Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 10 avril 2025

PREMIERE CHAMBRE

10 Avril 2025

N° RG 24/02739 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NYCA
72A

S.D.C. [Adresse 4]

C/

[R] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Didier FORTON, Juge 


--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 2], représenté par son syndic, la société VERTFONCIE, immatriculée au RCS de PONTOISE sous le numéro 503 024 572, dont le siège social est [Adresse 3] 

représenté par Me Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau de Val d’Oise, et assisté de Me Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDEUR

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 1], défaillant


--==o0§0o==--


Faits constants, procédure et prétentions

M. [R] [U] [C] [X] est propriétaire des lots n° 54, 153 et 209 dépendants d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4], [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 14 février 2019, le tribunal d'instance de Pontoise a notamment condamné M. [L] au paiement des arriérés de charges de copropriété impayées suivant arrêté du compte au 10 octobre 2018, appel de provisions du 4ème trimestre 2018 inclus, pour un montant de 6 592,14 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], [Adresse 2] Cergy (Sdc [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice la société Vertfoncie, a fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 13 026,53 euros au titre de charges de copropriété arriérées au 12 avril 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 13 mars 2024, date de la mise en demeure, 
- 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en application de l'article 1231-1 du code civil,

Il demande également sa condamnation aux entiers dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile ainsi qu'aux frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, et au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [X], qui a déjà été condamné au règlement des charges de copropriété, ne règle à nouveau pas les charges de copropriété.

M. [X] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres et son adresse, [Adresse 1], ayant été confirmée par le gardien de l'immeuble. Il n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 10 octobre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 27 février 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025.


MOTIFS

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera relevé selon le décompte visé dans l'assignation, les charges de copropriété et frais s'élevaient à la somme de 13 026,53 euros au 12 avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un décompte actualisé (pièce n°3b) faisant état d'une dette de 14 984,18 euros au titre de charges de copropriété et frais arrêtes au 21 janvier 2025.

Le défendeur n'étant pas comparant à l'audience, et l'actualisation de la demande ne lui ayant pas été notifiée, il convient de s'en tenir aux termes de l'assignation et de ne pas tenir compte du décompte actualisé au 21 janvier 2025.
 
Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale, dont il résulte que M. [X] est propriétaire des lots n°54, 153 et 209 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ; 
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- relevés des charges générales pour la période 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023 ; 
- un décompte des charges dues arrêté au 12 avril 2024 ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juillet 2019, 23 septembre 2020, 12 avril 2021, 29 juin 2022, 7 juin 2023, 7 décembre 2023, 24 septembre 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non-recours respectifs ;
- un courrier de mise en demeure, présentée le 15 mars 2024 et revenue non réclamée ; 
- le contrat du syndic ; 

* Sur les charges de copropriété 

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 026,53 euros.
Toutefois, il convient de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 4 178,79 euros.
Il convient également de déduire la somme de 39,16 euros ayant déjà fait l'objet d'une condamnation antérieure et pour laquelle le syndicat des copropriétaires dispose déjà d'un titre.

* Sur les frais nécessaires 
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. 

Il convient donc de déduire les frais intitulés " suivi contentieux ", " constitution dossier saisie immo ", " constitution dossier assignation ", " constitution dossier avocat " et " actualisation dossier avocat " pour un montant total de 3 964 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrés en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

Il convient également de déduire les frais intitulés " rejet prélèvement impayé " pour un montant total de 36 euros qui n'entrent pas dans la définition des frais nécessaires au recouvrement des charges au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les frais de mise en demeure du 5 mars 2024, pour la somme de 40 euros, ils ne peuvent être retenus dès lors que l'accusé réception n'est pas produit. 

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant à la mise en demeure par la lettre recommandée du 13 mars 2024, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit 40 euros.

Il convient en conséquence de condamner M. [X] à verser au SDC [Adresse 4] la somme de 8 848,58 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 12 avril 2024, appel de fonds deuxième trimestre 2024 inclus.


Sur les intérêts

Conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l'espèce, la mise en demeure ayant été présentée le 15 mars, la somme due par M. [X] produira intérêt au taux légal à compter du 16 mars 2024. 

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il est établi que M. [X] a déjà été condamné pour des impayés de charges de copropriété. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation de payer les charges de copropriété constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l'unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 900 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [X], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Condamne M. [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], [Adresse 2] les sommes de :
- 8 848,58 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 12 avril 2024, appel de fonds deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2024 ;
- 900 euros au titre des dommages et intérêts ;
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] aux dépens de la présente instance ;


Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé le 10 avril 2025.

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS