Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [U] [G]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/11209 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6RGF

N° MINUTE : 
7/2025






JUGEMENT 
rendu le 03 avril 2025


DEMANDEUR
ANTIN RESIDENCES
SA d’HLM
dont le siège social est situé [Adresse 4]
représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau dePARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [G]
demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 10] 
[Adresse 7] 
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/11209 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6RGF






EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2010, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à M. [U] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] [Localité 9] [Adresse 6] n°1619, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 312,59 euros hors charges.

Par contrat en date du 9 février 2022, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à M. [U] [G] un emplacement de parking n°66 à la même adresse pour un loyer charges comprises de 45,31 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3242,83 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire comprise dans le bail du 16 avril 2010.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [G] le 26 juillet 2024.

Par assignation du 4 décembre 2024, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du local d’habitation et la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges du local d’habitation et de l’emplacement de parking, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,
-3242,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-410 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 31 janvier 2025, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 janvier 2025, s'élève désormais à 3751,66 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [U] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [U] [G].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail du 16 avril 2010 concernant le local d’habitation
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail 

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 25 juillet 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3242,83 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la résiliation du bail du 9 février 2022, concernant l’ emplacement de parking n°66

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus »
En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Aux termes du 9°, le bail du 9 février 2022 est résilié de plein droit un mois après une mise en demeure d’exécuter resté sans effet.

En l’espèce, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES verse aux débats un commandement de payer qui ne vise pas l’emplacement de parking. Il ne produit pas, par ailleurs, de mise en demeure préalable conformément aux termes du bail sus visé.

Il ne peut en conséquence être fait droit à sa demande de résiliation du bail relatif à l’emplacement parking n° 66. Il en sera débouté.


3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 janvier 2025, M. [U] [G] lui devait la somme de 3751,66 euros, soustraction faite des frais de procédure.

 L’actualisation de la dette locative à l’audience malgré l’absence de comparution du locataire ne heurte pas le principe du contradictoire dès lors que le montant demandé par le bailleur était prévisible de manière certaine en ce qu’il résulte des impayés de loyer dont le montant est connu de celui-ci.

M. [U] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 3242,83 euros et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 460,55 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 avril 2010 entre la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES, d’une part, et M. [U] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], à [Localité 9] logement n°1619 est résilié depuis le 26 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], à [Localité 9] [Adresse 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [G] au paiement à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 460,55 euros euros (quatre cent soixante euros et cinquante cinq centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [G] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 3751,66 euros (trois mille sept cent cinquante un euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024 sur la somme de 3242,83 euros et à compter de l’assignation pour le surplus 

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail du 9 février 2022 relatif au parking n°66 situé [Adresse 3] [Localité 9], à défaut de mise en demeure préalable,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [G] à payer à la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024 et celui de l'assignation du 4 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge