Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 10 avril 2025

PREMIERE CHAMBRE

10 Avril 2025

N° RG 24/03158 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NYXD
72A

S.D.C. RAMPONT

C/

[I] [N]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Didier FORTON, Juge

--==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sise [Adresse 3], représente par son syndic la société 2ASC IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 800 976 029, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Me Virginie DE SOUSA OLIVEIRA, avocat postulant au barreau de Val d’Oise, et assisté de Me Sophie LOPEZ, avocat plaidant au barreau de Paris


DÉFENDEUR

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 4], défaillant


--==o0§0o==--


M. [I] [N] est propriétaire de lots dépendants d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Villiers Le Bel (SDC Rampont), représenté par son syndic en exercice la société 2ASC Immobilier, a fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
- 13 597,14 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 1er décembre 2023, date de la sommation de payer ; 
- 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;

Il demande également la capitalisation des intérêts et la condamnation du défendeur aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [N] a été régulièrement assigné à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres et son adresse, [Adresse 2] à [Localité 8], ayant été confirmée par un voisin. Il n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 10 octobre 2024, l'affaire a été renvoyée à la date du 27 février 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale, dont il résulte que M.[N] est propriétaire des lots n° 9, 18, 23, 24 et 42 dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ; 
- les bordereaux d'appels de fonds et de provisions ;
- un décompte des charges dues arrêté au 26 avril 2024 ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2019 et 3 mai 2023 et une attestation de non-recours concernant les assemblées générales des 16 décembre 2019 et 23 mai 2023 ;

- un courrier de relance valant mise en demeure sous huitaine, présenté le 15 novembre 2023 et revenu non réclamé ; 
- une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023 pour la somme de 12 439,76 euros,
- le contrat du syndic.

Il convient de relever que l'attestation de non recours du 26 avril 2024 contient une erreur concernant les dates des assemblées générales.

L'attestation indique que l'assemblée générale en date du 23 mai 2023 n'a fait l'objet d'aucune contestation, alors que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires a été tenue le 3 mai 2023. Toutefois, cette erreur dans l'attestation de non-recours est une simple erreur matérielle et l'attestation doit être retenue.

* Sur les charges de copropriété 

Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 13 597,14 euros correspondant aux charges impayées et frais de recouvrement.

Toutefois, il apparaît que le décompte du copropriétaire prend en compte les charges à compter du 1er octobre 2019 jusqu'au 26 avril 2024. Le 7 janvier 2020, un débit de 5 772,41 euros correspondant à " Century 21- reprise au 7/01/20 " a été effectué. La partie demanderesse ne fournit pas de décompte permettant au tribunal de s'assurer de l'exactitude de la somme liée à une éventuelle reprise de solde de l'ancien syndic. Ce montant sera donc déduit de la somme réclamée

Il convient également de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 384,86 euros.

* Sur les lots visés par les appels de fonds

La matrice cadastrale versée aux débats fait état des lots n° 9, 18, 23, 24 et 42. Or, les appels de fonds pour les années 2013 à 2024 mentionnent les lots 9, 18, 23, 24, 42, 43, 44 et 50. Aucun document produit par le demandeur ne permet d'établir que M. [N] est effectivement propriétaire des lots 43, 44 et 50.
Il convient donc de déduire la somme de 2 342,66 euros concernant les appels de fonds et travaux sur les lots 43, 44 et 50.

 * Sur les frais nécessaires 
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d'administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l'objet d'une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu'en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. 

Il convient donc de déduire les frais intitulés " facture 2ASC " pour un montant de 180 euros.
Ces frais sont prévus dans le contrat de syndic ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l'espèce. Aussi, ces frais n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge des défendeurs.

En revanche, seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la relance par lettre recommandée du 14 novembre 2023, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit 20 euros.
Il y a lieu de retenir également les frais de commissaire de justice pour la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, pour un total de 180,86 euros 

Il convient en conséquence de condamner M. [N] à verser au SDC Rampont la somme de 5 278,07 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 26 avril 2024, appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 1er décembre 2023, date de la sommation de payer.


Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC Rampont n'établit en rien l'existence d'un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l'existence d'une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l'allocation de dommages intérêts distincts. Sa demande sera donc rejetée.



Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
En l'espèce, M. [N], partie perdante, supportera les dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Condamne M. [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] les sommes de :
- 5 278,07 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement arrêtés au 26 avril 2024, appel de fonds du deuxième trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023, 
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [N] aux dépens de la présente instance, dont distraction conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 6], le 10 avril 2025.

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS