Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Serge REP


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Baptiste PREZIOSO 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05752 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZW

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 07 avril 2025


DEMANDERESSE
LA SOCIETE ANONYME MOBILIERE DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Baptiste PREZIOSO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représenté par Me Serge REP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0058
Madame [F] [H], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Serge REP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0058

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier




Décision du 07 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05752 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CZW


EXPOSE DU LITIGE 

[G] [H] et [F] [H] sont propriétaires d’actions de la société anonyme mobilière du [Adresse 1], désignée sous le terme SAMAS.

La société anonyme mobilière du [Adresse 1], la SAMAS, et les époux [H], entretiennent des relations de bailleresse et locataires aux termes d’une convention en date du 20 février 1984 relative à l’appartement situé au 5ème étage gauche et à la chambre de service au 7ème étage, dans l’immeuble situé [Adresse 1], [Localité 2].

Par jugement du 17 octobre 1995, confirmé en appel par décision du 15 septembre 1997, la convention d’occupation a été résiliée et les époux [H] ont été condamnés au paiement d’arriérés de loyer. 

Une nouvelle convention d’occupation a été consentie aux époux [H] par acte sous seing privé en date du 6 novembre 1999.

Par exploit d’huissier en date du 12 octobre 2021, la SAMAS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux époux [H], pour un montant de 68.671,27 euros, hors frais. 

Par acte du 16 novembre 2021, les époux [H] ont cédé leurs actions de la SAMAS au prix de 80.000 euros à la société à responsabilité limitée DES CHAMPS.
Par acte distinct du 16 novembre 2021 entre les mêmes parties, la convention d’occupation a été résolue moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction de 120.000 euros, la libération des lieux devant intervenir le 31 décembre 2022.
En application de ces conventions, la SARL DES CHAMPS a émis un chèque de 40.000 euros au bénéfice des époux [H], le 16 novembre 2021, et un chèque de 60.000 euros, le 1er décembre 2021.

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2022, les époux [H] ont signé une reconnaissance de dettes d’un montant de 75.039,27 euros et ont consenti à la compensation de cette somme avec la créance détenue à l’égard de la SARL DES CHAMPS, s’élevant à la somme de 100.000 euros. Cet acte prévoyait la libération des lieux, appartement situé au 5ème étage gauche et chambre de service au 7ème étage, dans l’immeuble situé [Adresse 1], [Localité 2], au plus tard le 30 juin 2022 et le paiement, à défaut, d’une indemnité forfaitaire d’un montant de 100.000 euros au bénéfice de la SAMAS. 

Par exploit d’huissier en date du 10 mai 2023, la SAMAS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux époux [H], pour un montant de 97.327,27 euros, hors frais. 

Par ordonnance du 13 février 2024, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par exploit en date du 30 mai 2024, la SAMAS a fait assigner [G] [H] et [F] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Paris. 

L’affaire été renvoyée pour permettre sa mise en état.

A l’audience du 4 février 2025, la société anonyme mobilière du [Adresse 1] a sollicité du juge qu’il :
A titre principal,
- constate l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation du 6 novembre 1999,
- constate l’occupation sans droit, ni titre des défendeurs,
- ordonne l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, des lieux qu’ils occupent, appartement situé 5ème étage gauche et chambre de service située au 7ème étage, si besoin avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration de leurs meubles et effets mobiliers à leurs frais, 
- fixe l’indemnité d’occupation due par les défendeurs à compter de l’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 3.000 euros,
- condamne solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 100.000 euros en application de la reconnaissance de dette du 21 février 2022,
- condamne solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 119.615,27 euros avec intérêts de droit sur la somme à compter du commandement de payer du 10 mai 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation,
- condamne solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 10.000 euros pour le préjudice moral de la SAMAS subi du fait de l’occupation illégale et de la mauvaise foi des époux [H],
A titre subsidiaire, 
- fixe l’indemnité d’occupation due par les défendeurs à compter de la clause résolutoire à la somme de 1.856 euros,
En tout état de cause, 
- déboute les époux [H] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, 
- condamne solidairement les défendeurs aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAMAS sollicite le rejet de la demande de sursis à statuer, en indiquant continuer d’exploiter l’immeuble jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction et soulignant l’autonomie de la procédure intentée au fond par rapport à l’appel dont fait l’objet l’ordonnance de référé et l’autonomie de la présente procédure avec d’autres procédures.
La SAMAS indique que le constat de l’acquisition de la clause résolutoire résulte des commandements de payer des 12 octobre 2021 et 10 mai 2023. Elle indique que des indemnités d’occupation lui sont dues, outre les loyers impayés et des dommages intérêts au titre du préjudice moral, ainsi que l’application de la clause pénale stipulée aux termes de la reconnaissance de dette du 21 février 2022. Elle mentionne que les époux [H] ne donnent pas d’informations sur leurs revenus, activité professionnelle, épargne et leurs démarches de relogement.


[G] [H] et [F] [H] sollicitent du juge des contentieux de la protection qu’il :
- déboute la SAMAS de l’ensemble de ses demandes contre eux,
- subsidiairement, leur accorde un délai de deux ans pour s’acquitter des loyers de retard en plus du loyer courant, 
- condamne la société SAMAS à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [H] sollicitent le sursis à statuer en raison de l’appel contre l’ordonannce de référé du 13 février 2024 et en raison d’une procédure de contestation d’une saisie attribution. Ils indiquent que l’indivision propriétaire des murs est en litige avec la société bailleresse et s’interrogent sur la validité de la reconnaissance de dette signée. Ils indiquent que la saisie opérée sur le compte de monsieur [H] l’empêche de régler des sommes. 

La décision, contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 7 avril 2025. 

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* *

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Ausx termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.

[G] et [F] [H] sollicitent le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt relatif à l’appel contre l’ordonnance de référé du 13 février 2024, et du jugement du tribunal judiciaire de Paris entre [X] [V] et eux.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 13 février 2024 a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir et les époux [H] produisent aux débats le jugement du 5 décembre 2024 rendu entre [X] [V] et eux.

S’agissant d’un appel contre une ordonnance de référé, par nature provisoire, le sursis à statuer apparaît inutile, a fortiori alors que ladite ordonnance a dit n’y avoir lieu à référé.

En outre, le litige entre [X] [V] et les époux [H] est relatif à un bien certes situé dans le même immeuble que celui objet de la présente procédure mais il concerne un autre logement, situé au 1er étage. En tout état de cause, la décision a déjà été rendue, le 5 décembre 2024.

Les deux événèments invoqués par les époux [H] pour justifier leur demande de sursis à statuer ne présentent aucune utilité pour le présent litige. Les défendeurs seront donc déboutés de leur demande de sursis à statuer. 

Sur le droit d’occupation

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement faites tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 6 novembre 1999, la SAMAS a conclu une convention d’occupation avec les époux [H] relative à l’appartement meublé situé au 5ème étage gauche et à la chambre de service au 7ème étage dans l’immeuble situé [Adresse 1], [Localité 2], moyennant la somme de 6.836 francs, au titre du loyer et des charges, soit la somme de 1.042,14 euros.

Par acte du 16 novembre 2021, les époux [H] ont cédé leurs actions de la SAMAS à la SARL DES CHAMPS, en présence de la SAMAS, moyennant le versement de la somme de 40.000 euros immédiatement et le versement du solde, soit la somme de 40.000 euros, à la libération des lieux. 
Par acte distinct du 16 novembre 2021 entre les mêmes parties, la convention d’occupation des lieux, appartement et chambre de service, a été résolue moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction de 120.000 euros, la libération des lieux devant intervenir le 31 décembre 2022, la somme de 60.000 euros étant versée à la signature de ladite convention et le solde de 60.000 euros étant versé à la libération effective des lieux. 

En l’espèce, les époux [H] indiquent que la SAMAS ne dispose pas de la qualité pour agir, mais ne produisent pas les pièces 6 et 7 annoncées aux termes de leur bordereau alors que la SAMAS justifie que les actes sous seings privés dont elle se prévaut ont été faits en sa présence. Ce moyen invoqué par les époux [H] est donc inopérant.

Chacune des deux conventions du 16 novembre 2021 prévoient donc le versement de la moitié des sommes convenues dès la signature du contrat de cession d’une part et du contrat d’éviction d’autre part et le versement du solde à la libération des lieux, prévue au plus tard le 31 décembre 2022 et aux termes de la reconnaissance de dette du 21 février 2022, au 30 juin 2022 au plus tard. 

Les époux [H] ne contestent pas être restés dans lieux alors que, d’une part, leur droit d’occupation a cessé au 31 décembre 2022 et que d’autre part, l’occupation a été consentie en échange du paiement d’une redevance mensuelle de 1.592 euros par mois, toutes charges comprises, qui n’a pas été réglée, alors que deux commandements de payer visant la clause résolutoire en dates des 12 octobre 2021 et 10 mai 2023 leur ont été délivrés.

La résiliation de plein droit de la convention d’occupation est justifiée.

Aussi, il y a lieu de constater la résiliation de la convention d’occupation de plein droit intervenue le 31 décembre 2022, faute par [G] et [F] [H] d’avoir libéré les lieux.

Les circonstances de l’espèce ne permettent pas de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement aux défendeurs, qui ne justifient pas de leur situation financière et patrimoniale, de sorte que ces demandes seront rejetées.


Sur l’expulsion des occupants et le sort des meubles

La SAMAS, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] et [F] [H], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [G] et [F] [H], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [G] et [F] [H] seront solidairement condamnés, en application de la solidarité matrimoniale, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant de la redevance mensuelle qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 1.592 euros, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant de la redevance mensuelle en cours pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.
 
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SAMAS est bien bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux redevances, charges et indemnités d’occupation échus impayés à la date de l’audience.

Au regard des conventions produites, il convient de fixer à la somme de 119.615,27 euros le montant des redevances, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2025, échéance de février 2025 incluse, hors frais, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, que [G] et [F] [H] seront solidairement condamnés à payer à la SAMAS, en application de la solidarité matrimoniale.

Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

L’article 3 relatif à la clause pénale inséré dans la reconnaissance de dette du 21 février 2022 prévoit que le défaut de libération des lieux par les époux [H] à la date prévue à l’acte, soit le 30 juin 2022, sera sanctionné par le paiement d’une indemnité de 100.000 euros au bénéfice de la SAMAS, après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse plus de quinze jours à compter de sa réception. 

En l’espèce, la société SAMAS ne justifie pas de l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse, en contrariété avec les stipulations légales et contractuelles applicables à la clause pénale. 
Elle est donc mal fondée à solliciter la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 100.000 euros à titre de clause pénale et sera déboutée de cette demande.

Sur la demande en paiement de dommages intérêts


L’article 1231-1 du code civil dispose que “Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

En l’absence de démonstration d’un préjudice moral, la SAMAS sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts. 

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[G] et [F] [H], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer des 12 octobre 2021 et 10 mai 2023 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAMAS la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [G] et [F] [H] seront solidairement condamnés à leur payer la somme totale de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

- Rejette la demande de sursis à statuer de [G] [H] et [F] [H], 
- Constate la résiliation de plein droit de la convention d’occupation signée entre les parties à compter du 31 décembre 2022; 

- Autorise la société anonyme mobilière du [Adresse 1] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [H] et [F] [H], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation du 5ème étage gauche et chambre de service du 7ème étage, dans un immeuble situé [Adresse 1], [Localité 2];

- Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamne solidairement [G] [H] et [F] [H] à payer à la société anonyme mobilière du [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, soit la somme de 1.592 euros, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

- Condamne solidairement [G] [H] et [F] [H] à payer à la société anonyme mobilière du [Adresse 1] la somme de 119.615,27 euros au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2025, échéance de février 2025 incluse, hors frais, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

- Déboute la société anonyme mobilière du [Adresse 1] du surplus de ses demandes, notamment au titre de la clause pénale et du préjudice moral ;

- Déboute solidairement [G] [H] et [F] [H] du surplus de leurs demandes, notamment de délais de paiement;

- Condamne solidairement [G] [H] et [F] [H] aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer des 12 octobre 2021 et 10 mai 2023 et de l’assignation;

- Condamne solidairement [G] [H] et [F] [H] à payer à la société anonyme mobilière du [Adresse 1] la somme totale de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.


LE GREFFIER LE JUGE