour un logement de trois pièces situé [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1] [Adresse 9], et par escalier intérieur un grenier composé de trois pièces, pour une durée de sept ans renouvelable, moyennant un loyer annuel de 13920 euros, hors charges.

Une offre de renouvellement du bail a été signifiée par commissaire de justice à M. [X] [R] et Mme [U] [R] le 26 décembre 2023 au visa de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 pour un loyer de 24556,68 euros annuel à compter du 1er juillet 2024, hausse applicable par sixième, soit une augmentation de 1111,46 euros.

En l’absence de réponse des locataires, la commission de conciliation a été saisie par la bailleresse le 26 février 2024, qui a rendu un avis le 5 juin 2024, dans lequel elle a constaté que la proposition de renouvellement du bail avec majoration du loyer n’était pas conforme à l’article 140 de la loi [Localité 8] tant sur la forme que sur le fond.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la société FINOR-CLERY a fait assigner M. [X] [R] et Mme [U] [R] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de:
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 24556,68 euros,
- dire que l’augmentation du loyer s’appliquera par 6ème annuel soit une augmentation de 1111,46 euros par an,
- dire que le loyer applicable pour la première année s’élèvera en conséquence à la somme de 18999,38 euros,
- condamner solidairement M. [X] [R] et Mme [U] [R] à payer les compléments de loyer correspondants à la date du jugement à intervenir,
- les condamner à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux dépens.

Appelée à l'audience du 24 septembre 2024, l'affaire a été renvoyée à l’audience du 31 janvier 2025.

A l'audience, la société FINOR-CLERY représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions communiquées aux défendeurs avant l’audience au terme desquels elle sollicite de:
- fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024 à la somme annuelle en principal de 20455,08 euros,
- dire que l’augmentation du loyer s’appliquera par 6ème annuel,
- condamner solidairement M. [X] [R] et Mme [U] [R] à payer les compléments de loyer correspondants à la date du jugement à intervenir,
- les condamner à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux dépens.

Au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018, elle indique que le prix au mètre carré de l’appartement est largement inférieur au loyer de référence minoré. S’agissant de l’irrecevabilité de sa demande soulevée par les défendeurs, elle indique avoir régularisé sa demande par le biais de ses conclusions en visant la Loi [Localité 8], en précisant le loyer de référence minoré qui se porte à 18,5 euros le mètre carré, les locataires payant actuellement un loyer de 1490,66 euros pour une superficie de 92,14 mètres carrés, soit 16,16 euros le mètre carré. Il est souligné que le nouveau loyer proposé est inférieur à ce qui était par erreur indiqué dans la proposition de renouvellement et que les défendeurs ne font état d’aucun grief. Elle demande à ce qu’ils soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

M. [X] [R] et Mme [U] [R], représentés par leur fille Mme [L] [R], sollicitent :
- que la société FINOR-CLERY soit déboutée de ses demandes,
- qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 3000 euros au titre de travaux non réalisés en 2010 suite à un incendie, ainsi qu’à 100 euros d’astreinte par jour pendant trente jours pour la réalisation de travaux d’étanchéité du sol de leur salle de bains,
- qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que sa demande est irrecevable comme ne respectant pas les dispositions de la loi [Localité 8], ce qui leur a causé un grief, le loyer de référence minoré ne figurant en outre pas sur sa proposition de renouvellement et le loyer proposé ne correspondant pas à la loi. Ils ajoutent que les loyers de référence qu’eux-mêmes versent aux débats ne correspondent pas à ceux versés en procédure par la demanderesse et que la réévaluation du loyer n’est pas justifiée. Ils justifient leurs autres demandes par l’état de l’appartement et les travaux nécessaires, ainsi que par le préjudice subi du fait de la procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 140 VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la commune de [Localité 10] peut demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Au terme de ce dispositif, lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.
Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

A défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la même loi s'applique à chaque valeur ainsi définie.

A [Localité 10], le décret n°2019-315 du 12 avril 2019 a rendu ce dispositif expérimental applicable et un arrêté préfectoral n°2021-06-04-0002 a fixé les loyers de référence (le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré) pour la Ville de [Localité 10] du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

Sur la recevabilité de la demande de fixation du loyer

En l’espèce, par acte d'huissier du 26 décembre 2023, la société FINOR-CLERY a proposé que le loyer de M. [X] [R] et Mme [U] [R] soit porté, par sixième, à la somme de 24556,68 euros, soit 1111,46 euros par an. La commission de conciliation a été saisie par lettre reçue le 28 février 2024, soit dans le délai de quatre mois avant le terme du contrat. La commission de conciliation a rendu son avis le 5 juin 2024. Le juge des contentieux de la protection a été saisi par une assignation du 17 juin 2024, soit avant le terme du contrat, lequel était le 30 juin 2024. La demande est donc recevable en la forme.

Sur la nullité de l’offre de renouvellement du bailleur

En l’espèce, M. [X] [R] et Mme [U] [R] soutiennent que la proposition de renouvellement du contrat de bail qui leur a été notifié le 26 décembre 2024, alors que les dispositions de la loi [Localité 8] étaient en vigueur, ne comporte pas la reproduction des dispositions de l’article 140 VI ni la mention du montant du loyer de référence minoré ayant servi à déterminer le loyer demandé, que ces irrégularités leur ont créé un grief.

Il appartient au preneur qui a reçu notification d’une proposition d’un nouveau loyer qui ne reproduit pas les dispositions de l’article 17-2 ou le loyer de référence minoré de préciser et de prouver, en application de l’article 114 du code de procédure civile, le grief que lui cause l’irrégularité.

M. [X] [R] et Mme [U] [R] considèrent avoir subi un grief en ce qu’ils n’ont pas été informés du loyer de référence minoré et n’ont pas été en mesure d’apprécier la justesse et la légalité du loyer demandé.

Il sera constaté que les défendeurs n’ont à aucun moment répondu à l’offre de renouvellement et que la commission saisie a rendu un avis d’irrecevabilité. 

M. [X] [R] et Mme [U] [R] ne rapportent ainsi pas la preuve du grief allégué. En outre, les dernières conclusions de la demanderesse font état des dispositions de la loi [Localité 8] et du loyer de référence.

En conséquence, l’offre de renouvellement du bail n’encourt pas la nullité de ce chef.

Sur les références fournies par le bailleur

Le décret n°90-781 du 31 août 1990 portant application des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée précise les caractéristiques des offres à produire pour justifier de l’augmentation du loyer.

Il est ainsi nécessaire de fournir au moins six références dans la commune de [Localité 10], références relevées dans le voisinage du logement en cause, le même groupe d'immeubles, ou dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique, avec la précision, au moins pour les deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans. En outre, les références doivent mentionner:
a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;
b) La qualité et l'époque de construction de l'immeuble ;
c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;
d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;
f) Son état d'équipement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage ;
g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Les dispositions d'ordre public de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 90-780 du 31 août 1990 imposent au bailleur d'en respecter impérativement les termes.

Sont mentionnées dans l’offre de renouvellement de bail, six références portant sur des appartements de 3 pièces dans des immeubles construits avant 1946. Deux appartements se situent dans la même rue que l’appartement litigieux. Deux appartements sont situés dans le [Localité 2] et deux autres dans le [Localité 7]. Les superficies varient de 40m2 à 87,6 m2. Ils sont enfin situés entre le 3ème et le 5ème étage.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le loyer payé par M. [X] [R] et Mme [U] [R] au jour de la proposition de l'offre de renouvellement était de 1490,66 euros soit 15,95 euros le m², l'appartement loué ayant une surface de 93,40 m².

Sur le fond de la demande de réévaluation, le bailleur justifie à l’audience d'un loyer de référence minoré applicable de 18,5 euros le m².

M. [X] [R] et Mme [U] [R] communiquent seize références locatives de l’Observatoire des loyers dont il ressort qu’un seul appartement a un loyer au m2 inférieur à celui payé par les défendeurs.

M. [X] [R] et Mme [U] [R] contestent la réévaluation du loyer en se basant sur le montant du loyer au regard de l'état de vétusté. Or l’article 140 VI de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, précité, prévoit que « le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer ». Il est constant que l’état du logement n’a pas à être pris en compte pour la réévaluation du loyer. 

Au regard de ces éléments, il sera considéré que le loyer actuel des défendeurs est inférieur au loyer de référence minoré.

Il conviendra en conséquence de faire droit à la demande de réévaluation du loyer pour le porter au montant du loyer de référence minoré de 18,5 euros le m2.

Ladite hausse de loyer étant supérieure à 10%, il convient de prévoir une hausse par sixième annuel au contrat renouvelé.

Ainsi, il convient de fixer le montant du loyer de la manière suivante à compter du 1er juillet 2024 :
- à la somme de 1530,20 euros pour la première année,
- à la somme de 1569,74 euros pour la deuxième année,
- à la somme de 1609,28 euros pour la troisième année,
- à la somme de 1648,82 euros pour la quatrième année,
- à la somme de 1688,36 euros pour la cinquième année,
- à la somme de 1727,90 euros pour la sixième année ,
étant précisé que la révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la même loi s'applique à chaque valeur ainsi définie en vertu du dernier alinéa de l'article 140 VI précité.

M. [X] [R] et Mme [U] [R] seront condamnés à payer à la société FINOR-CLERY les compléments de loyers correspondants à compter du 1er juillet 2024. Tous deux étant mariés et cette condamnation portant sur une dépense d’entretien du ménage, cette condamnation sera prononcée solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles des locataires s’agissant des travaux

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Il ressort également de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur s'engage à remettre aux locataires un logement en bon état d'usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S'ajoutent à cette obligation de délivrance celles d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état d'usage et d'y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l'entretien des locaux loués.

En l’espèce, M. [X] [R] et Mme [U] [R] évoquent une absence de réalisation de travaux après un incendie ayant eu lieu en 2010. Ils versent aux débats un procès-verbal de constat en date du 29 juin 2015 par commissaire de justice faisant part d’une réfection partielle des lieux. Des photos de travaux réalisés dans les combles, un mail de novembre 2024 évoquant un dégât des eaux et des photos d’une salle de bains sont également versés aux débats. La demanderesse justifie de travaux réalisés suite à l’incendie de 2010. Elle conteste que les photos représentent l’état actuel de l’appartement.

Les éléments communiqués par les défendeurs sont insuffisants pour connaître l’état actuel des lieux et les travaux éventuellement nécessaires. Ainsi, le constat fait par commissaire de justice date de 2015 soit il y a dix ans, ce qui ne peut suffire pour établir la situation actuelle, d’autant plus qu’il n’est fait état d’aucune demande à la bailleresse par les locataires depuis. S’agissant de la salle de bains, M. [X] [R] et Mme [U] [R] ne justifient par aucune pièce une demande faite à la bailleresse de réalisation de travaux dans la salle de bains. Le seul mail versé en procédure n’établit en outre aucunement la nécessité de faire réaliser des travaux d’étanchéité. Au regard de ces éléments, les défendeurs seront déboutés de leurs demandes au titre des travaux.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [X] [R] et Mme [U] [R] seront déboutés de leur demande faite à ce titre.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la société FINOR-CLERY,

CONSTATE le renouvellement du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 11] ([Adresse 6] étage entre la société FINOR-CLERY, d’une part et M. [X] [R] et Mme [U] [R], d’autre part à compter du 1er juillet 2024,

FIXE le nouveau loyer mensuel applicable à compter du 1er juillet 2024 à la somme de 1727,90 euros sur la base d'un loyer de 18,5 euros le m2, qui s'appliquera par sixième annuel au contrat renouvelé,

CONDAMNE solidairement M. [X] [R] et Mme [U] [R] à payer à la société FINOR-CLERY les compléments de loyers correspondants à compter du 1er juillet 2024,

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [X] [R] et Mme [U] [R],

CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [U] [R] à payer à la société FINOR-CLERY la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [R] et Mme [U] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La juge