Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Juliette KARBOWSKI 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Henri M. GALIMIDI 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/09537 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CDI

N° MINUTE : 
4/2025






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2025


DEMANDERESSE
La société YVAL
Société civile dont le siège social est situé [Adresse 2] ayant pour gérant la SOCIETE D’ETUDES ET DE DEVELOPPEMENT D’ENTREPOT- SEDE dont le siège est situé [Adresse 3] ayant pour Président du Conseil d’Administration Monsieur [H]
représentée par Maître Henri M. GALIMIDI de la SELARL HM GALIMIDI,avocat au barreau de PARIS,vestiaire K123

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [X]
demeurant [Adresse 2]
assisté de Maître Juliette KARBOWSKI de KCP AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D847

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09537 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CDI





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2020, la société civile YVAL a consenti un bail d’habitation à M. [P] [X] sur des locaux (comprenant une loggia, une cave n°6 et un parking n°5) situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1950 euros et d’une provision pour charges de 250 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8414,32 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [X] le 7 mars 2024.

Par assignation du 7 octobre 2024, la société civile YVAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10520,22 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1 er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 31 janvier 2025, la société civile YVAL, représenté par son conseil, sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience de :
A titre principal :
• JUGER la société YVAL recevable et bien fondée en ses demandes 
• PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire avec toutes ses conséquences de droit au 6 avril 2024 et FIXER à cette date la résiliation du Bail d'habitation du 27 septembre 2020 sis [Adresse 4];
• ORDONNER l'expulsion de M. [P] [X], et celle de tous occupants de son chef, des locaux loués, sis [Adresse 4], avec le concours de la force publique si nécessaire, dès la signification de la décision à intervenir ;
• ORDONNER le séquestre des biens et facultés mobilières pouvant encore se trouver dans les lieux, dans tels garde-meuble qu'il plaira au Bailleur, aux frais, risques et périls du Preneur,
• CONDAMNER M. [P] [X] à payer à la société YVAL la somme provisionnelle de 30.598,92 € majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement du 6 mars 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés ;
• CONDAMNER M. [P] [X] à payer à la société YVAL une indemnité d'occupation équivalente au loyer en cours, à compter du 6 avril 2024 ;
• CONDAMNER M. [P] [X] à payer à la société YVAL la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens.
A titre subsidiaire :
- RENVOYER l'affaire au fond devant le Juge des contentieux de la protection à la date d'audience la plus proche.

La société civile YVAL fait valoir qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [X], assisté de son conseil, sollicite se référant à ses conclusions déposées à l’audience de :
• RECEVOIR Monsieur [X] en ses demandes et écritures et l'y DECLARER bien-fondé
• JUGER qu'il existe des contestations sérieuses aux demandes de la SCI YVAL de résiliation du bail
• RENVOYER la société YVAL a mieux se pourvoir devant le juge du fond
• REJETER l'ensemble des demandes de la SCI YVAL
• CONDAMNER la SCI YVAL à verser une somme de 6.600€ à Monsieur [X] en réparation de son préjudice résultant du défaut d'information préalable exigée par les textes
• CONDAMNER la SCI YVAL à verser une somme de 1.000€ à Monsieur [X] en application de l'article 700 du CPC.
 expose que ...

M. [P] [X] sollicite à l’audience la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qu’il demande à voir fixer à 36 mois et à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [X] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile YVAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2 Sur l’existence de contestations sérieuses 

En application des dispositions des articles 848 et 849 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le juge des référés d'instance peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le locataire fait valoir l’existence de contestations sérieuses au motif que :
- le bailleur n’aurait jamais procédé à la régularisation des charges locatives en bonne et due forme en produisant le décompte pour les années 2020 à 2024,
- il subit de nombreux préjudices en raison de multiples dysfonctionnements tant dans son appartement que dans les parties communes de l’immeuble, tels que la panne du monte charges permettant d’accéder au parking, la panne d'un radiateur, différents problèmes électriques, un volet roulant bloqué, une VMC qui ne fonctionne pas... Il produit au soutien de ces allégations un procès-verbal de constat d’huissier en date du 19 décembre 2024. 
Il fait valoir enfin l’absence de fournitures des diagnostics techniques lors de la conclusion du bail.

En réplique, le bailleur affirme que la régularisation des charges des années 2020 à 2023 a bien eu lieu, rappelant que celle due au titre de l’année 2024 ne peut avoir lieu qu’en début d’année 2025. Il reconnait l'existence de la panne du monte-charge pour l'accès au parking en décembre 2024, mais fait valoir l'indemnisation des locataires à hauteur de 100 € au mois de décembre 2024. Concernant les différents dysfonctionnements visés dans les conclusions de Monsieur [X], le bailleur affirme que tous les préjudices invoqués sont infondés à l’exception de celui subi en raison de la panne du monte-charge en décembre 2024. Il ajoute que le locataire ne peut se prévaloir de désordres pour se maintenir dans les lieux sans régler le loyer. Enfin, la société Yval affirme que le diagnostic technique a bien été fourni à Monsieur [X] rappelant que le bail signé par Monsieur [X] vise le diagnostic technique comme étant joint en annexe du bail signé.
Il indique par ailleurs que M. [X] est à l’origine de troubles de voisinage et produit le dépôt de plainte d’une voisine à son encontre en date du 30 mai 2024 et divers courriels des voisins se plaignant des agissements de M. [X].

Si les allégations de M. [X] relatives à l’absence de régularisation des charges ou l’absence de diagnostics techniques ne revêtent pas le caractère sérieux exigé par le texte sus visé, au regard des pièces produites par le bailleur, il apparait en revanche que les demandes concernant certains dysfonctionnements constatés par commissaire de justice le 19 décembre 2024 relatifs aux équipements du logement ou les parties communes, constituent des contestations sérieuses susceptibles de voir remettre en cause une partie du montant des charges locatives qu’il n'appartient pas au juge des référés, juge de l'évidence, de trancher. Au regard de leur nature, le montant qu’il convient de considérer comme sérieusement contesté sera fixée à hauteur de la moitié des charges dues à compter du commandement de payer. 

En conséquence, les demandes relatives aux charges locatives dues à compter du commandement de payer seront écartées pour moitié comme étant irrecevables en référé, soit à hauteur de 1625 euros. Les parties seront invitées à se pourvoir comme ils l’entendent concernant cette somme. Il sera rappelé que le commandement de payer n’en demeure pas moins valable à concurrence du solde de la dette. 

1.3 Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 mars 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8414,32 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [P] [X], bénéficiaire du RSA, ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel d’un montant mensuel de 2407,86 euros, charges comprises ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société civile YVAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M.[P] [X] aux fins de se voir accorder un délai pour quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société civile YVAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 janvier 2025, M. [P] [X] lui devait la somme de 30598,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [X] remet en cause ce montant de la dette faisant valoir des dysfonctionnements divers qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher. Il a été constaté des contestations sérieuses justifiant de voir déclarer irrecevables en référé les demandes formées au titre de la moitié des charges locatives à compter du commandement de payer. M. [P] [X] sera en conséquence condamné à payer la somme de 28 973, 92 euros à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 8414,32 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2105,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2407,86 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société civile YVAL ou à son mandataire.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [X] demande à voir condamner la SCI YVAL à lui verser une somme de 6.600€ en réparation d’un préjudice résultant du défaut d'information préalable exigée par les textes.

La bailleresse produit le bail signé par le locataire attestant que l’ensemble des informations exigées a été produite.
 
Le défendeur sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1500 euros à la demande de la société civile YVAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.







PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses concernant les demandes formées sur les charges locatives à hauteur de la moitié des sommes demandées à ce titre à compter du commandement de payer en date du 6 mars 2024, soit 1650 euros et déclare irrecevable les demandes formées à ce titre,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2020 entre la société civile YVAL, d’une part, et M. [P] [X], d’autre part, concernant les locaux (comprenant une loggia, une cave n°6 et un parking n°5) situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 7 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [X] au paiement à titre de provision à la socitété civile YVAL d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2407,86 euros (deux mille quatre cent sept euros et quatre-vingt-six centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,



CONDAMNE M. [P] [X] à payer à la société civile YVAL la somme de 28 973, 92 euros euros (vingt-huit mille neuf cent soixante treize euros et quatre-vingt-douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024 sur la somme de 8414,32 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2105,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [P] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer à la société civile YVAL la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 mars 2024 et celui de l'assignation du 7 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge