Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 7 avril 2025

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

07 Avril 2025

N° RG 23/02992 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NE47 
Code NAC : 50G 

[K] [H] épouse [X]
C/
[U] [O] [I]
[V] [F]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 07 avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 20 Janvier 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET .


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DEMANDERESSE

Madame [K] [H] épouse [X], née le 23 décembre 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Marie-Noël LYON, avocat au barreau du Val d’Oise 

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [O] [I], né le 12 Octobre 1964 à [Localité 7] (ANGOLA), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Adele KALAMBAY NDAYA, avocat au barreau des Hauts-de-Seine et assisté de Maître Sylvain SENDA, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis. 
 
Madame [V] [F], née le 6 janvier 1961 à [Localité 6] (CONGO)demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Clothilde LERAY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Sophie SARRE, avocat plaidant au barreau de Paris. 




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EXPOSE DU LITIGE

Faits : 

Dans le cadre de la liquidation de leur régime matrimonial, Monsieur [P] [X] et Madame [K] [H] ont souhaité vendre leur ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 4] situé [Adresse 2] au prix net vendeur de 266 000 euros.

Suivant offre du 25 janvier 2021, ils ont signé une promesse de vente avec Monsieur [U] [O] [I] et Madame [V] [F] son épouse le 16 avril 2021. Par courrier recommandé avec avis de réception du 20 avril 2021, Madame [V] [O] [I] a informé Monsieur [P] [X] de son souhait de rétractation. Néanmoins, le 12 mai 2021, le notaire chargé de l’acte, a informé les vendeurs que les époux [O] [I] souhaitaient toujours acquérir le bien et signer une nouvelle promesse de vente. 

Le 21 juin 2021, une nouvelle promesse de vente leur a été consentie, ladite promesse contenant notamment une condition suspensive relative au prêt devant être souscrit par les bénéficiaires. La réalisation devait intervenir au plus tard le 10 septembre 2021. 

Une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 26 600 euros a été prévue. La somme de 13 050 euros a été séquestrée, le reste (13 550 euros) devant être versé au plus tard dans le délai de 8 jours à l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente. 

Par mails d’octobre 2021, Madame [K] [H] s’inquiétait auprès du notaire de l’avancée de l’obtention du prêt par les bénéficiaires. 

En décembre 2021, des échanges de mails entre le notaire et l’agence immobilière ont précisé que les offres de prêts étaient éditées et en cours de signature, puis était demandée une attestation de prorogation fin janvier 2022 par l’agence pour l’édition des offres. Un avenant a été préparé en ce sens par le notaire rédacteur le 15 février 2022 et signé par Monsieur [P] [X] le 18 février 2022.

Par la signature de l’avenant et par son accord par mail, les promettants ont accordé la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive de prêt au 28 février 2022 et du délai de réalisation de la promesse au 14 mars 2022.

Au 19 mai 2022, l’étude notariale a confirmé n’avoir reçu aucun élément relatif à la condition suspensive et la caducité de la promesse a été constatée. 

Les bénéficiaires ont communiqué une attestation du 1er octobre 2021 de leur courtier en prêt immobilier. 


Procédure :

Par acte d’huissiers de justice du 26 mai 2023, Madame [K] [A] [X] née [H] a assigné à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise, Monsieur [U] [O] [I] (procès-verbal de remise à étude) et Madame [V] [F] (absence de procès-verbal), aux fins de les voir condamner à lui payer une partie de l’indemnité d’immobilisation ainsi que des dommages et intérêts. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2024, Madame [K] [X] née [H] demande au tribunal judiciaire de Pontoise de : 
- vu les articles 1103, 1231-2, 1124 et 1538 du code civil, 
- recevoir Madame [K] [H] en toutes ses demandes, fins et conclusions, 
Se faisant, 

- déclarer Madame [K] [H] recevable et bien fondée en ses prétentions. 
En conséquence, 
- condamner Monsieur [U] [O] [I] et Madame [V] [O] [I] à payer la somme de Treize mille euros cinq cent cinquante euros (13 550€), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation, à Madame [K] [H]. 
En conséquence, 
- ordonner la mainlevée du séquestre de la somme susdite versée entre les mains de Monsieur [R] [Z], comptable au sein de la SCP “Antoine GAULTIER et François FERRIEN, Notaires associés”, aux bénéfices de Madame [K] [H]. 
- condamner Monsieur [U] [O] [I] et Madame [V] [O] [I] à verser la somme de quarante-cinq mille neuf cents euros (45 900€) à Madame [K] [H] au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1104 du code civil. 
- rappeler que la décision à intervenir sera exécutoire de droit à titre provisoire. 
- condamner les époux [O] [I] aux dépens. 
- condamner les époux [O] [I] au paiement de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Madame [K] [H] rappelle les dispositions de l’article 1304-3 du code civil sur la réalisation de la condition suspensive ; à ce titre, elle estime que l’obtention du prêt n’a pas été réalisée en raison du comportement des acquéreurs qui n’ont jamais donné quelque justificatif que ce soit sur un refus de prêt. Elle déduit d’une information de l’agence au notaire du 15 décembre 2021 qu’ils auraient obtenu un prêt et ont ensuite refusé d’acquérir en raison de leur divorce. Elle s’appuie sur un mail du notaire du 26 juillet 2022 pour préciser qu’il n’ont remis aucun justificatif sur la réalisation ou l’absence de réalisation de la condition suspensive. En conséquence, elle soutient que la condition est réputée accomplie et que les acquéreurs ne peuvent soutenir être libérés des engagements souscrits. 
A titre subsidiaire, si le tribunal refusait l’application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la demanderesse se fonde sur l’article 1103 du même code rappelant toute absence de justification de la réalisation ou de la défaillance de l’obligation dans le délai imparti. En conséquence, la condition doit être réputée défaillie aux torts des bénéficiaires. À ce titre, elle rappelle qu’ils se sont contenté de produire une attestation d’un courtier le 19 janvier 2023 alors que la condition devait être accomplie au 28 février 2022, ce qui est tardif. Elle rappelle également qu’une attestation de courtier est insuffisante et ne constitue pas une lettre de refus délivrée par un établissement de crédit, la rendant inopérante à les libérer de leurs engagements. Ainsi, la condition suspensive est défaillie. 
La demanderesse en déduit que la promesse est devenue caduque de plein droit et que, conformément aux termes de la promesse, l’indemnité d’immobilisation versée en partie doit lui revenir, le tribunal devant prononcer la mainlevée du séquestre. Se fondant sur l’article 1538 du code civil et la présomption d’indivision entre époux, elle estime que la somme séquestrée doit lui revenir en totalité car représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation prévue. Elle précise que le divorce a eu lieu et qu’elle est bien fondée à recevoir la moitié de l’indemnité prévue, soit le montant de la somme séquestrée.
La demanderesse pointe la mauvaise foi des bénéficiaires qui produisent le 19 janvier 2023, une attestation datée du 21 octobre 2021, soit avant la signature de l’avenant de prorogation des délais de la promesse. Se fondant sur l’article 1231-2 du code civil, elle estime avoir perdu une chance de conclure un contrat plus avantageux économiquement. Elle précise à ce titre que le bien a été inoccupé longtemps et a subi des dégradations entraînant une dépréciation de sa valeur. Ainsi, au lieu d’être vendu 266 000 euros, il a été vendu 215 000 euros. Elle ajoute que la mauvaise foi des bénéficiaires a causé cette dépréciation qu’ils doivent assumer à hauteur de 90% soit la somme de 45 000 euros. 
Répondant aux conclusions adverses, la demanderesse précise certains faits chronologiquement : elle a interrogé le notaire le 8 octobre 2021 pour la remise en vente du bien en l’absence de retour des bénéficiaires ; elle a réitéré sa demande le 30 octobre 2021, le notaire se rapprochant du notaire des acquéreurs et de l’agence pour être informé sur l’avancée du financement ; l’agence immobilière a écrit au notaire des acquéreurs le 28 janvier 2022 demandant une attestation de prolongation de la signature pour que la banque émette les offres ; Madame [K] [H] donne son accord le 4 février 2022 et l’avenant de prorogation est établi et signé. Ainsi, cet avenant a été établi à la demande des bénéficiaires qui avaient obtenu le prêt. Les bénéficiaires n’ont jamais donné suite et les promettants ont dû laisser leur bien immobilisé plus longtemps. 



Répondant à l’argument de Madame [V] [F] selon lequel seule la moitié de la somme séquestrée doit revenir à la demanderesse, cette dernière rappelle que le montant de l’indemnité d’immobilisation est de 26 600 euros, la somme séquestrée représentant bien la moitié. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2024, Monsieur [U] [O] [I] demande au tribunal de : 
- débouter Madame [K] [A] [H] de ses demandes en paiement de : 
* 13 500 euros représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation, 
* 45 900 euros au titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1104 du code civil, 
* 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
- ordonner la main levée du séquestre de la somme de 13 500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation au profit exclusif de Monsieur et Madame [O], 
- condamner Madame [K] [A] [H] à payer aux époux [O] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Rappelant les termes de la promesse, Monsieur [U] [O] [I] soutient que l’attestation de son courtier du 1er octobre 2021 établit l’absence de suite favorable à leur demande de prêt de sorte que le défaut de réalisation de la condition suspensive ne leur est pas imputable. Il précise qu’ainsi, les bénéficiaires sont fondés à demander la restitution de l’indemnité d’immobilisation. Il rappelle également qu’il appartenait aux promettants de mettre les bénéficiaires en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la clause, ce qui n’a pas été le cas avant le 20 avril 2022 soit 7 mois après la date prévue pour la levée d’option. Il récuse toute conclusion d’un avenant prorogeant les délais, ce dernier n’étant ni daté ni signé par aucune des parties. Il rappelle également que l’époux de la demanderesse, signataire à la promesse n’est pas dans la cause et qu’aucune demande ne peut être faite en son nom ou pour son compte. 
Il soutient ensuite que la demande de dommages et intérêts est mal fondée, aucune faute, aucun dommage et aucun lien causal n’étant établis. 


Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, Madame [V] [F] demande au tribunal de :
- vu l’article 1103 du code civil, 
A titre principal, 
- juger la non imputabilité de la défaillance de la condition suspensive à Madame [V] [F] ; 
- ordonner la restitution de la somme séquestrée chez le notaire par moitié à chacun des époux [O] ;
- débouter Madame [K] [H] de l’ensemble de ses demandes ; 
- condamner Madame [K] [H] à la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
A titre subsidiaire, 
- réduire la demande de mainlevée de la somme séquestrée chez le notaire au profit de Madame [H] à la somme de 7 525 euros ; 
- ordonner la restitution du surplus par moitié à chacun des époux [O] ; 
- débouter Madame [H] de sa demande de paiement du surplus de l’indemnité d’immobilisation de 13 550 euros ; 
débouter Madame [K] [H] de sa demande de dommages et intérêts ; 
- débouter Madame [K] [H] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ; 

À titre principal, Madame [V] [F] soutient que la caducité de la promesse de vente n’est pas imputable à son époux et elle-même. Elle se fonde sur les termes de la promesse et notamment la mention selon laquelle en l’absence de mise en demeure par les promettants passé le délai de justification d’obtention ou non d’un prêt, cela vaudra accord tacite de prorogation du délai d’obtention d’offre de prêt. La première mise en demeure a eu lieu le 20 avril 2022 soit 7 mois plus tard. Elle récuse également la validité de l’avenant faute de date et de signature. Elle analyse les échanges notariés comme attestant de cette tacite prorogation de la promesse de vente. La caducité est intervenue le 28 avril 2022 et la demanderesse n’a jamais utilisé les outils dont elle bénéficiait. La condition est défaillie sans que cela ne puisse être imputable aux acquéreurs dans la mesure où ils justifient avoir effectuer les démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt. Elle nie qu’il ait été énoncé qu’un prêt avait été obtenu, les e mails, qui n’émanent pas de Monsieur [U] [O] [I] lui-même, ne faisant que faire état des demandes et non d’éventuelles acceptations. La concluante précise que son époux s’est occupé de toutes les démarches et que désormais en procédure de divorce conflictuel, elle n’a accès à aucun document. Elle demande donc que la somme séquestrée soit restituée, pour moitié à elle-même et pour l’autre moitié à Monsieur [U] [O] [I]. 
A titre subsidiaire, si le tribunal considérait que la défaillance de la clause suspensive était imputable aux bénéficiaires, la concluante rappelle que les promettants sont divorcés depuis le 26 octobre 2012, soit bien avant la signature de la promesse. Ainsi, la somme séquestrée appartient pour moitié à Monsieur [X] lequel n’est pas partie à la procédure, la demanderesse ne pouvant faire de demande en son nom. En conséquence, elle sollicite que Madame [K] [H] ne reçoive que la moitié de la somme séquestrée chez le notaire et que le solde soit restitué par moitié à Monsieur [U] [O] [I] et elle-même. Enfin, elle rappelle que le solde de l’indemnité d’immobilisation qui n’a pas été séquestré ne peut être demandé par Madame [K] [H] qui devra être déboutée. 
Madame [V] [F] s’oppose à la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [K] [H] rappelant que l’indemnité d’immobilisation est une somme forfaitaire ne permettant pas qu’une autre demande soit faite sur le même fondement. L’indemnité d’immobilisation a vocation à réparer le préjudice d’immobilisation du bien et aucune autre somme ne peut être demandée à ce titre. En outre, le délai d’obtention du prêt ayant été prorogé tacitement, l’attestation du courtier du 1er octobre 2021 n’était pas tardive. Même si ce document a été produit le 19 janvier 2023, ce qui n’est pas justifié, aucune incidence n’est établie. En outre, les époux [O] étaient séparés sans contact depuis le 20 octobre 2022. Enfin, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance effectivement perdue. En l’espèce c’est Madame [K] [H] qui ne s’est pas manifestée avant le 20 avril 2022, immobilisant elle-même son bien, en ne mettant pas en demeure les époux [O] dès le 10 septembre 2021. Elle aurait pu remettre son bien en vente dès le 18 septembre 2021 et ne justifie pas, par ailleurs, l’avoir remis en vente dès la caducité de la promesse. Elle est ainsi mal fondée alors que c’est son inertie qui a conduit à cette situation. 
 Madame [V] [F] s’oppose également à la demande d’indemnisation de la demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où elle ne justifie pas de démarches amiables, ni que sa saisine est liée à la carence des défendeurs. La lette de mise en demeure émanant de la protection juridique n’est pas accompagnée du justificatif de sa bonne délivrance aux époux [O]. En conséquence, elle doit être déboutée de cette demande. 
En revanche, la concluante, s’est retrouvée contrainte d’engager des frais et sollicite la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture partielle à l’endroit de Maître Adèle [B], conseil de Monsieur [U] [O] [I] a été rendue le 4 juillet 2024 par Madame le juge de la mise en état de la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Pontoise. 

La clôture de la procédure a été prononcée le 07 novembre 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 20 janvier 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 24 mars 2025, prorogé au 7 avril 2025 ; 


MOTIVATION

1/ sur l’omission matérielle du procès-verbal de signification de l’assignation à Madame [V] [F]

Il résulte de l’enrôlement de l’assignation du 26 mai 2023 que le procès-verbal de signification à l’attention de Madame [V] [F] est manquant. 
Il s’agit d’une simple omission matérielle dans la mesure où : 

- la première page de l’assignation comporte après chacune des personnes assignées la mention “voir PV de signification en fin d’acte” ; 
- la signification a été faite pour les deux personnes assignées à la même date ; 
- les deux personnes assignées résidaient à la même adresse, de sorte que la délivrance des actes a été concomitante, 
- Madame [V] [F] a parfaitement été informée de l’assignation dans la mesure où elle a constituée avocat et s’est défendue au fond dans le cadre de la présente instance. 

En conséquence, il y a lieu d’ordonner une réouverture des débats pour la bonne transmission de ce procès-verbal de signification et d’inviter les parties à présenter leurs observations sur ce point. 

2/ sur le problème de postulation concernant le conseil de Monsieur [U] [O] [I]

Aux termes de l’article 5 alinéa 2 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971, les avocats peuvent postuler devant l’ensemble des tribunaux judiciaires du ressort de la cour d’appel dans lequel ils ont établi leur résidence professionnelle. Toutefois, l’alinéa 3 du même article prévoit que par dérogation au deuxième alinéa, ils ne peuvent postuler devant un autre tribunal que celui auprès duquel est établie leur résidence professionnelle dans des instances dans lesquelles ils ne seraient pas maîtres de l’affaire chargés également d’assurer la plaidoirie.

Il en découle que si un avocat au barreau des Hauts-de-Seine peut postuler devant le tribunal judiciaire de Pontoise, c’est à la condition d’être également l’avocat plaidant de la partie qu’il représente.

En l’espèce, Maître Adèle KALAMBAY NDAYA, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, s’est constituée le 15 novembre 2023 pour Monsieur [U] [O] [I] sur l’assignation délivrée le 26 mai 2023 à la requête de Madame [K] [X] Née [H], sans indication d’un avocat plaidant. Il s’avère toutefois que cette dernière n’est pas maître de l’affaire puisque que Monsieur [Y] [O] [I] a pour avocat plaidant Maître Sylvain SENDA, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis. 

Conformément à l’article 117 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. Il en résulte que la constitution de Maître [E] [B] encourt la nullité.

Par application de l’article 16 du code de procédure civile, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture et d’ordonner la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de présenter leurs observations sur ce moyen de droit relevé d’office par le tribunal.

Il y a lieu dès lors de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.


PAR CES MOTIFS

PRONONCE la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 7 novembre 2024 ; 

ORDONNE et la réouverture des débats aux fins de permettre aux parties de présenter leurs observations à la fois sur l’absence du procès-verbal de signification de l’assignation à l’encontre de Madame [V] [F] et sur le moyen de droit soulevé d’office, tiré de la nullité de la constitution de Maître [E] [B] ; 

ENJOINT à Maître Marie-Noël LYON de produire le procès-verbal de signification manquant, 

RENVOIE à l’audience de mise en état électronique du jeudi 3 juillet 2025 ; 

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ; 

RÉSERVE les dépens ;


Ainsi jugé le 7 avril 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY