Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Anne BOUCHERON


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Virginie LEMEULLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/07467 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SAE

N° MINUTE : 
3/2025






JUGEMENT 
rendu le 03 avril 2025


DEMANDEUR
Monsieur [O] [Y]
demeurant [Adresse 2]
représenté par l’AARPI L & Associes en la personne de Maître Virginie LEMEULLE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J060

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [V]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 6]
[Localité 7]
représenté par Maître Anne BOUCHERON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C419

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier







Décision du 03 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07467 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5SAE






EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2017, Mme [C] [Z] aux droits de laquelle vient son fils, [O] [Y], a consenti un bail d’habitation à M. [U] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 11] 2ème étage droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3980 euros et de 170 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8832 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [V] le 6 mai 2024.

Par assignation du 22 juillet 2024, M. [O] [Y] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 8000 euros et des charges en sus, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,17734 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,10000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 31 janvier 2025, M. [O] [Y] 
Monsieur [O] [Y] demande au Juge du contentieux de la protection de :
DIRE ET JUGER sa demande recevable et bien fondée ;
A TITRE PRINCIPAL
CONSTATER l'acquisition au 3 juillet 2024 de la clause résolutoire insérée au contrat de location en date du 14 janvier 2017 et visée au commandement de payer délivré le 3 mai 2024;
DIRE ET JUGER que le bail est résilié depuis le 3 juillet 2024;
CONDAMNER Monsieur [U] [V] à payer à Monsieur [O] [Y], en deniers ou quittance, la somme de 17.734 euros au titre de l'arriéré de loyers et provisions pour charges, terme de juillet 2024 inclus, dont 8.832 euros portant intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024, date du commandement de payer et le surplus à compter de la présente assignation;


CONDAMNER Monsieur [U] [V] à payer à Monsieur [O] [Y] une indemnité d'occupation de 8.000 euros par mois, charges en sus, à compter du mois d'août 2024, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
SUBSIDIAIREMENT,
CONSTATER que Monsieur [U] [V] a manqué gravement à ses obligations ;
PRONONCER la résiliation du bail en date du 14 janvier 2017 à ses torts exclusifs ;
CONDAMNER Monsieur [U] [V] à payer à Monsieur [O] [Y], en deniers ou quittance, une somme qui ne saurait être inférieure à 39.864 euros au titre de l'arriéré locatif, termes d'avril à décembre 2024 inclus, et au paiement d'une indemnité de 8.000 euros par mois, charges en sus, à compter du mois de janvier 2025 et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
EN CONSEQUENCE, EN TOUTE HYPOTHESE,
ORDONNER l'expulsion sans délai de Monsieur [U] [V] ainsi que de tous occupants de son chef de l'appartement situé au deuxième étage porte droite de l'immeuble sis [Adresse 5] et ce, par toutes les voies de droit et avec le concours de la force publique et d'un serrurier sì nécessaire ;
DIRE ET JUGER que les meubles et objets présents dans les lieux pourront être déplacés en tous lieux de son choix et aux frais risques et périls de Monsieur [U] [V] ;
EN TOUTE HYPOTHESE EGALEMENT,
CONDAMNER Monsieur [U] [V] à laisser pénétrer dans l'appartement qu'il occupe toute entreprise mandatée par Monsieur [O] [Y] pour la réalisation des travaux décrits dans le devis n° 1 de la société ARGANE CONSTRUCTION du 13 mai 2024 et plus généralement tous les travaux nécessaires à l'exécution du protocole d'accord régularisé avec Madame [J] et la SCI DU MAINE, et ce à l'issue d'un délai de prévenance de 48 heures et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé ce délai ;
DEBOUTER Monsieur [U] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER Monsieur [U] [V] à payer à [O] [Y] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 3 mai 2024;
DIRE ET JUGER que rien ne justifie que la décision à intervenir ne soit pas assortie de l'exécution provisoire.

M. [O] [Y] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [V] demandé au Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de céans de :
RECEVOIR Monsieur [U] [V] en ses demandes et l'y déclarer bien fondé ;
A titre liminaire :
ENJOINDRE aux parties de rencontrer un médiateur ou un conciliateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation ou de conciliation ;
A défaut:
CONSTATER les manquements de Monsieur [O] [Y] à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible ;
En conséquence, et à titre principal,
CONDAMNER Monsieur [O] [Y] à :
-Faire réaliser à ses frais exclusifs un audit des installations intérieures d'électricité, de gaz et de chauffage de l'appartement situé [Adresse 4] [Localité 1] par une entreprise certifiée dans les quinze jours de la signification du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- Dans les quinze jours de la réception du rapport de l'entreprise qui sera mandatée par le bailleur, faire réaliser à ses frais exclusifs les travaux préconisés afin de faire cesser les sources des désordres ;
-Faire contrôler la conformité des travaux réalisés par un bureau de contrôle.
Dans l'attente de la réalisation desdits travaux, ORDONNER la suspension du règlement des loyers à compter de la date d'audience du 31 janvier 2025 et ce jusqu'à la date à laquelle le bureau de contrôle rendra son rapport définitif sur la conformité des travaux réalisés ;
CONDAMNER Monsieur [O] [Y] à verser à Monsieur [U] [V] une somme de 23.880,00 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;
CONDAMNER Monsieur [O] [Y] à rembourser à Monsieur [U] [V] une somme de 3.368 euros au titre du trop-perçu de loyer suite aux révisions intervenues ;
CONDAMNER Monsieur [O] [Y] à rembourser à Monsieur [U] [V] la facture de la société HEYNERGIE et les frais d'huissier relatifs au procès-verbal de constat pour un montant total de 738 Euros ;
CONDAMNER Monsieur [O] [Y] à verser une somme de 3000 Euros à titre de dommages et intérêts à Monsieur [U] [V] en réparation de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire,
DESIGNER tel expert judiciaire qu'il lui plaira avec pour mission de :• Se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties;
• Examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l'assignation et, le cas échéant, sans nécessité d'extension de sa mission, tous désordres connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement aux conclusions de Monsieur [V] régularisées en vue de l'audience du 31 janvier 2025;
Les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition, en
rechercher la ou les causes ;
Décrire les installations électriques, de gaz et de chauffage ainsi que leurs raccordements et dire s'ils sont ou ont été réalisés conformément aux normes, règles de l'art et documents contractuels ;
Décrire les désordres structurels affectant l'appartement pouvant être sources de nuisances sonores ;
Fournir tous renseignements de fait permettant au Tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre le coût de ces travaux ;
Fournis tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;
Faire toutes observations utiles au règlement du litige.
Du tout dresser rapport et dire que ce rapport devra être précédé d'une note de synthèse laissant un délai suffisant aux parties pour leurs dernières observations ;
DIRE que les opérations d'expertise seront conduites par l'expert judiciaire
conformément aux article 263 et suivants du Code de procédure civile ;
FIXER le montant de la provision à consigner au greffe à titre d'avance sur les honoraires de l'expert qui devra être prise en charge par le bailleur.

DEBOUTER Monsieur [O] [Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
• PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 mai 2024 à la requête de Monsieur [O] [Y] ;
• A défaut, SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire ;
• ORDONNER la compensation des indemnités qui seront octroyées à Monsieur
[U] [V] avec le montant de l'arriéré locatif ;
• ORDONNER, le cas échéant et si par extraordinaire la clause résolutoire devait être considérée comme acquise, la compensation du dépôt de garantie d'un montant de 3.980,00 Euros avec le montant de l'arriéré locatif ;
• OCTROYER à Monsieur [U] [V] 12 mois de délais aux fins d'apurement de sa dette locative ;
• CONDAMNER Monsieur [O] [Y] à payer à Monsieur [U] [V] la somme de 6000,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

M. [U] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [U] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande relative à la médiation ou la conciliation

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [V] visant à enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur ou un conciliateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation ou de conciliation, étant relevé qu’une transaction a d’ores et déjà eu lieu entre les parties ayant abouti à la signature d’un protocole d’accord le 3 novembre 2024 dont M. [V] n’a pas respecté les termes.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [O] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 3 mai 2024 et la somme de 8832 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 juillet 2024, sans qu’il n’y ait lieu à considérér un quelconque grief, le locataire bénéficiant du délai de deuxmois.


Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, rien ne justifie le maintien du locataire dans les lieux, étant constaté qu’il s’est lui-même engagé à l’issue du protocole d’accord transactionnel sus-visé à quitter les lieux au plus tard le 16 décembre 2024. En outre, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’avis d’imposition produit que les revenus du foyer de M. [U] [V] ne lui permettent d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager en sus un plan d'apurement de la dette d’un montant de 38 930,73 euros.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.
 
Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [O] [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande visant à voir constater des manquements du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 8] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Force est de constater que le défendeur ne rapporte pas la preuve ni du caractère indécent du logement, ni des troubles de la jouissance.

Au soutien de ses prétentions, M. [V] fait valoir que le logement ne présenterait pas les caractères minimums de décence en raison de désordre affectant les installations de chauffage et d’eau chaude, d’absence ce de ventilation dans les pièces humides et de présence de plomb de catégorie 3. Il produit au soutien de ses prétentions :
- un rapport, non contradictoire de la société HEYNERGIE qui confirme que « l'installation intérieure d'électricité ne présente aucune anomalie » 
- un second rapport, non contradictoire de la même société, qui fait état de la nécessité de déposer une VMC dont il convient de relever qu’elle a été installée par le défendeur lui-même
- un constat d’huissier faisant état de ressentis d’air ambiant très disparates suivant les pièces.
 
Il convient de rappeler que lors de la signature du bail, les parties étaient convenues que « Le loyer d'origine de 5.120 Euros charges comprises est minoré à 4.150 Euros charges comprises au regard des travaux que le preneur s'engage à effectuer à concurrence de 50.000,00 Euros. Les factures devront être fournies dans un délai de 6 mois. A ce titre, le bailleur s'engage à proroger le bail d'une durée de trois ans à encore trois ans soit six ans au total ».

Force est de constater que les travaux aujourd’hui critiqués ont été effectués par M. [V] en ce compris le changement de chaudière auquel il procédait à son initiative, de sorte qu’il ne peut aujourd’hui mettre en cause la responsabilité du bailleur les concernant.

Il apparait que M. [V] ne rapporte pas la preuve du caractère indécent du logement ni des troubles de jouissance allégués.
En conséquence, il sera débouté des demandes formées à ce titre.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [O] [Y] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 décembre 2024, M. [U] [V] lui devait la somme de 38 930,73 euros, soustraction faite des frais de procédure (933,27€).

M. [U] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 8832 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8902 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.



Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 4426 euros. La demande du bailleur sera rejetée pour le surplus comme apparaissant manifestement excessive.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [O] [Y] ou à son mandataire.

Sur la demande d’accès à l’appartement aux fins de réalisation des travaux convenus dans le protocole d’accord en date du 3 novembre 2024
Aux termes d’un protocole signé le 3 novembre 2024 visant à mettre un terme définitif au litige opposant les trois signataires. Madame [J], occupante de l’appartement situé au-dessous de celui occupé par le défendeur et la SCI DU MAINE, Monsieur [V] et Monsieur [Y], il a été convenu :
« LA LIBERATION DES LIEUX PAR [U] [V] AVANT LE 16 DECEMBRE 2024 (…)La REALISATION PAR MONSIEUR [O] [Y] DES TRAVAUX D'ISOLATION ET VERIFICATION PAR UN BUREAU D'ETUDES TECHNIQUESMonsieur [O] [Y] s'engage à faire réaliser, dans son appartement situé au 2ème étage de l'immeuble [Adresse 3] et avant le 31 janvier 2025, les travaux décrits par le devis n° 1 de la société ARGANE CONSTRUCTION du 13 mai 2024.
Ce devis est la pièce n° 20 produite à l'expertise par Monsieur [Y] et est connu des parties.
Ces travaux consistent à faire réaliser un revêtement de sol souple et mince type PVC sur support mousse indice d'atténuation 24/26 dBA.
Monsieur [Y] s'engage subséquemment à faire réaliser, dans un délai de 3 mois après la réalisation des travaux, une expertise par un Bureau d'Études Techniques spécialisé en acoustique de son choix afin de vérifier que les travaux ont permis de mettre un terme aux nuisances subies par
Madame [J].
Le devis relatif à cette intervention sera communiqué en amont à Madame [J].
Si nécessaire, Madame [J] laissera ce bureau d'études techniques accéder à son appartement ».

En l’espèce, il est constaté que M. [V] qui s’était engagé à quitter les lieux le 16 décembre 2024 n’a toujours pas libéré les lieux au jour de l’audience, les difficultés rencontrées pour obtenir les autorisations administratives nécessaires à son déménagement en raison des fêtes de Noel ne pouvant justifier qu’il y demeure encore le 31 janvier 2025. Il convient en conséquence, au regard de ce constat, de réunir les conditions permettant au bailleur de respecter ses propres engagements à l’égard de Mme [J] et en conséquence de faire droit à sa demande sauf à limiter le montant de l’astreinte sollicité et augmenter le délai de prévenance.

Il sera en conséquence dit que Monsieur [U] [V] est tenu de permettre l’accès à l'appartement qu'il occupe à toute entreprise mandatée par Monsieur [O] [Y] pour la réalisation des travaux décrits dans le devis n° 1 de la société ARGANE CONSTRUCTION du 13 mai 2024 et plus généralement tous les travaux nécessaires à l'exécution du protocole d'accord régularisé avec Madame [J] et la SCI DU MAINE, et qu’il y sera condamné, à défaut, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de prévenance de 15 jours.


Sur la demande formée par M. [U] visant à voir ordonner la compensation du dépôt de garantie d'un montant de 3.980,00 Euros avec le montant de l'arriéré locatif

Il n’y a pas lieu de statuer sur le dépôt de garantie à défaut de production d’un état des lieux de sortie.
La demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [V] au titre d’un préjudice matériel 

Monsieur [U] [V] sollicite la somme de 23.880,00 euros à titre de réparation d’un préjudice matériel au motif que la chaudière présenterait une non conformié grave. Il est constant que M. [V] a fait remplacer la chaudière à son initiative. Il ne peut donc solliciter du bailleur une indemnisation à ce titre.
Sa demande sera rejetée.

Sur la demande formée par M. [V] aux fins de remboursement par M. [Y] d’une somme de 3.368 euros au titre du trop-perçu de loyer suite aux révisions intervenues

En l’espèce, lors de la signature du bail, les parties étaient convenues que « Le loyer d'origine de 5.120 Euros charges comprises est minoré à 4.150 Euros charges comprises au regard des travaux que le preneur s'engage à effectuer à concurrence de 50.000,00 Euros. Les factures devront être fournies dans un délai de 6 mois. A ce titre, le bailleur s'engage à proroger le bail d'une durée de trois ans à encore trois ans soit six ans au total.
Pour le cas, où le montant total des travaux réalisés serait inférieur à 50 000 euros, le loyer sera révisé à la hausse de 150 euros par tranche de 10 000 euros de travaux non réalisés ».

M. [V] conteste l’augmentation de loyer de 3980 euros à 4123 euros à compter de 2023, puis de 4123 € à 4236 € en 2024 et à 4384 € en 2025 au motif qu’il est interdit au bailleur d’augmenter le loyer en cas d’indécence du logement. 
M. [U] [V] ayant échoué à démontrer le caractère indécent du logement, sa demande ne pourra qu’être rejetée.


Sur la demande formée par M. [V] aux fins de remboursement par M. [Y] de la facture de la société HEYNERGIE et les frais d'huissier relatifs au procès-verbal de constat pour un montant total de 738 Euros

Il n’y a pas lieu de condamner le bailleur à rembourser des frais engagés à la seule initiative du défendeur. La demande de M. [V] sera rejetée 


Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [V] au titre d’un préjudice moral

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [U] [V] sollicite la somme de 3000 euros à titre de réparation d’un préjudice moral. Cependant il ne démontre ni l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations, ni le préjudice moral en résultant. En conséquence, il sera débouté de sa demande.


Sur les demandes d’expertise et d’audit par M. [V]

Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas de suffisamment d’éléments pour statuer.

En l’espèce, une expertise judiciaire a d’ores et déjà ordonnée aux fins déterminer les désordres structurels à l’origine des nuisances sonores subies par la voisine Mme [J] (rapport en date du 31 mai 2024).
M. [V] sollicite, en outre, une expertise supplémentaire et un audit au motif que le logement qu’il occupe ne présenterait pas les conditions de décence requise par la loi, raison qu’il invoque pour justifier de la suspension du règlement de tout loyer pendant une période de 9 mois. 
Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge d’ordonner une quelconque mesure d’instruction pour suppléer la carence des parties. Les éléments produits au dossier suffisent au juge, en l’espèce, pour statuer sur les demandes des parties, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’instruction supplémentaire, longue et couteuse, la nature des désordres alléguées par M. [V] ne le justifiant pas.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 3000 euros à la demande de M. [O] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.



Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de M.[U] [V] relative à une médiation ou conciliation

REJETTE la demande de M. [U] [V] visant à voir déclarer nul le commandement de payer ;

REJETTE la demande de M. [U] [V] visant à voir ordonner une nouvelle expertise judiciaire ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail conclu le 14 janvier 2017 entre M. [O] [Y], d’une part, et M. [U] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 11] 2ème étage droite,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 janvier 2017 entre M. [O] [Y], d’une part, et M. [U] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] 2ème étage droite est résilié depuis le 4 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [U] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [U] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Adresse 9] [Localité 1] 2ème étage droite ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [V] au paiement à M. [O] [Y] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 4426 euros (quatre mille quatre cent vingt-six euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 4 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [U] [V] à payer à M. [O] [Y] la somme de 38 930,73 euros (trente-huit mille neuf cent trente euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 8832 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8902 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE la demande de M. [U] [V] visant à voir ordonner la compensation avec le dépôt de garantie ;

DIT que Monsieur [U] [V] est tenu de permettre l’accès à l'appartement qu'il occupe à toute entreprise mandatée par Monsieur [O] [Y] pour la réalisation des travaux décrits dans le devis n° 1 de la société ARGANE CONSTRUCTION du 13 mai 2024 et plus généralement tous les travaux nécessaires à l'exécution du protocole d'accord régularisé avec Madame [J] et la SCI DU MAINE, et l’y CONDAMNE sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de prévenance de 15 jours,

REJETTE la demande formée par M. [U] [V] visant à voir ordonner la compensation du dépôt de garantie d'un montant de 3.980,00 Euros avec le montant de l'arriéré locatif,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [U] [V] au titre d’un préjudice matériel,

DEBOUTE M. [U] [V] de sa demande aux fins de remboursement par M. [Y] d’une somme de 3.368 euros au titre du trop-perçu de loyer suite aux révisions intervenues

DEBOUTE M. [U] [V] de ses demandes aux fins aux fins de remboursement par M. [O] [Y] de la facture de la société HEYNERGIE et les frais d'huissier relatifs au procès-verbal de constat pour un montant total de 738 Euros,

DEBOUTE M. [U] [V] de ses demandes de dommages et intérêts aux titre de préjudices matériel et moral,

DEBOUTE les parties de tout demande plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,




CONDAMNE M. [U] [V] à payer à M. [O] [Y] la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 mai 2024 et celui de l'assignation du 22 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2024, et signé par la juge et le greffiersusnommés.

Le Greffier La Juge