Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 4 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [N] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02347 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FLR

N° MINUTE : 
1






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 avril 2025


DEMANDERESSE
Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007

DÉFENDERESSE
Madame [N] [X], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 04 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02347 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FLR

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 8 août 1979 modifié par avenant des 9 et 17 août 2019 entérinant un transfert du bail, la société CDC HABITAT a loué à MME [N] [X] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

Les échéances de loyer et de charges n'étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 16 octobre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à MME [N] [X] pour paiement sous six semaines d'un arriéré de 2488,89 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, La société CDC HABITAT a assigné MME [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit,
- ordonner l'expulsion sans délai de MME [N] [X] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,
- condamner MME [N] [X] au paiement de l'arriéré de loyer et de charges courants de 4732, 29 €, outre le paiement des impayés subséquents, 
- condamner MME [N] [X]au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire,
- condamner MME [N] [X] au paiement d'une somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer de 140, 68 €.

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 16 février 2024.

Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, confronté à un justificatif différent de la demande, a prononcé la réouverture des débats et renvoyé l'affaire au 17 octobre 2024.

A l'audience du 27 janvier 2025, le conseil de la société CDC HABITAT s'est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 12.839, 49 €, échéance de janvier 2025 incluse.

Assignée à étude, MME [N] [X] n'a pas comparu.


MOTIFS DE LA DECISION


I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12 octobre 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.


II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 16 octobre 2023 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

MME [N] [X] n'ayant pas réglé la dette de 2488, 89 euros en principal dans les six semaines du commandement, il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 novembre 2023.
MME [N] [X] est ainsi devenue à cette date occupante sans droit ni titre. 

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

MME [N] [X], non comparante, n'a donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire. D'après le décompte non contesté fourni aux débats, il avait procédé à la date de l'audience au paiement de l'échéance de janvier à prendre en considération pour lui accorder des délais, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant depuis le mois d'août 2023 sans aucun assainissement ou paiement du loyer courant, même ponctuel, ceci ne faisant que fragiliser davantage la situation du locataire.

Ainsi, en l'absence d'éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d'accord du bailleur, il n'apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l'effet de la clause résolutoire.

En l'absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l'expulsion de MME [N] [X] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de MME [N] [X], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.


III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :


Il ressort de l'audience que MME [N] [X] reste débitrice envers la société CDC HABITAT d'une somme de 12.839, 49 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 23 janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel MME [N] [X] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2488, 89 €, sous réserve des échéances échues depuis lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il est impossible de lui accorder d'office un échéancier de paiement, le juge n'ayant aucune connaissance de ses ressources et charges.


IV. Sur l'indemnité d'occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due, depuis la date de résiliation le 28 novembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d'expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et de condamner MME [N] [X] au paiement de celle-ci.


V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner MME [N] [X] aux entiers dépens, incluant, dans les limites de la demande, le coût du commandement de payer de 140, 68 €.


Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner MME [N] [X] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire à signifier et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :


DECLARE la société CDC HABITAT recevable à agir ,

CONSTATE à compter du 28 novembre 2023 la résiliation du bail du 8 août 1979 modifié par avenant des 9 et 17 août 2019 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2].

ORDONNE l'expulsion de MME [N] [X], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, 

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

CONDAMNE MME [N] [X] à payer à titre provisionnel à la société CDC HABITAT la somme de 12.839, 49 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 23 janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2488, 89 €, et à compter du jugement pour le surplus.

CONDAMNE MME [N] [X] à payer à titre provisionnel à la société CDC HABITAT l'indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du 28 novembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DEBOUTE la société CDC HABITAT du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE MME [N] [X] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer de 140, 68 €, 

CONDAMNE MME [N] [X] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.







RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.



LE GREFFIER LE PRESIDENT