Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [R]
 Madame [S] [D]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/11602 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VE6

N° MINUTE : 
12/2025






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 avril 2025


DEMANDERESSE
ELOGIE-SIEMP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]
représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDEURS
Monsieur [E] [R]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [S] [D]
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11602 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6VE6




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2015, la Société Immobilière d’Economie Mixte de la Ville de [Localité 4] (SIEMP) devenue ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [E] [R] et Mme [S] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage RDC, appt 24, une cave n°22), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 801,80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 504,75 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [R] et Mme [S] [D] le 10 avril 2024.

Par assignations du 14 novembre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [R] et Mme [S] [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,7 757,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à l’échéance de septembre 2024,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 31 janvier 2025, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2025, s'élève désormais à 10 476,78 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. 

La SA ELOGIE-SIEMP déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement si le règlement de 1 400 euros du locataire est effectif. 

M. [E] [R], qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 478 euros par mois en règlement de l’arriéré.

M. [E] [R] expose qu’il a divorcé avec Mme [S] [D] le 15 juillet 2019 et qu’elle ne vit plus avec lui depuis 4 ans. Il indique avoir réalisé un virement de 1 400 euros qui n’apparait pas sur le décompte. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [S] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré aux fins d’établir la réalité des règlements effectués par le locataire.
Le 04 février 2025, le conseil de la SA ELOGIE-SIEMP produit un décompte arrêté au 04 février 2025, aux termes duquel il apparait un règlement en date du 28 janvier 2025 émanant de M. [E] [R] d’un montant de 1 400 €. Le décompte indique que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 10 296.18 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 9 avril 2024 et que la somme de 5 504,75 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. 

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard au règlement de 1 400 euros effectué par le locataire le 28 janvier 2025 et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [E] [R] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 478 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions et avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [E] [R] et Mme [S] [D] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats par note en délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 04 février 2025, M. [E] [R] et Mme [S] [D] lui devaient la somme de 10 296.18 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus. 

M. [E] [R] et Mme [S] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [R] et Mme [S] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 101.87 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 10 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.




4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [R] et Mme [S] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 09 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mai 2015 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [E] [R] et Mme [S] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage RDC, appt 24, une cave n°22) est résilié depuis le 10 juin 2024,

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [S] [D] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 10 296,18 euros (dix mille deux cent quatre-vingt-seize euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus,

AUTORISE M. [E] [R] et Mme [S] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 19 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 478 euros (quatre cent soixante-dix-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [R] et Mme [S] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juin 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [R] et Mme [S] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [E] [R] et Mme [S] [D] seront solidairement condamnés à verser à titre de provision à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [S] [D] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [E] [R] et Mme [S] [D] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 avril 2024 et celui des assignations du 14 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge