Tribunal Judiciaire · ILLKIRCH Civil — 2 avril 2025

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’[O]-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Localité 8]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 9]

 ______________________

[O] Civil
N° RG 24/10613 
N° Portalis DB2E-W-B7I-NGAC
 ______________________

MINUTE N° 

 ______________________
 







Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me JANTKOWIAK

Copie certifiée conforme délivrée à :

- M. [Y]
- Mme [Y]
- Préfecture du Bas-Rhin


le 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
__________


JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE 




DEMANDERESSE : 

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008 Agissant par son mandataire SAS CITY RUHL SEGESCA
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 94




DEFENDEURS :

Monsieur [N] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 7]
non comparant

Madame [Z] [I] épouse [Y]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparante






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection 
Morgane SCHWARTZ, Greffier 


DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 29 Janvier 2025 
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion






FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 656 du code de procédure civile le 4 novembre 2024 à monsieur [N] [Y] et madame [Z] [I] épouse [Y], la société FONCIERE DI 01/2008 expose que :
- suivant actes sous seings privés du 24 mars 2010, elle a donné à bail à monsieur et madame [Y] un local à usage d'habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 11] ;
- le loyer convenu actuel est de 775,06 euros charges inclues ;
- après plusieurs mois de loyers impayés, la société FONCIERE DI 01/2008 a, le 18 juin 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 13 juin 2024 à la somme de 1 376,09 euros en principal ; 

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société FONCIERE DI 01/2008 a, le 4 novembre 2024, fait assigner monsieur et madame [Y] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
▸ ordonner l’expulsion,
▸ condamner solidairement monsieur et madame [Y] au paiement de la somme de 1 700,33 euros due au titre des loyers impayés au 24 octobre 2024 au jour de l'assignation avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
▸ les condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, 
▸ les condamner au paiement d'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ; 


Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; la société FONCIERE DI 01/2008, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 1 815,31 euros au 27 janvier 2025 ; 

Que monsieur et madame [Y] n’étaient ni présents ni représentés ; 

Attendu que la partie présente était informée que le jugement sera mis à disposition à compter du 2 avril 2025 ; 



MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ; 




Que tel est le cas en l’espèce puisque la société FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024 ; 

Attendu que l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 5 novembre 2024 et l’audience s’est tenue le 29 janvier 2025 ; 

Que la demande est en conséquence recevable ; 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; 

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux ; 

Que par acte d'huissier du 18 juin 2024, la société FONCIERE DI 01/2008 a fait délivrer à monsieur et madame [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ; 

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 18 juin 2024 + 2 mois) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de monsieur et madame [Y] ; 

Attendu qu’il résulte de l’enquête sociale que madame [Y] occupe seule l’appartement avec ses 4 enfants, son époux ayant quitté le domicile conjugal ; 

Que l’expulsion de madame [Y] sera donc ordonnée ; 



Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) 

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Qu’en l'espèce, le fait pour monsieur [Y] d’avoir quitté le domicile conjugal est sans effet sur l’obligation qu’il a contractée en signant le contrat de bail ; qu’il restera donc tenu au paiement de la dette locative ; qu’il résulte des pièces versées aux débats que monsieur et madame [Y] n'ont pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 27 janvier 2025, la somme de 1 815,31 euros outre les frais ; 

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les époux [Y] au paiement de la somme de 1 815,31 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 27 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; 





Sur les délais de paiement 

Attendu qu’aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ; que l'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; 

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail et le montant de la dette qui équivaut à plus de deux mois de loyer ; 


Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités dans les conditions précisées dans le « Par ces motifs » et en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire ; 

Que cependant il convient de rappeler que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société FONCIERE DI 01/2008 dont les modalités sont précisées ci-après ; 

Que si monsieur et madame [Y] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; 


Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de madame [Y] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 
- les locataires seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ; 




Sur la demande en paiement 

Attendu que des délais de paiement ont été accordés de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets tant que les paiements persistent, il n’y a en principe pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ; 

Que cependant, si les paiements devaient être interrompus, il y a lieu de rappeler ce qui a déjà été précisé dans le paragraphe dans lequel la demande de délai a été examinée, que si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure les locataires seront tenus au paiement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ; 



Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur et madame [Y] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 ; 

Que l'équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; 


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 août 2024 (18 juin 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société FONCIERE DI 01/2008 d’une part, et monsieur [N] [Y] et madame [Z] [Y] d'autre part, pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur et madame [Y] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNE solidairement monsieur [N] [Y] et madame [Z] [Y] à payer à la société FONCIERE DI 01/2008 la somme de 1 815,31 euros (mille huit cent quinze euros et trente-et-un cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 27 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;


AUTORISE les époux [Y] à s’acquitter de cette dette auprès de la bailleresse en 24 mois, par 23 premières mensualités de 70 euros (soixante-dix euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;


DIT qu'en cas de mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,


En conséquence DIT que :
- faute de départ volontaire des lieux loués, la société FONCIERE DI 01/2008 sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de madame [Z] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- les locataires seront tenus au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELLE que la société FONCIERE DI 01/2008 ne peut se prévaloir d'un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la société FONCIERE DI 01/2008 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [N] [Y] et madame [Z] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juin 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; 

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 2 avril 2025, 


Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection



Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY