Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 7 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/08949 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z7YV

Minute : 25/00471







S.A. D’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT
Représentant : SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES, avocats au barreau du VAL DE MARNE , 

 

C/


Madame [I] [L]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Avril 2025 après prorogation en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. D’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL MAKOSSO ORHON FERNANDES, avocats au barreau du VAL DE MARNE



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [I] [L], 
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 6]

comparante en personne



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE 
Par acte sous seing privé en date du 10 décembre 2004, à effet au 13 décembre 2004, la SA Immobilière du MOULIN VERT, société anonyme d’habitation à loyer modéré (HLM), a donné à bail à Madame [I] [L] et Monsieur [F] [O] un logement (n°107A010004) situé [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 479,09 euros et 244,23 euros de provisions sur charges générales outre 30,49 euros de provision eau froide.

Un dépôt de garantie de 479,00 euros a été versé. 

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à Madame [I] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2340,77 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2024. 

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Madame [I] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais de la défenderesse, condamner Madame [I] [L] au paiement des sommes suivants : 2369,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, et subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 septembre 2024. 

Après un échec de conciliation, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

À l'audience, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 179,61 euros arrêtée au 09 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

La SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT explique qu’un échéancier avait mis en place mais que la locataire ne l’a pas respecté. Elle soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [L] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, entraînant la résiliation du bail de plein droit. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne qu’elle justifie la régularisation des charges.

Madame [I] [L] comparait à l’audience. Elle estime n’être redevable d’aucune somme. Elle sollicite néanmoins l’octroi de délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire.

Elle explique qu’elle a signé un accord avec le bailleur pour procéder au paiement échelonné de la dette à hauteur de 153 euros par mois pendant dix mois, qu’elle a respecté l’échéancier qu’il n’existe donc plus de dette. Elle déclare avoir réglé un surplus de 250 euros et qu’elle est créancière de la somme de 28,89 euros. Elle précise encore qu’elle a consigné les charges auprès d’une association et qu’elle a saisi le Président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’être autorisée à consigner les charges.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025, prorogé au 07 avril 2024. 


MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience du 13 janvier 2025. 

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 décembre 2004, à effet au 13 décembre 2004, du commandement de payer délivré le 27 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 09 janvier 2024 que les sommes dues s’élèvent à une somme de 179,61 euros. 

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 167,78 euros et 127,36 euros, et dix fois 7,62 euros, soit la somme de 371,34 euros.

En conséquence, il ne reste aucune somme due au titre des loyers et charges au 09 janvier 2025.

Il convient de rejeter la demande en paiement au titre des loyers et charges dus au 09 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 10 décembre 2004, avec effet au 13 décembre 2004 pour une durée d’un mois et tacitement reconduit le 13 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi. 

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Cependant si les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 08 août 2024 à 24 heures, la locataire a repris des paiements réguliers du loyer et a soldé la dette locative. 

En effet, au 09 janvier 2025, les sommes restant dues selon le décompte s’élevaient à 179,61 euros. 

Au regard du décompte actualisé, il est imputé à la locataire des frais de contentieux qui ne peuvent l’être imputés selon l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Or après déduction des frais indument imputés sur le décompte, il n'existe aucune dette de loyer et charges.

Le paiement intégral, avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, par ailleurs formées par la locataire à l’audience.

Cette situation ne saurait toutefois priver la locataire des droits qu'il tient de l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989. 

De fait, les sommes ont été remboursées dans un délai de moins de trente-six mois, qui aurait pu leur être accordé par le juge des contentieux de la protection, avec suspension des effets de la clause résolutoire. 

Dès lors, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail et d'expulsion et la demande au titre de l’indemnité d’occupation, sans objet.



Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que les échéances du loyer et des provisions sur charges sont réglées régulièrement par la locataire et que la dette locative est constituée uniquement des frais de procédure.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu'est la résiliation du contrat. Il n’est pas mis en évidence la persistance du manquement à l’obligation de payer les loyers et charges.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion. Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation.


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il n’apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT les frais irrépétibles qu’elle a engagés dans le cadre de la présente instance. Cette dernière sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
 
DECLARE recevable les demandes de la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 10 décembre 2004 à effet au 13 décembre 2004, entre la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d’une part, et Madame [I] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8],

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de résiliation judiciaire contrat de bail conclu le 10 décembre 2004 à effet au 13 décembre 2004, entre la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT d’une part, et Madame [I] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8],

REJETTE la demande d’expulsion, 

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 09 janvier 2025, mois de décembre 2024 inclus,

DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Madame [I] [L] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 27 juin 2024,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, Madame [I] [L] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT