Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 avril 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/03894 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY2ID

N° MINUTE : 




Assignation du :
02 Février 2023




JUGEMENT 
rendu le 03 Avril 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société MAINE GESTION, SARL
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0886


DÉFENDEUR

Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, représentant le Service des Domaines, es qualité de curateur de la succession de Monsieur [Z] [V], domicilié [Adresse 2] 
[Localité 1]


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/03894 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2ID

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.


DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2025
tenue en audience publique


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [V] était propriétaire des lots de copropriété n°13 et 48 d'un immeuble situé au [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est décédé le 13 mars 2018 à [Localité 7], laissant sa succession vacante.

Par ordonnance en date du 30 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a déclaré la succession vacante et a nommé le service des Domaines, pris en la personne de M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes (ci-après « la DNID ») en qualité de curateur à la succession de M. [V].

Par exploit de commissaire de justice signifié le 2 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] a fait assigner la DNID en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 31 mai 2023.

Par conclusions récapitulatives signifiées le 23 janvier 2024 au défendeur non constitué, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 
Vu l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ; 
 
DECLARER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. MAINE GESTION 
 
CONDAMNER Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, représentant le Service des Domaines, es qualité de curateur de la succession de Monsieur [Z] [V], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. MAINE GESTION les sommes suivantes : 

- 19.783,68 € au titre des charges et travaux appelée entre le 30 septembre 2014 et le 21 novembre 2023, provision du 4 ème trimestre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 février 2023 

- 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile 

CONDAMNER Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, représentant le Service des Domaines, es qualité de curateur de la succession de Monsieur [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment les frais d’assignation, ainsi que tous les actes de procédure rendus nécessaires pour l’exécution du jugement à intervenir » 

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la DNID n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 mai 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Décision du 03 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/03894 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2ID

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] était propriétaire de son vivant des lots 13 et 48 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 27/06/2014, 22/06/2015, 20 /06 /2016, 8/06/2017, 15/05/2018, 21/03/2019,11/03/2020, 14/05/2021, 20/10/2022, 29/06/2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2020, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 21 novembre 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 19.783,68 euros.

La DNID ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de curateur à la succession vacante du copropriétaire décédé, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en date du 2 février 2023.

2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
La DNID, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la DNID sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. Le Directeur des finances publiques des Alpes Maritimes, représentant le Service des Domaines, es qualités de curateur de la succession vacante de M. [Z] [V], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :
- 19.783,68 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 21 novembre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023;

- 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. Le Directeur des finances publiques des Alpes Maritimes, représentant le Service des Domaines, es qualités de curateur de la succession vacante de M. [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Avril 2025


La Greffière La Présidente