Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/15481 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2P76

N° MINUTE : 




Assignation du :
28 Novembre 2023


JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, SAS 
[Adresse 1] 
[Localité 5]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0093


DÉFENDERESSE

Maître [E] [X], SELARL BPV, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [L] [C] épouse [N]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0062


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/15481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2P76


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

[L] [C] épouse [N] était propriétaire des lots de copropriété n°34, 191 et 289 d'un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; elle est décédée le 3 juillet 2022, en laissant pour lui succéder son conjoint survivant, M. [T] [N] et leur fils, M. [R] [N] (ci-après « les consorts [N] »).

Par actes de commissaire de justice délivrés les 3 et 9 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner selon la procédure accélérée au fond les consorts [N], à fin notamment de désigner un mandataire successoral provisoire à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [L] [C].

Par jugement rendu le 13 juillet 2023 selon la procédure accélérée au fond, la Selarl BPV représentée par Maître [E] [X], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité de mandataire successoral, à l’effet d’administrer provisoirement la succession de [L], [V], [J] [C] épouse de [T] [N], domiciliée de son vivant au [Adresse 4] à [Localité 5], décédée le 3 juillet 2022.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner Maître [E] [X], de la SELARL BPV, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de [L] [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 6 mars 2024.

Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/15481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2P76

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024 avant l’ordonnance de clôture, il demande au tribunal de :

« Vu l'article 10 de la Loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 ; 
Vu l'article 81 de la Loi n. 2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1 ; 
Vu l'article 1231-6 et suivants du Code civil ; 
Vu l’article 1240 du Code civil ; 
Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile ; 
 
- CONDAMNER Maître [E] [X], en sa qualité d’administrateur provisoire à la succession de Madame [L] [V] [J] [C] épouse [N], à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes : 
 
o 35 354.28 euros, au titre des charges de titre des charges de copropriété (sic) arrêtées au 01 er avril 2024 à titre principal, avec intérêt à taux légal à compter du 28 novembre 2023, 
 
o 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts, 
 
o 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 
 
- ORDONNER la capitalisation des intérêts, 
 
- CONDAMNER Maître [E] [X], en sa qualité d’administrateur provisoire à la succession de Madame [L] [V] [J] [C] épouse [N], aux entiers dépens. 

Par ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 24 mai 2024 avant l’ordonnance de clôture, l’administrateur provisoire de la succession de feu Mme [C] demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965, 
 
Donner acte à la SELARL BPV représentée par Maître [E] [X] ès qualités de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de la demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic le cabinet LESCAILLIER à hauteur de la somme en principal de 12.539 euros au titre des charges et travaux selon décompte arrêté au 1er avril 2024. 
 
Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sauf au titre du remboursement de la somme de 1.500 euros versée à la SELARL BPV représentée par Maître [E] [X] en exécution du jugement de nomination. 
 
Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] représenté par son syndic le cabinet LESCAILLIER de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts et limiter l'indemnité de procédure à un montant maximum de 500 euros. 
 
Statuer ce que de droit quant aux dépens ».

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 mai 2024, à la demande du syndicat des copropriétaires par message RPVA en date du 29 mai 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires a notifié par voie électronique des conclusions le 26 décembre 2024, postérieurement à l’ordonnance de clôture en date du 29 mai 2024, aux termes desquelles il soutient être bien fondé à actualiser sa dette au motif qu’elle se serait considérablement aggravée.

Ces conclusions seront toutefois écartées des débats, car elles sont postérieures à l’ordonnance de clôture, en outre sollicitée par ledit syndicat des copropriétaires, qui ne formule par ailleurs aucune demande dans le dispositif de ses conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture au titre de sa révocation, le tribunal n’étant saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions en application de l’article 768 du code de procédure civile.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que, de son vivant, [L] [C] épouse [N] était de son vivant propriétaire des lots n°34, 191 et 289 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 11/05/2022 et 27/06/2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2024

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Maître [X], es qualités d’administrateur de la succession [C]-[N], déduction faite des frais de recouvrement, comme est débiteur de 19.696,11 euros.

Maître [X], es qualités d’administrateur de la succession [C]-[N], ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en date du 28 novembre 2023.

2 - Sur les frais de recouvrement

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 15.658,17 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, qui sont détaillés dans le décompte actualisé qu’il verse aux débats.

Maître [X] es qualités fait valoir que le syndicat des copropriétaires inclut à tort dans les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 différentes notes d’honoraires du cabinet Bilski pour des procédures anciennes, des frais de « suivi de procédure » qui ne sont pas justifiés, ainsi que des condamnations aux dépens et au titre des frais irrépétibles pour des affaires déjà jugées, risquant ainsi que la succession paie deux fois pour les mêmes frais.

****************
Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce

Les frais exposés pour la prise de l’hypothèque légale en date du 30 novembre 2023 pour un montant de 170 euros sont des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965.

En revanche, le tribunal relève que des frais dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement au titre de cet article sont en réalité des dépens ou des frais irrépétibles, soit :
1.500 euros facturés le 20/072023 au titre de l’article 700 pour un jugement en date du 13/07/20231.500 euros en date du 20/07/2023 au titre de la consignation du mandataire en application du jugement du 13/07/2023119,17 euros au titre de l’assignation en date du 28/12/2023300 euros au titre des honoraires pré état daté en date du 16/01/2024
En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/15481 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2P76

Dès lors tous les frais facturés au titre :
 des « notes sur aff [C] » pour un montant de 13.305,96 euros les « frais de suivi de procédure » pour un montant de 1.895 eurosne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence Maître [X], es qualités d’administrateur de la succession [C]-[N], sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 170 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Maître [X] es qualités de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Maître [X] es qualités a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 10 octobre 2021. 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que Maître [X] es qualité d’administrateur provisoire de la succession [C]-[N], a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant en outre souligné qu’il résulte des éléments du débat que la défunte était sous tutelle et que l’un des héritiers l’est également.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 - Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3].

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Maître [X] es qualité d’administrateur provisoire de la succession [C]-[N], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Maître [X] es qualité d’administrateur provisoire de la succession [C]-[N] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Maître [E] [X], SELARL BPV, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Mme [L] [C] épouse [N], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

- 19.696,11 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 (2ème appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023;
- 170 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 ;
- 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Maître [E] [X], SELARL BPV, en sa qualité d’administrateur provisoire de la succession de Mme [L] [C] épouse [N], aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 03 Avril 2025


La Greffière La Présidente