Tribunal Judiciaire · TPX SGL CG FOND — 10 avril 2025

MINUTE N° 
N° RG 24/00534 - N° Portalis DB22-W-B7I-SMAG 

S.D.C. de l’immeuble du [Adresse 4]

C/

S.C.I. VFCP
S.C.I. VFCP chez Monsieur [V] [N]




TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Avril 2025 



DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la société par actions simplifiée ACTISYNDIC, représentée par son représentant légal, 
immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 888 651 718 - dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représenté par Maître Caroline JOURNO-NAÏM, avocat au barreau de PARIS


d'une part,



DÉFENDEURS :

Société civile immobilière VFCP, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 424 581 361 - dont le siège social est sis [Adresse 5]
Non représentée


Société civile immobilière VFCP, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 424 581 361 - chez Monsieur [V] [N], [Adresse 3]
Non représentée



d'autre part,



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier : Victor ANTONY



 Copies délivrées le :


 1 copie exécutoire à : Maître Caroline JOURNO-NAÏM


 1 copie certifiée conforme à : S.C.I. VFCP
S.C.I. VFCP chez Monsieur [V] [N]




EXPOSE DU LITIGE :

Par actes de commissaire de justice en date du 22 août 2024, le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, a fait assigner la société SCI VFCP, à son siège social, mais également au domicile de son gérant Monsieur [V] [N], devant ce Tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

• 5 885,32 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés, arrêtés au 23 mai 2024, régularisation des charges 2022/2023 incluse, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date de la mise en demeure ;
• 120 € au titre des frais de recouvrement ;
• En rejetant toutes demandes de délais de paiement ;
• 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;
• 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
• les dépens ;
• En disant qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 11 février 2025.

Par actes de commissaires de justice en date du 30 janvier 2025, le Syndicat Des Copropriétaires a fait signifier à la SCI VFCP, à son siège social ainsi qu’au domicile de son gérant, Monsieur [V] [N], des conclusions récapitulatives et des pièces, aux fins d’actualisation de la créance de charges et travaux de copropriété et de frais de recouvrement pour les porter aux sommes de 6 724,36 € et de 428,05 €, arrêtés à la date du 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025, fonds travaux Loi Alur et 3ème appel pour le remplacement de la chaudière, les autres demandes étant inchangées.

A l’audience du 11 février 2025, le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] a été représenté par son Conseil qui a déposé ses conclusions récapitulatives et a maintenu l’intégralité de ses demandes formées au titre de l’assignation et desdites conclusions.

Régulièrement citée à personne au domicile de son gérant, Monsieur [V] [N], la SCI VFCP n'a été ni présente, ni représentée.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 10 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les conséquences du défaut de comparution de la défenderesse :


Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la SCI VFCP, régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel et la citation ayant été délivrée à personne au domicile du gérant de la SCI VFCP, le jugement sera réputé contradictoire.



Sur les charges et travaux de copropriété :


Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.


Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7] verse aux débats :

• le relevé de propriété des lots appartenant à la société SCI VFCP ainsi que l’acte notarié d’acquisition en date du 22 janvier 2000 déposé au Bureau des Hypothèques ;
• les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2025 ;
• les procès-verbaux des assemblées générales en date des 19 janvier 2022 et 4 mars 2024 portant approbation ou ratification des comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025, avec des attestations de non-recours établies par le Syndic pour ces assemblées générales ;
• le décompte de la créance depuis le 1er janvier 2022, arrêté à la date du 1er janvier 2025;
• les relances par LRAR ou mises en demeure des 12 juin 2023, 21 décembre 2023, 21 janvier 2024, 26 mars 2024 et 26 avril 2024, cette dernière mise en demeure ayant été envoyée par le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires et distribuée à la SCI VFCP au domicile de son gérant le 29 avril 2024 ;
• les Contrats de Syndic en vigueur du 29 septembre 2023 au 31 décembre 2025.

Il ressort de ces documents que la société SCI VFCP reste devoir la somme de 6 724,36 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 1er janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, date de distribution de la mise en demeure envoyée par le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires, sur la somme de 4 781,87 €, du 22 août 2024, date de l'assignation, sur la somme de 5 885,32 € et du 30 janvier 2025, date de la signification des conclusions récapitulatives, pour le surplus.



Sur les frais de recouvrement :


Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de relance par LRAR ou de mise en demeure, dont la lettre de mise en demeure envoyée par le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires, le 26 avril 2024, facturée 308,05 €.

Aux termes du Contrat de Syndic en vigueur, lors de leur envoi, les mises en demeure avec AR sont facturées aux copropriétaires concernés 30 € TTC et les relances après mise en demeure 15 € TTC.

En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires produit des copies de relances par LRAR, en date des 12 juin 2023, 21 décembre 2023 et d’une mise en demeure en date du 26 mars 2024.

Toutefois, pour aucune de ces lettres, il ne justifie de leur envoi par lettre recommandée avec avis de réception ou qu’elles aient été précédées d’une lettre envoyée en recommandé avec avis de réception.

Par ailleurs, s’agissant de la mise en demeure envoyée par le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires, le Contrat de Syndic ne prévoit pas que le montant facturé par le Conseil au Syndicat Des Copropriétaires puisse être répercuté au copropriétaire défaillant.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires au titre des frais de recouvrement, soit la somme de 428,05 €.




Sur les dommages et intérêts :


L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée et réitérée à acquitter ses charges de copropriété, sans raisons valables, la SCI VFCP a commis une faute, qui a causé au Syndicat Des Copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 600 € à titre de dommages-intérêts.

Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :
Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat Des Copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 600 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI VFCP, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le jugement sera assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile et il sera dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SCI VFCP à payer au Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, les sommes de :
• 6 724,36 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 1er janvier 2025, avec les intérêts au taux légal, à compter du 29 avril 2024, date de distribution de la mise en demeure envoyée par le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires, sur la somme de 4 781,87 €, du 22 août 2024, date de l'assignation, sur la somme de 5 885,32 € et du 30 janvier 2025, date de la signification des conclusions récapitulatives, pour le surplus ;
• 600 € à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la société SCI VFCP à verser au Syndicat Des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCI VFCP aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE le Syndicat Des Copropriétaire de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société ACTISYNDIC, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 10 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire