Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 avril 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT
du 
01 Avril 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05369 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JOLV

DEMANDERESSE :

[Adresse 10] [Adresse 7] » Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant


ET :


DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [M]
né le 01 Juillet 1977 à [Localité 5]), demeurant [Adresse 1]
non comparant

Madame [J] [P] épouse [M]
née le 12 Mai 1989 à [Localité 4] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]
non comparante


DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame M. PELOUARD, Greffier.

A l'audience publique du 04 Mars 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Avril 2025.


DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Avril 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.



EXPOSE DU LITIGE 

 M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] sont propriétaires des lots n°10 et 21 dans l’immeuble situé .

Le 22 novembre 2024, le [Adresse 9]" a donné assignation à M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :
condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 4722,97 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 octobre 2024 ;la somme de 466 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ; assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; 
condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 10 octobre 2024 la somme de 4722,97 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s'acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice à la copropriété.

A l’audience du 4 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence "Hoche", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 3651,66 euros (frais et charges) selon décompte en date du 27 février 2025.
Mme [J] [M] née [P], régulièrement citée par remise de l'acte à sa personne, ne comparait pas.
M. [Z] [M] est présent et indique qu'il a procédé à des paiements partiels. Il sollicite des délais de paiement de quelques mois pour payer le solde et expose que confirme que le dernier décompte mentionne un solde de 3651,66 euros. Il fait état de sa situation financière, exposant être autoentrepreneur et qu'il exerce la profession de carreleur. Il ajoute qu'il a trois enfants à charge et que son épouse ne travaille pas.
La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

I- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 9]" verse aux débats :
-le relevé de propriété du bien litigieux;le contrat de syndic ;le procès-verbal d'assemblée générale du 6 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice 01/01/2025 au 31/12/2025 ;les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 27 février 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :Charges sollicitées 3076,05
Frais sollicités 575,61
TOTAL 3651,66

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 27 février 2025 à hauteur de la somme de 3 076,05 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 6 novembre 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3076,05 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 27 février 2025 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d’audience du 04 mars 2025 au regard de l’actualisation des demandes.


II- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.
Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. 
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).


Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n'est pas justifiée en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure et de l'expédition de la relance.
S'agissant des frais d'huissier sollicités, l'assignation relève des dépens.
Les “débours de 31 €” figurant au décompte relèvent soit de l’article 700 du Code de procédure civile soit des dépens; Ils seront examinés à ce titre 

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic
Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 
En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 350 €.

***
M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 350 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024; 


III- Sur les autres demandes

En ne payant pas leurs charges, et alors que leur défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire 18 mai 2021 RG N°20/20514 ), M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] ont mis en péril la gestion de l'immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 300 euros.


IV- Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement 

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Compte tenu des ressources des défendeurs et de leurs efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement comme il sera précisé au dispositif.


V- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] seront tenus solidairement aux dépens.
Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE solidairement M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "Hoche" les sommes suivantes : 

3.076,65 € (TROIS MILLE SOIXANTE-SEIZE EUROS SOIXANTE-CINQ CENTIMES) euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 27 février 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 04 mars 2025 au regard de l’actualisation des demandes ;
350,00 € (TROIS CENT CINQUANTE EUROS) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentées des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 ; 
CONDAMNE solidairement M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] à verser au [Adresse 8] "[6]" la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] à se libérer de cette dette en trois mensualités de 1000 € et une quatrième réglant le solde, payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, étant précisé que la dernière mensualité couvrira le solde du principal et des intérêts ;
Dit que la première mensualité devra être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivra la signification du présent jugement;
Dit qu'à défaut de paiement complet et ponctuel d'une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; 

CONDAMNE solidairement M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [M] et Mme [J] [M] née [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence "Hoche" la somme de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier



D. BOISTARD
La Présidente



C. BELOUARD