Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5] 

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REFERENCES : N° RG 24/09439 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2BQB

Minute : 25/00456







S.A. D’HLM TOIT ET JOIE
Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

 

C/


Madame [V] [I]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. D’HLM TOIT ET JOIE, 
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [V] [I], 
demeurant [Adresse 2]

comparante en personne



D'AUTRE PART












EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 avril 2011, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [V] [L] et Monsieur [K] [L] un appartement (n°085) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial hors charges de 393,33 euros.

Par avenant en date du 07 mars 2017, à effet au 28 juin 2016, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [V] [I] le logement (n°085) situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 08 février 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait délivrer à Madame [V] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8226,57 euros en principal au titre des loyers impayés au 05 février 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 12 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 octobre 2024, la SA d’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner Madame [V] [I] aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [V] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner Madame [V] [I] au paiement de la somme de 7660,98 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au terme du mois d’août inclus selon décompte en date du 24 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,condamner Madame [V] [I] à payer le montant des loyers et charges dus depuis le commandement de payer et jusqu’à la résiliation du bail,fixer l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération définitive des lieux,condamner Madame [V] [I] au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux, condamner Madame [V] [I] au paiement d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,condamner Madame [V] [I] au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. 
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 07 octobre 2024.

À l'audience du 23 janvier 2025, la SA d’HLM TOIT ET JOIE, représentée, maintient ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et actualise sa créance à la somme de 7983,99 euros arrêtée au 31 décembre 2024, loyer du mois de décembre 2024 inclus. La SA d’HLM TOIT ET JOIE n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM TOIT ET JOIE soutient que Madame [V] [I] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 08 février 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que la locataire a repris le paiement du loyer et a commencé à régler l’arriéré locatif en versant 50 euros en plus du loyer. Elle n’a pas évoqué oralement sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance.

Madame [V] [I] reconnait être redevable des loyers et charges réclamés par le bailleur. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle expose avoir eu des difficultés financières liées au remboursement de crédits et à une saisie à tiers détenteur initiée par l’administration des Finances publiques. Elle déclare percevoir un revenu mensuel de 1700 euros, avoir deux enfants à charge et avoir repris le paiement du loyer. 

L'affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 07 octobre 2024 en vue d'une audience prévue le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, la SA d’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 octobre 2024.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 04 avril 2011, modifié par avenant en date du 07 mars 2017, du commandement de payer délivré le 08 février 2024, des avis d’échéance et du décompte de la créance actualisé au 16 janvier 2025 que la SA d’HLM TOIT ET JOIE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés, somme qui n’est pas contestée par la défenderesse. 

Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de contentieux injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles qui y sont imputés à hauteur de 166,86 euros. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [V] [I] à payer à la SA D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 7983,99 euros, au titre des sommes dues au 16 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat conclu le 04 avril 2011 et modifié par avenant en date du 07 mars 2017, a été tacitement reconduit le 04 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 08 février 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines prévu par la loi. 

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 04 avril 2011 à compter du 22 mars 2024.


Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [V] [I] qui justifie de sa situation personnelle et financière est en mesure de régler la dette locative. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [V] [I] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. En outre, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais.

Il convient donc d'accorder à Madame [V] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet. 

Dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 22 mars 2024, Madame [V] [I] deviendra occupante sans droit ni titre et faute pour celle-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, selon les modalités définies dans le dispositif. 

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
 
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Madame [V] [I] sera redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal aux loyers révisés et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, que Madame [V] [I] devra payer à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM TOIT ET JOIE ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, les frais d’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il n'y a pas lieu d’inclure les frais d'exécution forcée, qui ne sont qu'éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l'article L11-8 du code des procédures civiles d'exécution
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM TOIT ET JOIE la totalité des frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [V] [I] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM TOIT ET JOIE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu 04 avril 2011, modifié par avenant en date du 07 mars 2017, entre la SA d’HLM TOIT ET JOIE d'une part, et Madame [V] [I] d'autre part, concernant les locaux (logement n°085) situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 mars 2024.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 7983,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ACCORDE un délai à Madame [V] [I] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [V] [I] à s’acquitter de la dette en trente-six versements, en procédant à trente-cinq versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [V] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux (logement n°085) situés [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE une indemnité d'occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire par procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des paiements déjà intervenus,





DEBOUTE la SA d’HLM TOIT ET JOIE de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [V] [I] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 08 février 2024 et de l’assignation ainsi que le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à la SA d’HLM TOIT ET JOIE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA d’HLM TOIT ET JOIE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT