Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 10 avril 2025

PREMIERE CHAMBRE

10 Avril 2025

N° RG 24/02741 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NYWQ
72A

S.D.C. PRINCIPAL ABP RESIDENCE ORDINAL
S.D.C. SECONDAIRE P

C/

S.C.I. BLUE STONE


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe 
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 
Monsieur Didier FORTON, Juge 


--==o0§0o==--

DEMANDEURS

Syndicat principal des copropriétaires ABP de la résidence Ordinal, sise [Adresse 5], représenté par son syndic la société COGEVA PM, ayant son siège social [Adresse 3]

Syndicat secondaire P des copropriétaires de la résidence Ordinal, sise [Adresse 5], représenté par son syndic la société COGEVA PM, ayant son siège social [Adresse 3], 

représentés par Me Véronique PELISSIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de Me Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDERESSE

S.C.I. BLUE STONE, dont le siège social est sis [Adresse 2], défaillante

--==o0§0o==--

La société civile immobilière BLUE-STONE est propriétaire des lots n°558, 559, 560, 561, 562, 563, 564, 679, 936, 941 et 944 dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété, constitué d'un syndicat principal mais aussi d'un syndicat secondaire.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Ordinal et le syndicat secondaire P des copropriétaires de la résidence Ordinal, représentés par leur syndic, la société COGEVA PM, ont fait assigner la SCI BLUE-STONE devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d'obtenir sa condamnation à payer :

au syndicat principal : 
- 137 177,69 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 24 avril 2024, majoré des intérêts légaux à compter du 28 novembre 2022 sur la somme de 63 172,76 euros, puis à compter de l'assignation pour le surplus, 
-6 000 euros à titre de dommages et intérêts, 
-2 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

au syndicat secondaire P :
-9 557, 57 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 24 avril 2024, majoré des intérêts légaux à compter du 2 décembre 2022 pour le surplus, 
-2 500 euros à titre de dommages et intérêts, 
-2 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Ils sollicitent en outre la capitalisation des intérêts et la condamnation de la défenderesse aux dépens.

Au soutien de leur demandes, le syndicat principal et le syndicat secondaire des copropriétaires font valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour eux des difficultés de gestion.

La SCI BLUE-STONE a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom est inscrit sur la boîte aux lettres, et son adresse [Adresse 1] à [Localité 4] ayant été confirmée par le gardien de l'immeuble. Elle n'a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 10 octobre 2024, l'affaire a été renvoyé à la date du 27 février 2025 et mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 472 du code de procédure civile : " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ainsi qu' " aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent " " lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation " - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté l'assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive - toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Pour le syndicat principal 

Le syndicat principal des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale dont il résulte que la SCI BLUE-STONE est propriétaire des lots n°558, 559, 560, 561, 562, 563, 564, 679, 936, 941 et 944 ;
- un extrait de compte arrêté au 1er avril 2024, 2eme appel de fonds 2024 inclus;
- extrait du grand livre pour la période du 19 octobre 2020 au 11 juillet 2022 ; 
- relevé de compte de l'ancien syndic pour la période du 31 décembre 2017 au 1er octobre 2020 ; 
- les bordereaux d'appels de fonds et factures pour la période du 28 décembre 2020 au 1er avril 2024 ;
- courrier de mise en demeure de payer la somme de 63 172,76 euros en date du 28 novembre 2022 ;
- courrier de mise en demeure de payer la somme de 50 222,23 euros, distribué le 24 février 2023 ; 
- courrier de mise en demeure de payer la somme de 50 222,23 euros, avisé le 8 mars 2023 ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 septembre 2020, 22 décembre 2021, 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et voté les budgets prévisionnels 2023 et 2024,
 - une attestation de non-recours en date du 23 janvier 2024 relatif aux assemblées générales des 22 septembre 2020, 28 septembre 2021, 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ;
- un contrat du syndic. 

Force est de constater que l'attestation de non recours du 1er septembre 2023 contient une erreur concernant les dates des assemblées générales.

L'attestation indique que l'assemblée générale en date du 28 septembre 2021 n'a fait l'objet d'aucune contestation, alors que l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires a été tenue le 22 décembre 2021. Aucune contestation de cette AG n'est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété 

L'extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat principal des copropriétaires de 137 177,69 euros correspondant aux charges impayées et frais dont une reprise de solde de l'ancien syndic YXIME de 22 800,52 euros pour la période du 31 décembre 2017 au 1er octobre 2020.

Toutefois, il ressort des éléments produits que le syndicat des copropriétaires ne justifie que partiellement du quantum de sa créance. En effet, n'ont pas été versés aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices 2017 et 2018.

En conséquence, le syndicat principal des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des exercices des années 2017 et 2018 et sera débouté de sa demande concernant la reprise de solde de cette période.

Il convient ainsi de déduire du décompte la somme de 12 345,48 euros concernant la dette pour la période avant le 1er janvier 2019.

Il convient également de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte, soit en l'espèce la somme de 126 euros.

En conséquence, au vu du décompte de charges produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance d'un montant de 124 706,21 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus.


* Sur les frais nécessaires

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

N'entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d'administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d'assignation en justice qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Concernant les frais de mise en demeure en date 15 et 28 novembre 2022, les avis de réception ne sont pas produits de sorte qu'il n'est pas justifié qu'ils aient été adressés et seront donc écartés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic, soit la mise en demeure par lettre recommandée du 20 février 2023, à la hauteur du montant prévu dans le contrat du syndic, soit 42 euros.


* Sur les intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.


En l'espèce il n'est pas produit par le syndicat principal l'accusé-réception de la mise en demeure du 28 novembre 2022, en conséquence, les intérêts au taux légal commenceront à compter de 24 février 2023, date de distribution de la deuxième mise en demeure pour la somme de 50 222,23 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Il convient en conséquence de condamner la société civile immobilière BLUE-STONE à verser au syndicat principal des copropriétaires de la résidence Ordinal la somme de 124 748,21 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de 24 février 2023 pour la somme de 50 222,23 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.


Pour le syndicat secondaire P

Le syndicat secondaire des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- un extrait de compte arrêté au 1er avril 2024, 2eme appel de fonds 2024 inclus;
- extrait du grand livre pour la période du 19 octobre 2020 au 11 juillet 2022 ; 
- relevé de compte de l'ancien syndic pour la période du 31 décembre 2017 au 9 octobre 2020 ; 
- les bordereaux d'appels de fonds et factures pour la période du 23 décembre 2020 au 2 avril 2024 ;
- courrier de mise en demeure de payer la somme de 19 508,03 euros en date du 2 décembre 2022 distribué le 8 décembre 2022 ;
- courrier de mise en demeure de payer la somme de 26 537,67 euros, avisé le 8 mars 2023 ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 décembre 2021, 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et voté les budgets prévisionnels 2023 et 2024,
- les attestations de non recours relatifs aux assemblées générales des 30 juin 2022, 21 décembre 2022 et 6 avril 2023,
- un contrat du syndic. 

Il doit être relevé qu'il n'est pas produit d'attestation de non-recours relative aux procès-verbaux de l'assemblée générale du 22 décembre 2021. Aucune contestation de cette AG n'est toutefois rapportée.

* Sur les charges de copropriété 

L'extrait de compte produit laisse apparaître un solde débiteur du syndicat secondaire des copropriétaires de 9 557,57 euros correspondant aux charges impayées et frais dont une reprise de solde de l'ancien syndic YXIME de 13 946,19 euros pour la période du 31 décembre 2017 au 9 octobre 2020.

Toutefois, les charges correspondant à cette reprise de solde pour les années 2017, 2018 et 2019 ne sont pas justifiées par la production des procès-verbaux d'assemblée générale portant approbation des comptes pour ces exercices.

En conséquence, le quantum de la demande de paiement des charges pour ces exercices n'est pas fondé et la demande en paiement ne pourra pas prospérer malgré la production du relevé de compte de l'ancien syndic YXIME.

Il convient ainsi de déduire du décompte la somme de 14 272,25 euros concernant la dette pour la période avant le 1er janvier 2020. 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat secondaire, la créance de ce dernier n'est pas établie, compte tenu de la déduction de la somme de 14 272,25 euros correspondant à la reprise de solde pour les années 2017, 2018 et 2019.

La demande au titre des charges de copropriété et frais sera en conséquence rejetée.


Sur la capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, le syndicat principal des copropriétaires sollicite le bénéfice de l'article 1343-2 du Code civil et il convient de faire droit à sa demande.

La demande du syndicat secondaire P des copropriétaires à ce titre sera rejetée.


Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

La carence récurrente d'un copropriétaire à s'acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l'équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

Le comportement persistant du défendeur a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à une avance spéciale de trésorerie votée en assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2022. 

Il convient donc de condamner la SCI BLUE STONE à verser au syndicat principal des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La demande du syndicat secondaire P a ce titre sera rejetée.


Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI BLUE STONE, partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat principal des copropriétaires s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La demande du syndicat secondaire P à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS
 
Condamne la société civile immobilière BLUE-STONE à payer au syndicat principal des copropriétaires de la résidence Ordinal les sommes de :
- 124 748,21 euros au titre de charges impayées, appels travaux et frais de recouvrement pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2024, 2ème appel de fonds 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de 24 février 2023 pour la somme de 50 222,23 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; 
- 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

Rejette les demandes du syndicat secondaire P des copropriétaires de la résidence Ordinal au titre des charges impayées, de la capitalisation des intérêts, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles ; 

Condamne la société civile immobilière BLUE-STONE aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 10 avril 2025.

 Le Greffier, La Présidente,
Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS