Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 9]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01786 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y574

N° de Minute : 25/00050

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Avril 2025





[I] [X]


C/

[P] [G]









REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Avril 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Mme [I] [X], demeurant [Adresse 3]


représentée par Me Cindy DUBRULLE, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [P] [G], demeurant [Adresse 6]


non comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Février 2025 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Avril 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

















 RG 1786/24 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2010, avec effet à la même date, Madame [I] [X] a donné en location à Monsieur [G] [P] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 7], à [Localité 10], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel révisable de 259 euros, majoré d'une provision mensuelle sur charges de 31 euros.

Par acte d'huissier du 27 mars 2024, Madame [I] [X] a fait signifier à Monsieur [G] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 3.206,76 euros de loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 mars 2024.

Par acte d'huissier du 4 novembre 2024, Madame [I] [X] a fait assigner Monsieur [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé à l'audience du 3 février 2025 aux fins de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire entraînant résiliation du bail,prononcer l'expulsion de Monsieur [G] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner provisoirement Monsieur [G] [P] à lui verser la somme de 5.456,91 euros, au titre des loyers arrêtés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,condamner provisoirement Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 580,90 euros en application de clause pénale insérée au bail,condamner provisoirement Monsieur [G] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant actuel du loyer et des charges, révisable selon les termes du contrat, jusqu'à libération effective des lieux,condamner Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [G] [P] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer.
A cette audience, Madame [I] [X] a comparu représentée par son conseil.

Elle a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il y sera expressément référé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

Par note en délibéré du 3 février 2025, Madame [I] [X] a, telle qu’elle y avait été autorisée par le juge, communiqué la notification de l’assignation faite à la Préfecture le 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non comparution du défendeur :
En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la décision a été délivrée à la personne du défendeur.

Si Monsieur [G] [P] n’a pas été cité à personne, la décision est susceptible d’appel.

En conséquence, l’ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur les demandes principales :
Sur la demande de résiliation du contrat de bail :
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Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 4 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

De manière surabondante, Madame [I] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en constat d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.


L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser par une mesure d’expulsion.

L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l'espèce, le bail conclu le 20 janvier 2010, renouvelé par tacite reconduction pour la dernière fois le 20 janvier 2022, prévoit une clause n°VIII intitulée « clause résolutoire et clauses pénales » aux termes de laquelle le contrat est résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées. 

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 3.206,76 euros.

Il résulte de l’historique de compte versé aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 27 mai 2024.

L’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [G] [P] après cette date constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de faire cesser ce trouble et d'ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur les demandes de provisions :
En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Dans ces circonstances, le juge peut ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel.


En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

Il résulte du bail et de l’historique de compte versés par le bailleur que l’obligation pour le locataire de payer la somme de 5.456,91 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus n’est pas contestable.

Il convient donc de le condamner à titre provisoire à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.206,76 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus.

Par ailleurs, il n’est pas contestable que le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation de son logement par Monsieur [G] [P] postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, subissant les mêmes augmentations contractuelles et légales, du 27 mai 2024 jusqu’à libération effective des lieux.

Il sera donc condamné à titre provisoire au paiement de cette indemnité d’occupation, soit la somme actuelle de 321,45 euros. En effet, rien ne justifie de la porter à la somme de 580,90 euros sollicitée par la bailleresse dans son acte introductif d’instance.

Les indemnités d’occupation du 27 mai 2024 jusqu’au mois d’octobre 2024 sont incluses dans la condamnation principale.

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, issue de la loi n°2007-1787 du 20 décembre en vigueur jusqu’au 27 mars 2014 et sa modification par la loi dite « ALUR », n’interdisaient pas les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

En l’espèce, la clause n°VIII du bail prévoit que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues, en dédommagement du bailleur, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.

La somme de 545,70 euros due au titre de la clause pénale n’est pas sérieusement contestable.

Il convient d’y condamner le locataire à titre provisoire.

Sur les demandes accessoires :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [G] [P] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et sa dénonciation à la Ccapex, de l’assignation du 4 novembre 2024 et de sa dénonciation à la Préfecture mais à l’exclusion du coût de la première assignation du 28 octobre 2024 et de sa dénonciation à la Préfecture qui restera à la charge de la bailleresse, faute de justifier de la nécessité de réassigner.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [P] à payer à Madame [I] [X] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS 


Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail signé le 20 janvier 2010, avec effet à la même date, conclu entre Madame [I] [X] et Monsieur [G] [P] et portant sur un logement situé [Adresse 7], à [Localité 10], sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

ORDONNONS à défaut pour Monsieur [G] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [P] des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 321,45 euros, sous réserve des augmentations contractuelles et légales en cas de poursuite du bail, égale au montant du loyer et des charges ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, Monsieur [G] [P] à payer à Madame [I] [X] cette indemnité mensuelle d’occupation du 27 mai 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, Monsieur [G] [P] à payer à Madame [I] [X] la somme de 5.456,91 euros au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3.206,76 euros à compter du commandement de payer du 27 mars 2024 et de l’assignation du 4 novembre 2024 pour le surplus ;

CONDAMNONS, à titre provisoire, Monsieur [G] [P] à payer à Madame [I] [X] la somme de 545,70 euros au titre de la clause pénale insérée au bail ;


RAPPELONS à Monsieur [G] [P] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 4]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [P] à payer à Madame [I] [X] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et sa dénonciation à la Ccapex, de l’assignation du 4 novembre 2024 et de sa dénonciation à la Préfecture mais à l’exclusion du coût de la première assignation du 28 octobre 2024 et de sa dénonciation à la Préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] le 7 avril 2025,

LE GREFFIER LE JUGE