Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Karim-Alexandre BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/10543 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KQR

N° MINUTE : 
4/2025






JUGEMENT 
rendu le 03 avril 2025


DEMANDERESSE
[Localité 2]
SA d’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 5]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [L]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier









Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10543 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KQR




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2020, la SA d'HLM [Localité 2] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1]) escalier A avec cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 461,35 euros et d’une provision pour charges de 163,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2790,30 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [L] le 26 septembre 2023.

Par assignation du 5 novembre 2024, la SA d'HLM [Localité 2] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-3729,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 31 janvier 2025, la SA d'HLM [Localité 2] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer au plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur, ainsi qu’à la suspension des délais. La SA d'HLM [Localité 2] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [L] reconnaît le montant de la dette locative sous réserve de voir déduire le chèque de 700 euros qu’il dit avoir déposé chez le gardien le 10 janvier, et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

M. [H] [L] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les parties ont été autorisées à produire en délibéré un décompte actualisé.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d'HLM [Localité 2] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2790,30 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d'HLM [Localité 2] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 janvier 2025, M. [H] [L] lui devait la somme de 2298,30 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Dument autorisé, il produit un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 10 février 2025 à la somme de 2 598,03 euros, échéance de janvier 2025 incluse, hors frais faisant valoir que si Monsieur [L] avait allégué avoir déposé un chèque de 700 € dans la boîte aux lettres du gardien, le bailleur n’a, à ce jour, pas reçu ce chèque.

M. [H] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 631,81 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d'HLM [Localité 2] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la SA d'HLM [Localité 2] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 2020 entre la SA d'HLM [Localité 2], d’une part, et M. [H] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8] escalier A avec cave est résilié depuis le 24 mars 2024,

CONDAMNE M. [H] [L] à payer à la SA d'HLM [Localité 2] la somme de 2 598,03 euros, (deux mille cinq cent quatre-vingt-dix-huit euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024,

AUTORISE M. [H] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,


DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 mars 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [H] [L] sera condamné à verser à la SA d'HLM [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [H] [L] à payer à la SA d'HLM [Localité 2] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2024 et celui de l'assignation du 5 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge