Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 7 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 8] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/07409 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZY6L

Minute : 25/00470







S.A. D’HLM SEQENS SOLIDARITES
Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
La Caisse d’Action Sociale de [Localité 12] (CCAS)
Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

 

C/


Monsieur [S], [K] [R]
Représentant : Me Cyril ASSELIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 76










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Avril 2025 après prorogation en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEURS :


S.A. D’HLM SEQENS SOLIDARITES, 
demeurant [Adresse 4] 
[Localité 7]

représentée par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

La Caisse d’Action Sociale de [Localité 12] (CCAS), demeurant [Adresse 10] 
[Localité 12]

représentée par Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS


D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [S], [K] [R], 
demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N930082024011043 du 20/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Me Cyril ASSELIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM PAX PROGRES PALLAS, est propriétaire d'un immeuble situé à [Localité 12], [Adresse 2] et [Adresse 5].

Aux termes d’une convention de location « Résidence de Logement – Foyers [11] » en date du 17 décembre 1997, renouvelée à compter du 1er juillet 2018, la SA d’HLM PAX PROGRES PALLAS, dénommée désormais SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES, a donné en location au Centre communal d’action sociale (CCAS) de [Localité 12], l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 12], à destination d’établissement d’hébergement pour personnes âgées, pour une durée de douze ans à compter du 1er juillet 2018.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2022, la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] ont fait assigner en référé Monsieur [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Raincy.

Par ordonnance en date du 05 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Raincy statuant en référé, a dit n’y avoir lieu à référé, rejeté les demandes de la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et du CCAS de [Localité 12], rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [S] [R] et condamné in solidum la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] à payer à Monsieur [S] [R] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2023, la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] ont fait signifier à Monsieur [S] [R] un commandement de payer pour un montant en principal de 10150 euros au titre des redevances impayées.

Par notification électronique du 21 novembre 2023, la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] ont fait assigner Monsieur [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [R] ainsi que tous les occupants de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 3] à [Localité 12], condamner Monsieur [S] [R] au paiement de la somme de 17400 euros au titre des redevances impayées de décembre 2020 à juillet 2024 ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 350 euros à compter du 1er mars 2024,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef des chambres qu’il occupe sis [Adresse 3] à [Localité 12],condamner Monsieur [S] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros à compter du 1er mars 2024,rappeler que l’exécution provisoire est de droit, condamner Monsieur [S] [R] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
L'assignation a été dénoncée le 16 août 2024 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience, La SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12], représentés, ont déposé des conclusions en réponse qu’ils ont développées oralement. Ils demandent de :
ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef de l’appartement n°113 qu’il occupe sis [Adresse 3], 1er étage à [Localité 12],le condamner à payer la somme de 14500 euros au titre des redevances impayées de décembre 2020 à janvier 2025 pour la première chambre ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 350 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à libération complète des lieux, le condamner à régler une indemnité d’occupation de 700 euros pour les deux autres chambres de l’appartement n°113, et ce, à compter de novembre 2023 et jusqu’à libération complète des lieux, rappeler que l’exécution provisoire est de droit,condamner Monsieur [S] [R] en tous les dépens ainsi qu’à la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Ils exposent que la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES est propriétaire de la résidence pour personnes âgées située [Adresse 3] à [Localité 12] donné en gestion au CCAS de [Localité 12]. Ils indiquent que Monsieur [S] [R] a été employé en qualité de gardien dans la résidence jusqu’au 25 décembre 2020 et qu’à ce titre il bénéficiait d’une chambre de garde le temps de ses permanences. Ils soutiennent qu’il a été constaté que Monsieur [S] [R] occupait le logement n°113 de la résidence sans qu’il y ait eu un contrat écrit, qu’ils ont saisi le juge des référés pour qu’il soit ordonné son expulsion mais que leur demande a été rejetée en raison d’une contestation sérieuse, Monsieur [S] [R] ayant invoqué l’existence d’un contrat de location verbal. Ils soulignent qu’en tout état de cause, le défendeur ne justifie pas du paiement de la redevance mensuelle afférence au logement qu’il occupe, à l’exception de deux règlements de 290 euros chacun.
Ils soutiennent que Monsieur [S] [R] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 17 novembre 2023 si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils font valoir que le non-paiement des redevances constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 
Ils ajoutent que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [S] [R] à régler l'arriéré des redevances en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 
Ils expliquent que l’appartement n°113 est composé de trois chambres et que la redevance de 290 euros due par Monsieur [S] [R] comprend l’occupation d’une seule chambre. Ils soutiennent que le défendeur a changé la serrure de la porte de l’appartement n°113 en novembre 2023, ce qui ne leur permet plus d’avoir accès aux deux autres chambres (n°1 et n°2), et empêche ainsi leur mise à disposition à d’autres résidents. Ils considèrent que Monsieur [S] [R] est donc redevable depuis novembre 2003, d’une indemnité mensuelle de 350 euros par mois pour chacune de ces deux chambres.
En réponse à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par le défendeur, ils opposent l’absence de fondement de la demande, Monsieur [S] [R] ayant reconnu occupé depuis plus de quatre ans l’appartement n°113 sans avoir effectué le moindre paiement. Ils ajoutent que le défendeur ne bénéficie d’aucun accompagnement social de sorte qu’il ne peut leur être reprocher de ne pas lui avoir proposé un relogement.

Monsieur [S] [R], représenté, dépose des conclusions qu’il développe oralement à l’audience. Il demande de :
le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles, statuer ce que de droit concernant la demande d’expulsion du bien immobilier sis au Foyer [11], [Adresse 3] à [Localité 12], appartement n°113, 1er étage,dire et juger qu’il sera procédé à son expulsion dans le respect des délais accordés par les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, dire et juger que la dette locative est de 12470 euros selon décompte arrêté au mois de juillet 2024,débouter la société SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] de leur demande d’indemnité d’occupation due à compter de mars 2024 à hauteur de 350 euros,dire et juger que l’indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant de la redevance, soit 290 euros, lui accorder les plus larges délais pour procéder au règlement de la dette locative, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, dire et juger la société SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] mal fondés en l’ensemble de leurs fins et prétentions concernant les logements voisins du bien immobilier sis au Foyer [11], [Adresse 3] à [Localité 12], appartement n°113, 1er étage, les débouter en conséquence de l’intégralité de leurs demandes d’expulsion et de condamnation financière afférentes auxdits logements voisins, condamner solidairement la société SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel et moral par lui subis,ordonner la compensation entre les sommes qui lui seront allouées et celles accordées à la société SEQENS SOLIDARITES et au CCAS de [Localité 12], dire et juger que « l’ordonnance » à intervenir est de droit assortie de l’exécution provisoire, dire et juger n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,dire et juger en équité que la société SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] conserveront la charge des entiers dépens.
Il expose qu’en 2019, il a été engagé en contrat à durée déterminée par le CCAS de [Localité 12] en qualité de gardien de nuit dans la résidence [11] et qu’en vertu de ce contrat il disposait d’une chambre durant les jours et les nuits travaillés. Il précise qu’en avril 2020, il a obtenu l’attribution d’un appartement n°113 et un signé un bail en septembre 2020 sans qu’aucun exemplaire ne lui ait été remis par le bailleur. Il ajoute que l’appartement n°113 dispose de trois chambres mais que deux des trois chambres ont été fermées par Madame [Z], responsable de service au CCAS de [Localité 12], et sont donc inaccessibles. 
Il soutient qu’il n’a été destinataire d’aucune demande de paiement d’indemnité d’occupation avant janvier 2024 et qu’aucune mise en demeure ni aucun commandement de quitter les lieux ne lui a été adressé entre décembre 2020 et avril 2022.
Il ne discute pas la somme de 10150 euros visée dans le commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 mais conteste le montant de l’indemnité d’occupation en ce qu’elle est réclamée à hauteur de 350 euros par mois pour la période postérieure au mois de juillet 2024, alors que le montant mensuel dot être égal au montant de la redevance, soit 290 euros par mois.
Il conteste par ailleurs être redevable des indemnités d’occupation concernant les deux autres chambres de l’appartement n°113, estimant que le bailleur ne démontre pas qu’il les aurait occupées ou qu’il aurait changé la serrure de la porte d’entrée de l’appartement n°113 donnant accès aux trois chambres. 
A titre reconventionnel, il réclame l’allocation de dommages et intérêts invoquant le comportement abusif et déloyal des demanderesses (non remise d’un bail, absence de délivrance de quittances, absence de proposition sérieuse de relogement, établissement tardif de l’attestation destinée à Pôle emploi).

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025, prorogé au 07 avril 2025. 

MOTIVATION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 août 2024 soit deux mois au moins avant la première audience du 14 octobre 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 août 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des redevances, sont recevables. 

Sur l'existence du contrat de location

Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.

En vertu de l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l'article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. A l'inverse si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve de l'existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il appartient à celui qui se prétend locataire des lieux d'en rapporter la preuve.

Monsieur [S] [R] s’est prévalu devant le juge des référés d’une occupation du bien depuis septembre 2020 en vertu d’un contrat de location consenti par le CCAS de [Localité 12]. Si aucun contrat de location écrit n’a été fourni, Monsieur [S] [R] produit néanmoins une attestation de Madame [Y], ancienne directrice de la résidence du Foyer [11], qui confirme la mise à disposition d’un logement au profit de Monsieur [S] [R] à partir du début 2020, des appels de redevances de septembre à novembre 2020, et de décembre 2021 et janvier 2022, d’un montant de 290 euros par mois ainsi que des reçus de versement des 13 novembre et 16 décembre 2020 pour un montant de 290 euros chacun. Monsieur [S] [R] communique également un courrier en date du 16 juin 2021 relatif à la mise à disposition d’un badge d’accès à la résidence du Foyer [11], faisant référence au logement n°113, signé par Madame [Z], responsable du service, et Monsieur [S] [R].

Ces éléments mettent en évidence l'occupation du logement et sa mise à disposition en vertu d'une contrepartie onéreuse.

Dès lors, l'existence d'un contrat de location liant le CCAS de [Localité 12] à Monsieur [S] [R], portant sur l’appartement situé [Adresse 3], est établie.

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Monsieur [S] [R] ne discute pas l’absence de paiement de la redevance de 290 euros par mois pour l’occupation d’une chambre dans le logement n°113 depuis décembre 2020. En revanche, il conteste avoir occupé les deux autres chambres du logement n°113 comme le soutient le bailleur.

Pour fonder sa demande en paiement des redevances au titre des deux autres chambres de l’appartement n°113 (chambres n°1 et n°2), les demanderesses produisent une lettre simple datée du 07 novembre 2023 dont l’envoi à Monsieur [S] [R] n’est pas justifié. Ils produisent également un courrier du CCAS de [Localité 12] daté du 21 mai 2024 délivré par acte de commissaire de justice en date du 04 juin 2024 en ces termes :
« Monsieur, 
Je fais suite à mon courrier du 7 novembre dernier resté sans réponse de votre part.
J’ai constaté en date du 19 octobre 2023 que vous aviez fait changer les serrures de l’appartement 113 sans en informer ni obtenir l’accord de la Direction.
Cet appartement comporte trois chambres en collocation, dont deux sont destinées à accueillir des étudiants.
Par courrier du 7 novembre 2023, je vous avais mis en demeure de nous restituer les clés de l’appartement 113 ou de permettre son accès en remettant le canon de serrure d’origine afin de proposer les chambres 1 et 2 à la location. A défaut, vous serez redevable d’une indemnité d’occupation de 290 euros par chambre, soit 870 euros au total.
A ce jour, je constate que tel est le cas.
Dès lors, le Centre communal d’action sociale se réserve la possibilité d’engager toute procédure judiciaire requise pour obtenir la restitution des locaux indûment annexés.
Je vous prie de recevoir Monsieur mes salutations distinguées. »

Ce courrier est toutefois insuffisant à démontrer d’une part le changement par Monsieur [S] [R] de la serrure de la porte de l’appartement n°113 et d’autre part l’occupation par ce dernier des deux autres chambres (1 et 2), en l’absence d’un procès-verbal de constat ou d’une attestation venant corroborer les déclarations contenues dans ce courrier.

En conséquence, le bailleur n’est pas fondé à réclamer à Monsieur [S] [R] une redevance en contrepartie de l’occupation des chambres n°1 et n°2. Le défendeur n’est donc redevable que d’une redevance de 290 euros pour l’occupation d’une chambre de l’appartement n°113.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au mois de juillet 2024 (pièce n°7), que la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] rapportent la preuve de l'arriéré de redevances et indemnités d’occupation impayés pour la période de décembre 2020 à janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, soit 14500 euros (290 euros x 50 mois).

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [R] à payer au CCAS de [Localité 12] la somme de 14500 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] ne produisent pas le bail écrit et n'établissent donc pas l'existence d'une clause résolutoire. Le commandement de payer du 17 novembre 2023 ne vise d'ailleurs aucune clause résolutoire. 

En conséquence, la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] seront déboutés de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail
Aux termes de l’article 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte de l’article 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le commandement de payer délivré le 17 novembre 2023 et le décompte locatif, que Monsieur [S] [R] est redevable à la date de l’assignation de la somme de 12760 euros, terme du mois de juillet 2014 inclus. Par ailleurs, l'examen du décompte montre l’absence de tout paiement de la part de Monsieur [S] [R] alors que celui-ci a eu connaissance de la demande en paiement de la dette depuis le 17 septembre 2023.
L'absence de paiement régulier des redevances constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat à compter de l’assignation, soit le 13 août 2024.
Monsieur [S] [R] sollicite des délais de paiement sur vingt-quatre mois, et offre de régler une somme de 150 euros par mois. 
Il ressort toutefois des pièces du dossier que les ressources du défendeur sont particulièrement limitées puisqu’il perçoit le revenu de solidarité active. Par ailleurs, il n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de décembre 2020. De plus, il doit régler 450 euros de pensions alimentaires et il ne produit aucun élément permettant d’envisager une amélioration de sa situation alors qu’il devra se reloger. Enfin, la proposition de règlement, en fonction des possibilités financières du défendeur, ne permet pas de rembourser la totalité des sommes dues dans le délai maximal prévu par la loi. Il s’ensuit que Monsieur [S] [R] n’est pas en capacité de rembourser la dette dans un délai de 24 mois.
La demande de délai de paiement sera donc rejetée.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter du 13 août 2024, date de l’assignation, Monsieur [S] [R] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [S] [R] à son paiement à compter de 1er février 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [R]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [S] [R] sollicite la condamnation des demandeurs à lui payer une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral.

Il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus de droit qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

La preuve du comportement fautif doit être rapportée par la partie qui s’en prétend victime. Le juge apprécie souverainement les éléments qui lui sont soumis et les circonstances dans lesquelles l'action a été exercée. Si l’abus est caractérisé, il convient encore d’établir l’existence d’un préjudice licite, certain et direct. 

En l’espèce, aucun abus n’est caractérisé.

Par aileurs, Monsieur [S] [R] ne démontre pas le comportement déloyal des demanderesses alors que lui-même a manqué gravement à son obligation essentielle de payer les redevances qui sont la contrepartie de l’occupation du logement et qu’il ne conteste pas.

En outre, il n’est pas démontré l’existence de préjudices matériel et moral.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts et par voie de conséquence la demande de compensation.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [R] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de le condamner à payer à la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et le CCAS de [Localité 12] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable les demandes de la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et du Centre communal d’action sociale (CCAS) de [Localité 12] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre le Centre communal d’action sociale (CCAS) de [Localité 12] d'une part, et Monsieur [S] [R] d'autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 3],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre le Centre communal d’action sociale (CCAS) de [Localité 12] d'une part, et Monsieur [S] [R] d'autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 3], au 13 août 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement,

DIT que Monsieur [S] [R] est ocupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [S] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux situés [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [S] [R] à compter du 13 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance qui aurait été due si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer au Centre communal d’action sociale (CCAS) de [Localité 12] la somme de 14500 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 31 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer au Centre communal d’action sociale (CCAS) de [Localité 12] l’indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de février 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, 

DEBOUTE Monsieur [S] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [S] [R] de sa demande de compensation,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à payer à la SA d’HLM SEQENS SOLIDARITES et au Centre communal d’action sociale (CCAS) de [Localité 12] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE