Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [H] [D]
M [N] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/08578 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53II

N° MINUTE : 
4






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 avril 2025


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS
Madame [H] [D], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 février 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 07 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/08578 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53II



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 1998, à effet le 15 juin 1997, la SA Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à [O] [D] [P] sur des locaux, appartement, situés au [Adresse 4]. Le loyer s’élève actuellement à la somme de 745,45 euros.

L’acte de naissance complet de [H] [D] [P] indique qu’elle été mariée à [R] [O] du 6 décembre 1984 au 16 septembre 2010, date du jugement de divorce et qu’elle s’est ensuite mariée à [N] [R]. 

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, le bailleur a fait délivrer à [H] [D] et [N] [R] un commandement de payer la somme principale de 1.945,98 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [H] [D] et [N] [R] le 18 juin 2024.

Par assignation du 5 septembre 2024, la SA RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de [H] [D] et [N] [R] et obtenir leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2.632,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024, et le diagnostic social et financier n'est pas parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 4 février 2025, la SA RIVP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 janvier 2025, s'élève désormais à la somme de 3.145 euros, terme de décembre 2024 inclus. Elle indique accepter les délais de paiement et s’en rapporter quant à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. 

[N] [R] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, proposant des mensualités de 100 euros pour apurer la dette. 

[H] [D] n’a pas comparu, bien que régulièrement citée à étude.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Dès lors que le contrat de bail a été reconduit tacitement postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, c’est le délai initial de deux mois qui s’applique. 

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 17 juin 2024 et la somme de 1.945,98 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En effet, [N] [R] a demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, échéance de décembre 2024, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 745,45 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA RIVP ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA RIVP a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 3.145 euros.

[H] [D] et [N] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [H] [D] et [N] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès 

[H] [D] et [N] [R], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 6 janvier 1998 entre la SA RIVP, d’une part, et [H] [D] et [N] [R], d’autre part, concernant les locaux situés bâtiment A, 1er étage, position G, local 0005, [Adresse 2], est résilié depuis le 17 août 2024,

CONDAMNONS solidairement [H] [D] et [N] [R] à payer à la SA RIVP la somme de 3.145 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISONS [H] [D] et [N] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [H] [D] et [N] [R],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 août 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [H] [D] et [N] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

• [H] [D] et [N] [R] seront solidairement condamnés à verser à la SA RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 745,45 euros, terme de décembre 2024 et ce, à partir du 18 août 2024 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [H] [D] et [N] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2024 et celui de l'assignation du 5 septembre 2024,

DÉBOUTONS la SA RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge