Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 7 avril 2025

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

07 Avril 2025

N° RG 23/03558 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NHIV 
Code NAC : 30B 

S.C.I. AEROVILLE
C/
S.A.S. BIG PEN PUB AEROVILLE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 07 avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame DARNAUD, Magistrate honoraire 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 03 Février 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par [I] [W].

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DEMANDERESSE

S.C.I. AEROVILLE, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 483 594 545 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Maria-Fatima SILVA-GARCIA, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de MeSamuel GUILLAUME, avocat plaidant au barreau de Paris. 
 

DÉFENDERESSE

S.A.S. BIG PEN PUB AEROVILLE, immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 800 912 214 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Véronique FAUQUANT, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Nicolas CHAIGNEAU, avocat plaidant au barreau de Paris. 

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FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 décembre 2013, la société Aéroville a consenti à M. [S] [C] auquel s’est substituée la société Big Ben Pub Aéroville, un bail commercial portant sur les locaux portant les numéros 150 et 160, situés au rez-de-chaussée du centre commercial AEROVILLE, moyennant un loyer binaire annuel comprenant un loyer de base d'un montant de 125.000 € hors taxes et hors charges et un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 8 % du chiffre d'affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le preneur et le loyer de base annuel hors taxes.

Le bail a été conclu pour une durée de dix ans. 

Par avenant du 3 février 2016, les parties ont étendu l'assiette du bail d’une surface complémentaire d’environ 19 m2, moyennant un loyer annuel complémentaire de 6.783€ hors taxes et hors charges.

Par acte sous-seing privé du 10 février 2021 intitulé « Protocole valant avenant au bail », elles ont convenu d’aménagements, comprenant une franchise du loyer de base, au bénéfice du preneur en raison des difficultés rencontrées par ce dernier du fait de l’état d’urgence sanitaire.

Faisant valoir que la société Big Ben Pub Aéroville n’avait pas respecté ses engagements, la société Aéroville l’a, par exploit du 17 février 2022, faite assigner devant ce tribunal aux fins de la voir condamner à lui payer la somme principale de 383.470,35 € à parfaire, au titre des loyers et accessoires impayés, arrêtés au 2 février 2022, outre diverses sommes à titre d’intérêts et d’indemnités.

Par exploit du 31 mai 2022, elle lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 441.763,82 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés, outre les frais de signification. 

Par exploit du 30 juin 2022, la société Big Ben Pub Aéroville a fait assigner la société Aéroville devant ce tribunal pour former opposition à ce commandement. Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Le 28 septembre 2022, un protocole d’accord prévoyant de nouveaux aménagements comprenant, au bénéfice du preneur, un abattement à valoir sur le loyer de base, était signé entre les parties. Par ordonnance du 9 février 2023, la présidente de la 2ème chambre civile prononçait le retrait du rôle sollicité par les parties. 

L’affaire était réinscrite au rôle des affaires en cours, sur demande de la société Aéroville formée par conclusions du 29 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2024, la société Aéroville demande au tribunal de :

A titre principal,
- débouter la société Big Ben Pub Aéroville de l’ensemble de ses demandes fondées tant sur l’obligation de délivrance que sur la perte partielle de la chose louée,
- dire qu’elle-même n’a pas manqué à son obligation de délivrance,
- juger que l’opposition à commandement de payer formée par la société Big Ben Pub Aéroville est infondée ; que le commandement de payer délivré le 31 mai 2022 est valide et produit ses pleins effets,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 20 décembre 2013 à la date la date du 30 juin 2022 à minuit,
- ordonner alternativement la résiliation pour motifs graves et légitimes,
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer la somme de 441.763,82 € à parfaire, au titre des loyers et accessoires impayés, à la date du 1er juillet 2022, soit à l’expiration du délai d’un mois du commandement visant la clause résolutoire, délivré le 31 mai 2022 ;

- dire que la somme de 441.763,82 €, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal au taux majoré de 500 points de base (soit 5 %) à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée et s’ils sont dus pour une année entière, qu'ils seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer la somme de 24.440,39 € correspondant à deux mois de loyers à titre de dommages et intérêts, en réparation du grave préjudice subi ;
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes contractuellement dues à date d'acquisition de la clause résolutoire, soit la somme de 40.782,99 € à parfaire, conformément à l’article 26.2.1 du bail ;
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle établie sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50%, outre les charges, taxes et accessoires, à compter 1er juin 2022 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- dire qu'elle conservera le dépôt de garantie d’un montant de 37.375 € ;
- ordonner la déchéance des aménagements octroyés durant la période sanitaire, aux termes des protocoles en date du 10 février 2021, soit la somme de 41.815,14 € TTC, et du 28 septembre 2022, soit la somme de 22.469,40 € HT,
- ordonner, en conséquence, l'expulsion de la société Big Ben Pub Aéroville et de tous les occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application des dispositions des articles L433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

A titre subsidiaire, 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 20 décembre 2013 à la date la date du 23 juin 2023 à minuit,
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer la somme de 430.176,44 € à parfaire, au titre des loyers et accessoires impayés, à la date du 23 juin 2023, soit à l’expiration du délai d’un mois du commandement visant la clause résolutoire délivré le 23 mai 2023 ;
- dire que la somme de 430.176,44 €, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal au taux majoré de 500 points de base (soit 5 %) à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée et s’ils sont dus pour une année entière, qu'ils seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer la somme de 24.440,39 € correspondant à deux mois de loyers à titre de dommages et intérêts, en réparation du grave préjudice subi ;
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle établie sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50%, outre les charges, taxes et accessoires , à compter 23 juin 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- dire qu'elle conservera le dépôt de garantie d’un montant de 37.375 € ;
- ordonner la déchéance des aménagements octroyés aux termes des protocoles durant la période sanitaire en date du 10 février 2021, soit la somme de 41.815,14 € TTC, et du 28 septembre 2022, soit la somme de 22.469,40 € HT,
- ordonner en conséquence l'expulsion de la société Big Ben Pub Aéroville et de tous les occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application des dispositions des articles L433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

A titre très subsidiaire, 
- débouter la société Big Ben Pub Aéroville de ses demandes,
- dans l'hypothèse où il serait fait droit aux délais demandés par le preneur, dire qu'à défaut de règlement d'un seul loyer courant à son échéance, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire sera définitivement acquise et l’expulsion encourue sans qu’il soit nécessaire de faire délivrer une mise en demeure,

En toute hypothèse, 
- débouter la société Big Ben Pub Aéroville de ses demandes, 
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer la somme de 978.898,62 € à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers, charges, indemnité d’occupation et accessoires dus, arrêtés à la date du 27 septembre 2024,
- juger la somme de 978.898,62 € à parfaire sera augmentée d’un intérêt légal au taux majoré de 500 points de base (soit 5 %) l’an, à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée et s’ils sont dus pour une année entière, qu'ils seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer les dépens et à la somme de 15.000 €, conformément à l’article 26.2.2 du titre du bail, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 23 mai 2023.
 
Par conclusions notifiées par RPPA le 18 septembre 2024, la société Big Ben Pub Aéroville demande au tribunal de :

A titre principal, 
- déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 31 mai 2022, 
- débouter la société Aéroville de ses demandes,

A titre subsidiaire,
 - suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de sous-location,
- lui accorder à titre rétroactif un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, pour régler les sommes dues,

En tout état de cause, 
- débouter la société Aéroville de ses demandes, fixer à l’euro symbolique la somme due au titre des articles 26.2.1 et 26.2.3 du bail, 
- condamner la société Aéroville à lui verser la somme de 3.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens comprenant le coût du commandement du 29 mars 2021. 

Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le commandement visant la clause résolutoire du 31 mai 2022

Sur la période visée par le commandement du 31 mai 2022 

Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 mai 2022 fait sommation à la société Big Ben Pub Aéroville de payer la somme de 441.763 € dont 429.411,53 € au titre des impayés, loyers et charges impayés à compter du 2ème trimestre 2020 jusqu’au mois de mai 2022.

La société Big Ben Pub Aéroville soutient que ce commandement est dépourvu d’effet en ce qu'il lui fait sommation de régler la somme de 429.421,53 € correspondant à des loyers et charges appelées au cours des périodes d’urgence sanitaire destinées à lutter contre la propagation de l’épidémie de COVID 19. 

Mais la mesure temporaire d'interdiction de recevoir du public n'entraîne pas la perte, ni totale ni partielle, de la chose louée, seule une impossibilité absolue et définitive d'user de la chose louée pouvant s'analyser en une perte de celle-ci. Elle n'est pas non plus constitutive d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, l'effet temporaire de la mesure d'interdiction générale, sans lien direct avec la destination du local loué, ne pouvant être imputable au bailleur. Elle ne constitue pas non plus un cas de force majeure, lequel s'entend de l'évènement qui rend l'exécution de l'obligation absolument impossible et non de celui qui la rend plus difficile ou plus onéreuse.

Les loyers échus durant les périodes de mesures gouvernementales restrictives étaient donc exigibles et la société Big Ben Pub Aéroville ne pouvait en suspendre unilatéralement le paiement. 

Si, durant les périodes d’urgence sanitaire, les bailleurs ne pouvaient faire courir contre leurs locataires titulaires d’un bail commercial, répondant à certaines conditions, des intérêts, pénalités, voies d’exécution forcée ou mesures conservatoires, ces derniers ont retrouvé leurs droits à l’issue de la crise sanitaires, y compris sur les loyers dus pendant la période de protection.

La société Big Ben Pub Aéroville qui a suspendu unilatéralement le paiement de ses loyers et charges alors qu'aucun texte législatif ou réglementaire lié à la crise sanitaire ne l'y autorisait, ne peut se prévaloir de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 31 mai 2022, soit plusieurs mois après la fin des mesures restrictives sans qu'elle-même ait procédé à la régularisation des impayés locatifs. Il sera également rappelé que l'ensemble des circulaires et réponses ministérielles transmises durant l'état d'urgence sanitaire indiquaient clairement que le paiement des obligations contractuelles n'était pas suspendu pendant la période juridiquement protégée (la protection se rapportant aux intérêts de retard, pénalités et voies d'exécution), ce que ne pouvait ignorer la société Big Ben Pub Aéroville. 

Il n’y a pas lieu de déclarer nul le commandement de payer sur le motif de la période visée.

Sur les sommes visées au commandement

Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit énoncer de façon précise et détaillée les sommes dues, notamment au titre des loyers charges et accessoires en précisant les dates et montant des échéances impayées. Toute somme réclamée doit être expliquée tant en ce qui concerne sa nature, son montant que la période concernée et ce afin de permettre au locataire de connaître les causes exactes des montants réclamés et les dates des impayés. A défaut, le commandement est sans effet.

La société Big Ben Pub Aéroville fait valoir que le commandement qui lui a été délivré le 31 mai 2022 est dénué de précision ; que la somme réclamée aux termes du commandement n’est pas justifiée, le décompte produit à l’appui de celle-ci n’étant pas complété des documents justifiant des montants appelés ou déduits.


Il convient de constater que le document annexé au commandement de payer du 31 mai 2022 se rapporte à la période du 01/01/2018 au 10/06/2022 et est constitué d’une liste de sommes figurant sur une même colonne qu’elles soient réclamées, payées ou impayées ou qu’elles aient fait l’objet d’un avoir, et ce sur une période couvrant plus de quatre ans sans qu’aucun solde intermédiaire n’y figure après l’enregistrement des diverses opérations. Si les dates et les libellés desdites sommes sont bien mentionnées sur le document, celui-ci ne permet pas de comprendre de quoi est constituée la somme totale réclamée de 441.763,62, notamment en raison de l’absence de tout solde intermédiaire. 

Il ne permet pas au locataire de connaître précisément la composition et les causes de la somme qui lui réclamée.

Le commandement de payer du 31 mai 2022 sera déclaré sans effet.

Il n’a pas lieu de statuer sur la demande alternative de résiliation judiciaire qui apparaît superfétatoire à ce stade, un deuxième commandement visant la clause résolutoire ayant été ultérieurement signifié, comme examiné ci-dessous.

Sur le commandement visant la clause résolutoire du 23 mai 2023

La société Aéroville expose que la société Big Ben Pub Aéroville n’ayant pas respecté le protocole d’accord conclu le 22 septembre 2022, elle a été contrainte de lui faire délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 mai 2023. Elle demande au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial du 20 décembre 2013, à la date du 23 juin 2023 à minuit.

Le commandement du 23 mai 2023 donne injonction à la société Big Ben Pub Aéroville de payer la somme de 430.176,44 € correspondant au solde débiteur de son compte locataire, à la date du 20/04/2023. Il reprend le détail dudit compte pour la période du 09/02/23 au 20/04/2023, lequel fait ressortir le montant des sommes réclamées, les paiements effectués, les dates et libellés des opérations et le solde en résultant au fur et à mesure de la comptabilisation des opérations. Pour la période antérieure au 09/02/23, il renvoie aux relevés du compte de locataire de la société Big Ben Pub Aéroville que cette dernière ne conteste pas avoir reçus. Il est de nature à permettre au locataire de connaître les causes exactes de la somme totale réclamée, les loyers et charges étant bien exigibles pour les motifs ci-dessus exposés au paragraphe relatif à aux périodes d’urgence sanitaire.

La société Big Ben Pub Aéroville qui demande la nullité du commandement du 31 mai 2022, ne présente pas de contestation précise relative à celui du 23 mai 2023 mais demande au tribunal, à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de 24 mois.

Il y a lieu de déclarer valable le commandement du 23 mai 2023.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les parties ont conclu un contrat de bail portant sur un local commercial soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.

En application de l’article L 145-41 du même code, toute clause dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit produit effet un mois après un commandement demeuré infructueux. 


Les juges saisis d’une demande de résiliation par acquisition de la clause résolutoire peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ; la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial du 20 décembre 2013 prévoit que le bail sera résilié de plein droit, à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, dépôt de garantie ou fonds de roulements ou leurs compléments, indemnités d'occupation, charges, accessoires ou pénalités à leur échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et de ses annexes, un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure visant la clause résolutoire, adressés par voire d'huissier et restés sans effet.

Le 23 mai 2023, la société Aéroville a fait délivrer à la société Big Ben Pub Aéroville, un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 430.176,44 € au titre des loyers, charges, taxes et indemnités impayés au 20 avril 2023.

La société Big Ben Pub Aéroville ne justifiant pas avoir réglé cette somme de 430.176,44 €, dans le délai d'un mois de la délivrance du commandement de payer, et les relevés de son compte de locataire faisant ressortir une absence de règlement, ladite clause se trouve donc acquise, un mois après la délivrance dudit commandement.

Il convient, en conséquence, de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 23 juin 2023 à minuit.

Sur les délais

Les délais de grâce s’appliquent au débiteur malheureux mais de bonne foi qui se trouve dans l’impossibilité de faire face à sa dette, malgré sa bonne volonté.

Ils sont accordés compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Mais, outre que la bonne volonté manifestée par la société Big Ben Pub Aéroville pour s’acquitter, au moins partiellement de sa dette locative, n’est pas avérée alors que sa dette locative ne cesse de s’aggraver, sa demande de délai de 24 mois est de nature à porter gravement atteinte aux droits du bailleur, et ce d’autant que la société Big Ben Pub Aéroville n’explique aucunement par quels moyens elle pourrait se libérer de son importante dette si elle était autorisée à s’en acquitter en 24 mois.

Sa demande de délais sera rejetée.

Sur la résiliation du bail

Il convient de prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à la date du 23 juin 2023 à minuit ; d’ordonner à la société Big Ben Pub Aéroville de libérer les locaux dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement et de dire qu’ à défaut, elle en sera expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique. Les dispositions des articles L433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution s’appliqueront au sort des meubles laissés sur place.




La société Big Ben Pub Aéroville sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer conventionnel majoré des charges prévues au bail, à compter du 24 juin 2023 et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés. Il n’y a pas lieu de majorer cette indemnité d’occupation, la clause du bail prévoyant cette majoration s’analysant comme une clause pénale dont le montant apparaît injustifié, au regard du préjudice réellement subi par le bailleur déjà indemnisé par les autres mesures et sanctions appliquées telles qu’examinées ci-après, et qui sera donc réduite à 1€.

Sur les sommes dues 

Dans le dispositif de ses conclusions, la société Aéroville demande au tribunal à la fois de :

- à titre subsidiaire, condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer la somme de 430.176,44 € à parfaire, au titre des loyers et accessoires impayés, à la date du 23 juin 2023 ; de dire que la somme de 430.176,44 € sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal au taux majoré de 500 points de base (soit 5 %) à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée et s’ils sont dus pour une année entière, qu'ils seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer la somme de 24.440,39 € correspondant à deux mois de loyers à titre de dommages et intérêts, en réparation du grave préjudice subi ; dire qu'elle conservera le dépôt de garantie d’un montant de 37.375 € ; d’ordonner la déchéance des aménagements octroyés aux termes des protocoles durant la période sanitaire en date du 10 février 2021, soit la somme de 41.815,14 € TTC et du 28 septembre 2022, soit la somme de 22.469,40 € HT ;

- en toute hypothèse, condamner la société Big Ben Pub Aéroville à lui payer la somme de 978.898,62 € à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation et accessoires dus arrêtés à la date du 27 septembre 2024 ; juger que la somme de 978.898,62 € à parfaire sera augmentée d’un intérêt légal au taux majoré de 500 points de base (soit 5 %) à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée et s’ils sont dus pour une année entière, qu'ils seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

La société Big Ben Pub Aéroville conclut au débouté de ces prétentions et demande au tribunal de fixer à l’euro symbolique la somme due au titre des articles 26.2.1 et 26.2.3 du bail prévoyant respectivement une indemnité forfaitaire de 10 %, indépendamment des intérêts de retard et la conservation du dépôt de garantie, à titre de dommages et intérêts en cas de résiliation du bail pour une cause imputable au preneur.

La somme de 430.176,44 € étant comprise dans la somme de 978.898,62 € qui correspond au solde du relevé du compte de locataire de la société Big Ben Pub Aéroville, arrêté au 10/07/2024, il n’y a pas lieu à condamnation de ce montant en sus de la somme de 978.898,62 € sollicitée.

En ce qui concerne la demande en paiement d'une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes contractuellement dues à date d'acquisition de la clause résolutoire, cette indemnité présente le caractère d'une clause pénale que le juge peut modérer lorsqu'elle présente un caractère excessif au regard du préjudice subi. Or, si le retard de paiement des loyers et charges a nécessairement causé un préjudice au bailleur, la pénalité forfaitaire de 10 % apparaît excessive alors que des intérêts de retard au taux majoré figurent également dans le relevé du compte de locataire et sont demandés dans le cadre de la présente instance par la bailleresse. Au regard du préjudice réellement subi par le bailleur, déjà indemnisé par les pénalités de retard comptabilisés et la déchéance (ci-après examinée) des aménagements accordés par les protocoles, cette indemnité sera réduite à 1€.

Les montants qui figurent dans le relevé du compte de locataire arrêté au 10/07/2024, au titre de l’indemnité de 10 % seront déduits du solde de la somme réclamée, soit une somme due par la société Big Ben Pub Aéroville de 930.626,61 € ( 978.898,62 – 10.083,94 - 9.862,97 – 10.152,98 – 3.679,79 – 7.113,40 – 7.379,93 + 1) .

En ce qui concerne le paiement de la somme de 24.440,39 € correspondant à deux mois de loyers réclamés à titre de dommages et intérêts, la société Aéroville qui ne justifie pas d’un préjudice qui ne serait pas déjà indemnisé par les pénalités de retard susvisés et la déchéance des aménagements accordés par les protocoles, en sera déboutée.

Le dépôt de garantie, sûreté destinée à garantir l’exécution des obligations locatives, doit être restitué au locataire après son départ des lieux. Il n’y a pas lieu de dire que la société Aéroville conservera ce dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts pour les mêmes motifs que ceux-ci-dessus exposés mais seulement qu’elle pourra l’utiliser par compensation des sommes qui lui sont dues, au titre des impayés. 

Le protocole valant avenant du 10 février 2021 stipulait que les aménagements (comprenant une franchise du loyer de base) étaient consentis par la société Aéroville à la société Big Ben Pub Aéroville, au regard des difficultés rencontrées par cette dernière durant la période d’urgence sanitaire, en contrepartie des engagements pris par le preneur de payer les sommes dues suivant les modalités prévues à l’avenant. Le protocole du 28 septembre 2022 a également prévu des aménagements (dont un abattement sur le loyer du base) au bénéfice du preneur en contrepartie de l’engagement du preneur de régler sa dette locative selon un échéancier. Il ressort des relevés de comptes et il n’est au demeurant pas contesté que les modalités de règlement stipulées aux protocoles susvisés n’ont pas été respectées. Il y a lieu d’ordonner la déchéance des aménagements octroyés aux termes des protocoles en date du 10 février 2021 et du 28 septembre 2022, soit les sommes respectives de 41.815,14 € TTC et de 22.469,40 € HT. 

Au vu de l’ensemble de ses éléments, la société Big Ben Pub Aéroville sera condamnée à payer à la société Aéroville la somme de de 930.627,61 € (930.626,61 + 1) au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 10/07/2024. Le relevé de compte montrant que cette somme comprend déjà les pénalités de retard, il n’y a pas lieu de dire que cette somme portera intérêt légal au taux majoré de 500 points de base (soit 5 %) l’an, à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, mais de juger que celle-ci portera intérêts au taux légal à compter des conclusions du 30 septembre 2024 et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La société Big Ben Pub Aéroville sera condamnée à payer à la société Aéroville, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, les sommes suivantes :
930.627,61 € au titre des loyers, charges, indemnités et accessoires arrêtés au 10/07/2024, 41.815,14 € TTC et de 22.469,40 € HT au titre de la déchéance des aménagements consentis par les protocoles du 10 février 2021 et 28 septembre 2022.
Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire 

Il ne serait pas équitable de laisser à la société Aéroville la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles. La société Big Ben Pub Aéroville sera condamnée à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant relevé que présente décision de justice prévaut sur l’article 26.2.2 du bail relatif aux frais de procédure. Elle sera également condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement délivré le 23 mai 2023.

L’exécution provisoire est de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Déclare nul le commandement de payer du 31 mai 2022,

Constate la résiliation du bail du 20 décembre 2013, à la date du 23 juin 2023 à minuit, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 23 mai 2023;

En conséquence, 

Dit que la société Big Ben Pub Aéroville et tous les occupants de son chef devront évacuer et rendre libres les locaux litigieux dans le délai d’un mois, suivant la signification du présent jugement;

Dit qu’à défaut et passé ce délai, société Big Ben Pub Aéroville en sera expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, par toutes voies de droit, avec si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Rappelle que les dispositions des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution sont applicables au sort des meubles restés sur place,

Condamne la société Big Ben Pub Aéroville à payer à la société Aéroville :
une indemnité d’occupation, égale au montant des loyers et charges tels que prévus au bail, à compter du 24 juin 2023 et jusqu’à la date de libération des lieux, 930.627,61 € au titre des loyers, charges, indemnités et accessoires arrêtés au 10/07/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,41.815,14 € TTC et de 22.469,40 € HT au titre de la déchéance des aménagements consentis par les protocoles du 10 février 2021 et 28 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024,
Condamne la société Big Ben Pub Aéroville à payer à la société Aéroville la somme de 8.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties,

Condamne la société Big Ben Pub Aéroville aux dépens comprenant le coût du commandement délivré le 23 mai 2023,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé le 7 avril 2025, et signé par le Président et le Greffier,


Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY