Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 avril 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT
du 
01 Avril 2025


Numéro de rôle : N° RG 24/05368 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JOLU



DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


ET :


DEFENDERESSE :

S.C.I. AM IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 4] n° 920 742 517, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante



DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l'audience publique du 04 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Avril 2025.


DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Avril 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.







EXPOSE DU LITIGE :


 La SCI AM IMMOBILIER est propriétaire des lots n°1, 4 et 5 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à TOURS (37000).

Le 22 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à TOURS (37000) représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à la SCI AM IMMOBILIER selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civil :
condamner cette dernière à lui payer :la somme de 493,93 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 octobre 2024 ;la provision de 226,58 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l'exercice en cours ;la somme de 785,61 euros au titre des frais de recouvrement,assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; 
condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 9 octobre 2024 la somme de 493,93 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 4 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.
La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire n'est pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

I. Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 


A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] verse aux débats :
- le relevé de propriété du bien litigieux;
- le contrat de syndic ;
- le procès-verbal d'assemblée générale du 25 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice 01/04/2025 au 31/03/2026 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. 

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 9 octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 408,93
Frais sollicités 870,61
TOTAL 1279,54

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI AM IMMOBILIER n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 9 octobre 2024 à hauteur de la somme de 407,84 € après déduction des intérêts de 1,09 € infondés

La lettre de mise en demeure présentée le 17 mai 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. 

La SCI AM IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 407,84euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 9 octobre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.


II. Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. 
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 85 euros (45+40).

S'agissant des frais d'huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier (85,61 euros).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic
Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 
En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SCI AM IMMOBILIER ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à plus de 100 % de la créance à recouvrer. Seuls des diligences exceptionnelles à hauteur de la somme de 350 euros seront accordées en conséquence. 
***
La SCI AM IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 520,61 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.


III. Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (...)»

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 17 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à TOURS (37000) a mis en demeure la SCI AM IMMOBILIER de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.


La SCI AM IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 651,69 euros à valoir sur les sommes dues à venir pour de l'appel de provision sur les travaux de réfection de la cage d’escalier au vu du décompte et en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (dernier trimestre de l’exercice comptable du 01er janvier 2025 au 31/03/2025) augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;


IV. Sur les mesures de fin de jugement

 Perdant le procès, la SCI AM IMMOBILIER sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 473 alinéa 1 du code de procédure civile, le présent 
jugement sera rendu par défaut, puisque l'assignation de la SCI AM IMMOBILIER du 22 novembre 2024 n'a pas été délivrée à personne et qu'elle ne comparaît pas.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement de défaut rendu en dernier ressort, 

CONDAMNE la SCI AM IMMOBILIER à verser au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à TOURS (37000) les sommes suivantes : 
407,84 € (QUATRE CENT SEPT EUROS QUATRE-VINGT-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 9 octobre 2024;
520,61 € (CINQ CENT VINGT EUROS SOIXANTE-UN CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux par le syndic ; 
651,69 € (SIX CENT CINQUANTE-UN EUROS SOIXANTE-NEUF CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de provisions travaux sur le dernier trimestre de l’exercice comptable;augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

CONDAMNE la SCI AM IMMOBILIER aux dépens ;

CONDAMNE la SCI AM IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à TOURS (37000) la somme de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;
Rejette le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier



D. BOISTARD
La Présidente



C. BELOUARD