Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 avril 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT
du 
01 Avril 2025



Numéro de rôle : N° RG 24/03326 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JJXV



DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 1] représenté par son syndic l’agence MOTTE immatriculée au RCS de [Localité 4] n°334 913 175, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


ET :


DEFENDERESSE :

S.C.I. VALES VALEO immatriculée au RCS de [Localité 4] n° 492 397 997, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Alex BERGERON, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant


DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l'audience publique du 04 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Avril 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Avril 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.






EXPOSE DU LITIGE :


 La SCI VALES VALEO est propriétaire des lots n°3 et 10 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à TOURS.

Le 11 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] a donné assignation à la SCI VALES VALEO selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :
condamner cette dernière à lui payer :la somme de 17 131,62 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées pour la période du 01/07/2021 au 30 juin 2024, incluant les frais exposés; la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir
Il faisait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 23 mai 2024 la somme de 17 131,62 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicitait également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirmait que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 1er octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son Conseil, a maintenu ses demandes.
La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l'acte à sa personne, ne comparait pas et n'est pas représentée.

Suivant jugement du 19 novembre 2024, le président du tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 7 janvier 2025 et invité les parties à faire valoir leurs observations sur l’absence de procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et/ou un budget, même provisionnel, pour la période à compter du 1er janvier 2023.

Lors de l’audience du 7 janvier 2025, les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs, un renvoi a été sollicité par Maître BERGERON, avocat de la demanderesse qui a été accordé pour plaider exclusivement.

Lors de l’audience du 4 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son Conseil, a maintenu ses demandes produit deux pièces pour actualiser sa demande à la somme principale à la somme de 22 354,74 euros selon décompte daté du 3 mars 2025. Il maintient le surplus de ses demandes.
Il précise qu’il produit une facture d’intérêts de retard de l’entreprise DALKIA. Il indique que l’absence de trésorerie de la copropriété est liée à l’absence de paiement et ajoute une demande de 580 euros au titre de frais de retard.

La défenderesse n’étant pas représentée, le tribunal demande la preuve que l’actualisation des demandes et les pièces versées lors de l’audience ont bien été communiquées à la partie adverse au plus tard au cours du délibéré.

Le délibéré a été fixé au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction et que celui ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Le demandeur ne justifie pas avoir respecté le principe de la contradiction au titre des pièces versées à l’audience (pièce 13et 14) de sorte que la demande d’actualisation des demandes est irrecevable. 


I. SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET FONDS DE TRAVAUX ÉCHUS SOLLICITÉS

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] verse aux débats :

le relevé de propriété du bien litigieux;
le contrat de syndic ;
le procès-verbal d'assemblée générale du 24 novembre 2022, qui désigne en qualité de syndic la SARL Cabinet AGENCE MOTTE ;
le procès-verbal d'assemblée générale du 12 décembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2019 au 31/12/2022, qui refuse le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui refuse le budget prévisionnel de l'exercice 01/01/2024 au 31/12/2024;
le procès-verbal d'assemblée générale du 14 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, et valide le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et le budget prévisionnel de l'exercice 01/01/2025 au 31/12/2025
les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. 
l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 23 mai 2024 (pièce 02) faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 17 096,62 euros
Frais sollicités 35,00 euros
TOTAL 17 131,62 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI VALES VALEO n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 23 mai 2024 à hauteur de la somme de 17 096,62 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 28 mai 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. 

La SCI VALES VALEO sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 096,62 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 23 mai 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,


II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT SOLLICITÉS

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).
En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance,la réalité de l’existence d’une lettre de mise en demeure est justifiée mais le contrat de syndic produit porte sur une période postérieure (à compter du 15 juin). Les frais de 35 € imputés pour la mise en demeure du 21 mai 2024 ne sont dès lors pas justifiés.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] sera dès lors débouté de sa demande en ce qu'elle est formée au titre des frais exposés.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES FORMULÉES PAR [Localité 3] DES COPROPRIÉTAIRES

La SCI VALES VALEO est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.



IV. SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

 Perdant le procès, la SCI VALES VALEO sera tenue aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse ayant été régulièrement représentée à l’audience du 07 janvier 2025, le jugement sera qualifié de contradictoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DÉCLARE irrecevables les nouvelles demandes formulées lors de l’audience du 04 mars 2025 faute d erespect du pricnipe du contradictoire ;

CONDAMNE la SCI VALES VALEO à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme suivante : 
17.096,62 € (DIX-SEPT MILLE QUATRE-VINGT-SEIZE EUROS SOIXANTE-DEUX CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 23 mai 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1];

CONDAMNE la SCI VALES VALEO aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale ;

CONDAMNE la SCI VALES VALEO à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.



Le Greffier



D. BOISTARD
La Présidente



C. BELOUARD