Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/07311 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZCM6

N° MINUTE : 




Assignation du :
25 Mai 2023


JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI, SARL
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2444


DÉFENDEUR

Monsieur [W] [Z] [E] [G]
[Adresse 9]
[Localité 1] ALLEMAGNE

représenté par Maître Ulrich ZSCHUNKE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D2058


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/07311 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZCM6


Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [E] [G] [W] (ci-après « M. [G] [W] ») est propriétaire du lot de copropriété n°217 d'un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par plusieurs lettres recommandées avec avis de réception des 15 décembre 2015, puis des 13 et 26 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [G] [W] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 25 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner M. [G] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 20 septembre 2023.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, il demande au tribunal de :

« Vu l’article 44 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 
Vu les articles 1343-2, 1256 et 1240 du Code Civil, 
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 
Vu les articles 699 et 700 du CPC, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces versées aux débats, 
 
RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI, en son action ; 
 
L’EN DECLARER bien fondé ; 
 
En conséquence : 
 
CONDAMNER Monsieur [Z] [E] [G] [W], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI, la somme totale de 14.409,07 euros, correspondant à : 
 
• 10.811,97 euros à titre principal, charges arrêtées au 13 février 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 décembre 2015 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ; 
 
• 3.597,10 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ; 
 
CONDAMNER Monsieur [Z] [E] [G] [W], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
 
CONDAMNER Monsieur [Z] [E] [G] [W], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; 
 
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir; 
 
CONDAMNER Monsieur [Z] [E] [G] [W], aux entiers dépens ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, M. [Z] [E] [G] [W] demande au tribunal de :

« Vu la Loi [Localité 7], 
Vu l’article 2224 du Code civil, 
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- Dire et juger prescrite la demande de paiement des charges de copropriétés à hauteur de la somme de 10.790,97 €, 
- Constater que le contrat de Syndic en vigueur sur les périodes pour lesquelles un recouvrement forcé de créances est effectué n’est pas communiqué et en conséquence en tirer les conclusions qui s’imposent, quant à l‘irrecevabilité de l’action diligentée par le Syndic actuel pour le recouvrement des charges nées avant 2023, 

- Constater l’absence de fondement des demandes de paiement de frais et de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et de le débouter de l’ensemble de ses demandes (bien évidemment de la demande de 4.287,10 € au titre des prétendus frais de recouvrement de créances),
 
Si par extraordinaire le Tribunal devait déclarer fondée une partie de la demande en paiement des charges de copropriétés, il lui est demandé de réduire substantiellement le montant réclamé eu égard à l’augmentation fulgurante du montant des appels de charges ces dernières années et de la situation personnelle de Monsieur [G] qui est une personne âgée et vulnérable avec des revenus limités, 
 
- Octroyer à Monsieur [G] des délais de paiement conformément à l’article 1343-5 du Code civil et ainsi échelonner sur 24 mois les sommes éventuellement dues au Syndicat des copropriétaires, 

En tout état de cause : 

- Ordonner au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] d’établir par l’intermédiaire de son Syndic CYTEA un nouveau décompte, expurgés des dépenses inutiles, frais non justifiés, 
 
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à Monsieur [G] une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 

- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [T] [P] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ».

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 mai 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/07311 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZCM6

1 - Sur les fins de non-recevoir soulevées par M. [G] [W] au titre de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires et du défaut de qualité à agir du syndic

M. [G] [W] soutient que les créances de charges dont le syndicat des copropriétaires demande le recouvrement sont partiellement prescrites, au regard de la réduction du délai de prescription établi par la loi portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique en date du 25 novembre 2018.

Il ajoute que le syndic n’apporte pas la preuve de sa désignation en qualité de syndic pour la période d’arriérés de charges dont il demande le recouvrement, il ne démontre pas en conséquence être habilité pour l’action en recouvrement de charges et n’a pas de qualité à agir.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’aucune prescription ne peut être opposée à l’action en recouvrement des créances postérieures au 27 juin 2013, l’action ayant été introduite le 27 juin 2023, l’application à l’espèce de la loi [Localité 7] du 25 novembre 2018 permettant à son auteur de recouvrer les charges devenues exigibles dans les dix dernières années.

***************

Selon l'article 789 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024, en vigueur entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2024, applicable au présent litige, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 
(…)
 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.(...) ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Sur ce

Il ressort des éléments au débat que les fins de non-recevoir dont se prévaut M. [G] [W] n'ont pas été utilement soulevées devant le juge de la mise en état, par des conclusions distinctes de celles adressées au tribunal.

Par conséquent il n'est pas recevable à se prévaloir de ces fins de non-recevoir devant le tribunal, non valablement saisi, qui n'a donc pas à l'examiner.

Lesdites fins de non-recevoir seront donc rejetées en l'état.

2- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [G] [W] est propriétaire du lot n°217 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 10/06/2015, 17/06/2016, 28/06/2017, 06/06/2018, 04/02/2019, 06/06/2019, 15/10/2020, 30/03/2021, 29/07/2021, 22/11/2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2014 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 5 mars 2024

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [G] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.811,97 euros.

M. [G] [W] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 15 décembre 2015 sur la somme de 3.755,39 euros et à compter de l’assignation en date du 25 mai 2023 pour le surplus.

2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 3.957 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour les nombreuses mises en demeure adressées en 2015 et 2016, ainsi que les frais de relance exposés ces mêmes années – soit postérieurement à la mise en demeure initiale et antérieurement à la signification de l'assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.

Dès lors il convient de retrancher les sommes suivantes du montant sollicité au titre des frais nécessaires soit :
Les frais de « contentieux » en date du 15/03/2016 pour les sommes de 468 euros et 240 euros (soit 708 euros);Les frais mensuels de 130,44 euros facturés au titre de « frais contentieux » les 16/06/2016, 18/11/2016, 14/12/2016, 18/01/2017, 16/03/2017, 18/04/2017, 16/10/2017, 17/11/2017, 18/12/2017, 16 /03/2018, 17/07/2018, 15/10/2018, 17/12/2018, 15/11/2019 (soit 14 x 130,44 = 1.826,16 euros) ;Les frais « suivi procédure SDC/[G] 30/06/21 » en date du 20/07/2021 (140,04 euros)
Les frais désignés comme « Maître Raison honoraires 17/12/15 » facturés le 24/12/2015 (150 euros) et ceux désignés comme « Raison SDC / [G] Gernufl rédaction BO » facturés le 23/10/2021 (540 euros) apparaissent constituer des frais irrépétibles et doivent également être retranchés de la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, M. [G] [W] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 232,90 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [G] [W] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [G] [W] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 15 décembre 2015.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [G] [W] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur la demande de délais de grâce en application de l’article 1343-5 du code civil

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur ce

M. [G] [W] ne verse aucune pièce aux débats, et notamment aucune pièce susceptible de fonder les difficultés financières qu’il allègue, en conséquence sa demande d’étalement des paiements sur 24 mois en application de l’article 1343-5 sera rejetée.

5- Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3].


- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [G] [W], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [G] [W] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE le tribunal non valablement saisi des exceptions d’irrecevabilité soulevées par M. [Z] [E] [G] [W] ;

Les REJETTE en conséquence ;

CONDAMNE M. [Z] [E] [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :
- 10.811,97 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er janvier 2024 (1er appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2015 sur la somme de 3.755,39 euros et à compter de l’assignation en date du 25 mai 2023 pour le surplus;
- 232,90 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2015;
- 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE M. [Z] [E] [G] [W] de sa demande de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] [E] [G] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Avril 2025


La Greffière La Présidente