Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 avril 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M[Z] [G]
 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Xavier MARTINEZ

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/08501 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52TN

N° MINUTE : 
5






JUGEMENT 
rendu le 07 avril 2025


DEMANDERESSE
Société OPERA MALESHERBES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #216

DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [G], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 07 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08501 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52TN



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2017, à effet le même jour, l’indivision [L], aux droits de laquelle vient la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES, a consenti un bail d’habitation à [Z] [G] sur des locaux, appartement au 6ème étage, bâtiment rue, porte n°19, [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer de 692,85 euros et d’une provision pour charges mensuelle de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5.001,60 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [Z] [G] le 29 novembre 2023.

Par assignation du 4 septembre 2024, la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de [Z] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer majoré des charges,6.509,14 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de septembre 2024 inclus, à parfaire,1.000 euros au titre du préjudice financier,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 4 février 2025, la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée à l’audience, s'élève désormais à la somme de 4.304,03 euros, terme de février 2025 inclus, et à la somme de 3.439,35 euros, sous réserve de l’encaissement d’un virement fait avant l’audience. Elle indique qu'il y a eu une reprise du paiement du loyer complet avant l'audience et qu’elle accepte le règlement de la dette par mensualités de 200 euros. 

[Z] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ce à quoi la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES ne s’oppose pas. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Z] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. Il a expliqué avoir rencontré des difficultés administratives importantes liées à l’absence de titre de séjour de sa femme et qu’en suite de la régularisation de son séjour et de son emploi, la situation financière de la famille s’est améliorée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 27 novembre 2023 et la somme de 5.001,60 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 janvier 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En effet, [Z] [G] a demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il convient de prévoir le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 851,82 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative


En l’espèce, la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 4.304,03 euros, hors frais de contentieux, en deniers ou quittances, pour tenir compte de versements non pris en compte à l’audience.

[Z] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en l’absence de remise à personne de tout acte valant mise en demeure.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant [Z] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur le préjudice financier 

En l’absence de justification d’un préjudice financier, la demande de la société OPERA MALESHERBES sera rejetée. 

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire 

[Z] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 2017 entre la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES, d’une part, et [Z] [G], d’autre part, concernant les locaux, au 6ème étage, bâtiment rue, porte n°19, [Adresse 1], est résilié depuis le 8 janvier 2024,

CONDAMNE [Z] [G] à payer à la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES la somme de 4.304,03 euros, hors frais de contentieux, à titre d’arriéré locatif, terme de février 2025 inclus, en deniers ou quittances,

AUTORISE [Z] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [Z] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 janvier 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [Z] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

• [Z] [G] sera condamné à verser à la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 851,82 euros, à partir du 9 janvier 2024, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES de sa demande de condamnation à des dommages intérêts pour préjudice financier, 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE [Z] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2023 et celui de l'assignation du 4 septembre 2024,

DÉBOUTE la SOCIÉTÉ OPERA MALESHERBES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge