Tribunal Judiciaire · ILLKIRCH Civil — 2 avril 2025

Tribunal judiciaire de Strasbourg
TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN
Juge des Contentieux de la Protection
Référé
[Adresse 2]
[Localité 5]
☎ : [XXXXXXXX01]
[Courriel 10]

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[Localité 11] Civil
N° RG 24/01387 
N° Portalis DB2E-W-B7I-ND7H
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MINUTE N° 

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

- Me APPRILL-THOMPSON 


Copie certifiée conforme délivrée à :

- Me GOLDBERG 
- Préfecture du Bas-Rhin


le 



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
__________


ORDONNANCE CONTRADICTOIRE 




DEMANDERESSE : 

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la [Adresse 13] sis [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 28




DEFENDEUR :

Monsieur [F] [I]
[Adresse 8]
[Localité 6]
représenté par Me Nathalie GOLDBERG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 307







COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection 
Morgane SCHWARTZ, Greffier 


DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 29 Janvier 2025 
PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L'ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 02 Avril 2025


Premier ressort,


OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion







FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 656 du code de procédure civile le 9 octobre 2024 à monsieur [F] [I], la société CDC HABITAT SOCIAL expose que :
- suivant acte sous seings privés du 7 juin 2022, elle a donné à bail à monsieur [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 9] ;
- le loyer convenu actuel est de 422,25 euros charges inclues ;
- après plusieurs mois de loyers impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a, le 14 mai 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 6 mai à la somme de 7 173,73 euros en principal ; 

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société CDC HABITAT SOCIAL a, le 9 octobre 2024, fait assigner monsieur [I] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,
▸ ordonner l’expulsion,
▸ condamner monsieur [I] au paiement de la somme de 6 241,01 euros due au 25 juin 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
▸ le condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, 
▸le condamner à une astreinte de 500 euros par mois de retard à compter de la signification de la présente ordonnance, afin de quitter les lieux, 
▸ le condamner au paiement d'une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ; 


Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024 puis du 29 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 7 085,51 euros au 30 novembre 2024 ; 

Que monsieur [I], représenté, reconnait le montant de la dette et fait valoir ses problèmes de santé ainsi que d’une situation administrative compliquée pour solliciter une réduction du montant de l’indemnités d’occupation ; 

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 2 avril 2025 ; 



MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ; 







Que tel est le cas en l’espèce puisque la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024 ; 

Attendu que l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 10 octobre 2024 et l’audience s’est tenue le 29 janvier 2025 ; 

Que la demande est en conséquence recevable ; 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; 

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux ; 

Que par acte d'huissier du 14 mai 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à monsieur [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ; 

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juillet 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 14 mai 2024 + 2 mois) ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de monsieur [I] ; 

Que l’expulsion de monsieur [I] sera donc ordonnée ; 



Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Qu’en l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [I] n'a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 30 novembre 2024, la somme de 7 085,51 euros outre les frais ; 

Que le locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;
Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement provisionnel de la somme de 7 085,51 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; 








Sur les délais de paiement 

Attendu qu’aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ; que l'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ; 

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; 

Attendu qu’il résulte des débats que monsieur [I] ne perçoit qu’un faible revenu, de sorte que l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative ; que de plus au vu du montant du loyer et de la dette locative, mais également de sa situation administrative sur le territoire, qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais ; 



Sur la demande en paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Attendu qu’il y a lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; 



Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [I] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 ; 

Que l'équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 


PAR CES MOTIFS


Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 juillet 2024 (14 mai 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et monsieur [F] [I] d'autre part, pour les locaux situés [Adresse 8] à [Localité 6] ;








CONDAMNONS monsieur [F] [I] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 7 085,51 euros (sept mille quatre-vingt-cinq euros et cinquante-et-un cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNONS monsieur [F] [I] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL et à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;


En conséquence DISONS que :
- faute de départ volontaire des lieux loués, la société CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur [F] [I] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- le locataire sera tenu au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

DEBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [F] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; 

Ainsi fait et jugé à [Localité 12] le 2 avril 2025,


Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection



Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY