Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/00480 
N° Portalis 352J-W-B7H-CYZCM

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Janvier 2023




JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société COGEIM
[Adresse 9]
[Localité 11]

représenté par Maître Laurence GUEGAN-GELINET de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0886


DÉFENDERESSE

La SCI DYLAN IMMO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 13]
[Localité 12]

représentée par Maître Danièle BERDAH, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC120


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/00480 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZCM


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Dylan Immo (ci-après « la SCI ») est propriétaire des lots de copropriété n°1203 d'un immeuble situé au [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI Dylan Immo de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner la SCI Dylan Immo en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 5 avril 2023.

La SCI Dylan Immo a procédé au règlement de charges de copropriété postérieurement à son assignation devant le tribunal judiciaire de Paris. 

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024 le syndicat des copropriétaires demandait au tribunal de :

« Vu les articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967
 
DECLARER recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires de [Adresse 1] à [Localité 15], représenté par son syndic la société COGEIM 
 CONDAMNER la SCI Dylan Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à PARIS 75012, représenté par son syndic la société COGEIM, les sommes suivantes : 
 
- 822,38 euros au titre des charges arrêtées au 9 février 2024, provision du 1 er trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du (sic) 
 
- 1384,72 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 9 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du (sic)
 
- 7800 euros à titre de dommages et intérêts 
 
- 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
CONDAMNER la SCI DYLAN IMMO aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ».

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, la SCI Dylan Immo a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que la réouverture des débats, compte tenu des paiements qu’elle avait effectués, dont elle soutenait qu’ils n’avaient pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions d’actualisation, elle demande au tribunal de :

« Vu les articles 799 et suivants du Code de procédure civile, 
Vu les articles 774-1 et 774-4 du Code de procédure civile, 
Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 29 mai 2024, 
Vu les pièces produites au débat, 
 
En principal, 
 
REVOQUER l'ordonnance de clôture intervenue le 29 mai 2024, 
 
ORDONNER la réouverture des débats », 

Par ses conclusions récapitulatives n°2 d’actualisation et aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats, notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967, 
 
DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic la société COGEIM, bien fondé en sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 29 mai 2024 ; 
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/00480 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZCM

ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 29 mai 2024 ; 
 
En conséquence et y faisant droit : 
 
DECLARER recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 14] [Adresse 10], représenté par son syndic la société COGEIM 
 
CONDAMNER la SCI DYLAN IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] PARIS [Adresse 10], représenté par son syndic la société COGEIM, les sommes suivantes : 
 
- 671,73 € au titre des charges arrêtées au 15 janvier 2025, provision du 1er trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 mai 2022, 
 
- 9.500 € à titre de dommages et intérêts 
 
- 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 
 
CONDAMNER la SCI DYLAN IMMO aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au Barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. »

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 mai 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la SCI Dylan Immo fait valoir qu’elle n’est pas débitrice des sommes dont le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement, puisque les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 5 mars 2024, avant la clôture de l’instruction, n’ont pas pris en compte les sommes versées par la SCI postérieurement à l’assignation, soit :
5.000 euros le 15 février 2023 ;3.000 euros le 9 juin 2023 ; 1.500 euros le 6 décembre 2023.
Le syndicat des copropriétaires n’est pas opposé à la révocation de l’ordonnance de clôture, dans la mesure où il reconnait ne pas avoir pris en compte des virements opérés par la SCI débitrice postérieurement à l’assignation, qui avaient été placés sur un compte d’attente, et indique réactualiser ses conclusions pour les intégrer dans le reliquat de charges dont elle sollicite le paiement.

***************
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2023-686 du 29 juillet 2023 applicable au litige « L'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. (...)
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. (...) »
En l'espèce, compte tenu du paiement en cours d’instance des arriérés de charges de copropriété par la SCI Dylan, qui n’ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires pour l’actualisation de sa créance, ce que le syndicat reconnait dans ses conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture, cet évènement nouveau constitue une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture prononcée le 29 mai 2024, et l’accueil des conclusions des parties postérieures à ladite ordonnance, s’agissant d’un réajustement au réel opportun des rapports entre le créancier et le débiteur. 
L’ordonnance de clôture sera donc révoquée et le tribunal statuera sur les dernières conclusions des parties soit :
celles notifiées par voie électronique le 10 juin 2024 par la SCI Dylan ;celles notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025 par le syndicat des copropriétaires
2- Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

********************

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Dylan Immo est propriétaire du lot n°1203 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 30/06/2021, 22/11/2021,8/06/2022, 15/07/2022, 30/12/2022, 27/06/2023, 10/06/2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 15 janvier 2025.

Le tribunal relève que le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation en paiement de la SCI Dylan à la somme de 671,73 euros au titre de l’arriéré de charges, mais souligne que cette somme comprend en réalité un montant de 556,83 euros, que le syndicat a ajouté à l’arriéré et qu’il présente comme des « frais d’huissier en date du 3 mai 2024 », sans formuler au demeurant de demande de remboursement dans son dispositif au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Indépendamment du fait que le tribunal, en application de l’article 768 du code de procédure civile, n’est saisi que des demandes inscrites dans le dispositif des conclusions récapitulatives, il sera au surplus rappelé que les frais d’huissiers ne sont pas des frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, mais constituent en réalité des dépens.

Il résulte en conséquence de l'examen des pièces versées aux débats que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Dylan Immo, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 114,90 euros.

La SCI Dylan Immo ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la mise en demeure du 12 mai 2022.

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

****************

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI Dylan Immo de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI Dylan Immo a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er janvier 2021. 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI Dylan Immo a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI Dylan Immo, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Dylan Immo sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 29 mai 2024 ;

CONDAMNE la SCI Dylan Immo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

- 114,90 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 15 janvier 2025 (1er appel provisionnel 2025 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022;
- 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Dylan Immo aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître [F] [G] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 14] le 03 Avril 2025


La Greffière La Présidente