Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 2 avril 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


 [H], [G] c/ [P], Société TRADE IMMO INTERNATIONAL, Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD 

MINUTE N°
DU 02 Avril 2025

N° RG 24/02188 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PWYL




 




 




























Grosse(s) délivrée(s)
à Me Gilles BOUCHER

Expédition(s) délivrée(s)
à Me Marianne FOUR
à Me Jean-Marc SZEPETOWSKI
à Me Dominique PETIT-SCHMITTER

Le








DEMANDEURS:

Monsieur [M] [H]
né le 27 Décembre 1980 à MOSCOU - RUSSIE (11733)
16 avenue des Acacias
06500 MENTON
représenté par Me Gilles BOUCHER, avocat au barreau de NICE

Madame [I], [N] [G] épouse [H]
née le 04 Juillet 1984 à COSENZA - ITALIE
16 avenue des Acacias
06500 MENTON
représentée par Me Gilles BOUCHER, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [X] [P], domicilié également C/o Trade-Immo International 1-3 rue Paul Doumer - 06310 BEAULIEU-SUR-MER.
domicilié : chez Mme [U] [F]
50 Bld Maréchal Leclerc
06310 BEAULIEU-SUR-MER
représenté par Me Marianne FOUR, avocat au barreau de NICE

Société TRADE IMMO INTERNATIONAL, pris en la personne de son Gérant en exercice.
1-3 rue Paul Doumer
Le Vaillant
06310 BEAULIEU-SUR-MER
représentée par Me Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Amandine AUDOLI, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur de la société TRADE IMMO INTERNATIONAL.
1 cours Michelet
CS 30051
92800 PUTEAUX
représentée par Me Dominique PETIT-SCHMITTER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Juge des contentieux de la protection : Madame Sophia TAKLANTI, assistée lors des débats par Mme Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par Mme Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 29 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025













































EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 février 2022, avec effet au 1er avril 2022, Monsieur [X] [P] représenté par la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL, a loué à Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H], un local à « usage exclusif de location en meublé longue durée » pour une durée d’un an, situé 5 boulevard Princesse Grace de Monaco 06300 NICE, moyennant un loyer mensuel de 5.000 euros à payer par trimestre, outre un dépôt de garantie de 10.000 euros. Un second contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 février 2023, avec effet au 1er avril 2023 jusqu’au 31 mars 2024, a été consenti dans les mêmes conditions, moyennant un loyer de 70.000 euros pour la période de location, à payer en deux échéances (35.000 euros avant le 30 mars 2023 et 35.000 euros avant le 30 septembre 2023). 

Aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé contradictoirement.

Par suite d’un courrier remis en main propre à la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL en date du 12 septembre 2023, Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] ont donné congé à Monsieur [X] [P] au 31 octobre 2023 et ont réglé les loyers jusqu’à cette date. Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été dressé par commissaire de justice à l’initiative de Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H], en présence de Monsieur [X] [P]. 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 janvier 2024, Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] ont mis en demeure Monsieur [X] [P] de procéder à la restitution du dépôt de garantie de 10.000 euros. 

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 février 2024, Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] ont mis en demeure la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL de procéder au remboursement d’une partie des honoraires perçues à hauteur de la somme de 8.900 euros outre les intérêts au taux légal, ainsi que la production des diagnostics mentionnés à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Par actes de commissaire de justice en date des 29 avril et 2 mai 2024, auxquels il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] ont assignés Monsieur [X] [P], la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL et sa compagnie d’assurance, la S.A. ALLIANZ IARD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 26 septembre 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H], représentés par leur conseil, s'en remettent à leurs dernières conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

Monsieur [X] [P], la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL et la S.A. ALLIANZ IARD, chacun représentés par leur conseil respectif, s’en remettent également à leurs dernières écritures, auxquels il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

• Sur l’existence et la nature du bail, dont dépend l’application de la loi du 6 juillet 1989

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. 

En vertu de l’article 1188 de ce même code, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Le juge doit donc dans un premier temps rechercher la commune intention des parties.

Aux termes de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

Toutefois, ce titre ne s'applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ;

4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Selon l’article 25-3 de la même loi, les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.

Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
Enfin, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail signé le 2 février 2022 ainsi que celui en date du 20 février 2023 que les parties n’ont pas visé les dispositions légales régissant leurs contrats. 

Or, Monsieur [X] [P] soutient que les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne seraient pas applicables, les conventions stipulant que les locaux ne sont « loués qu’à titre de résidence provisoire ». 

Cependant, il convient de relever que la notion de « résidence provisoire » ne découle d’aucune disposition légale. Par ailleurs, l’analyse des clauses contenues aux contrats litigieux, démontrent que les parties ont entendu donner aux locaux loués la destination d’un « usage exclusif de location en meublé longue durée ». Les contrats sont conclus pour une durée d’un an, durée non tacitement reconductible.

Ainsi, il résulte autant de la durée du bail conclu que de la destination visée, que les locaux loués avaient pour destination de constituer le logement occupé par Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] durant au moins huit mois dans l’année, constituant ainsi leur résidence principale.

Ceci est corroboré par les déclarations d’imposition établies en 2022 et 2023 par les demandeurs, qui établissent leur résidence fiscale au 5 boulevard Princesse Grace de Monaco 06300 NICE pour les exercices fiscaux 2022 et 2023. 

En contradiction, Monsieur [X] [P] ne rapporte pas la preuve qu’il était entendu entre les parties que les contrats de location entraient dans l’une des causes d’exclusion de l’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pourtant d’ordre public.

En conséquence, aucune partie ne contestant que les locaux loués étaient correctement meublés à l’entrée en possession des lieux, il sera fait application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régissant les locations d’habitation meublées.

• Sur la restitution du dépôt de garantie 

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations à usage d’habitation meublée selon l’article 25-3 de cette même loi, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

En l’espèce, il est admis et non contesté par l’ensemble des parties que les locataires ont versé un dépôt de garantie de 10.000 euros directement au bailleur à l’entrée dans les lieux.

Le contrat de bail signé le 2 février 2022 prévoyait le paiement d’un loyer de 5.000 euros mensuel payable d’avance par trimestre, soit 15.000 euros à la signature du contrat, puis 15.000 euros avant le 31 juin 2022, 15.000 euros avant le 30 septembre 2022 et enfin 15.000 euros avant le 31 décembre 2022. Le contrat de bail signé le 20 février 2023 prévoyait quant à lui, un loyer de 70.000 euros pour la période allant du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, à payer en deux échéances soit 35.000 euros à verser avant le 30 mars 2023 et 35.000 euros avant le 30 septembre 2023. Dès lors, il ne pouvait être prévu de dépôt de garantie.

C’est pourquoi, Monsieur [X] [P] sera condamné à payer la somme de 10.000 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie indûment perçu avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date de la mise en demeure. 

Par ailleurs, la demande de condamnation solidaire de la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL et de la S.A. ALLIANZ IARD agissant en qualité d’assureur de la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL, sera écartée, eu égard au fait qu’il est établi par les pièces communiquées que les fonds ont été versés directement au profit du bailleur.

• Sur la demande de production sous astreinte des diagnostics techniques

Il ressort de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 qu’un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation ;

2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.

Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques prévu au même I. En l'absence de ce document, le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Lorsque le bien loué est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu par l'article L. 112-6 du code de l'urbanisme, le dossier de diagnostic est complété par un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les informations prévues par l'article L. 112-11 du même code.

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, qui n'ont qu'une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire. Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le bailleur fournit au candidat locataire l'état des risques prévu au même article L. 125-5, lors de la première visite de l'immeuble, si une telle visite a lieu.

En l’espèce, il ressort des contrats fournis qu’aucun des diagnostics techniques visés à l’article 3-3 de la loi susvisée n’a été annexé. Cependant, l’occupation des lieux ayant cessé, cette demande est devenue sans objet et sera de ce fait rejetée.

• Sur la demande de restitution des honoraires de l’agence immobilière

Il résulte de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations meublées, que la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location d'un logement, tel que défini aux articles 2 et 25-3, est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des honoraires liés aux prestations mentionnées aux deuxième et troisième alinéas du présent I.

Les honoraires des personnes mandatées pour effectuer la visite du preneur, constituer son dossier et rédiger un bail sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au preneur pour ces prestations ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année, dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à la signature du bail.

1Aux termes de l’article 2 du décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier, le plafond mentionné au I de l'article 1er et portant sur les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail est égal :

21° Pour les logements situés en zone très tendue, à 12 euros par mètre carré de surface habitable ;

En l’espèce, les contrats signés les 2 février 2022 et 20 février 2023 ne contiennent aucune clause concernant le règlement des honoraires dues à l’agence immobilière. Cependant, Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] remettent les factures des commissions versées à la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL en date des 11 février 2022 pour un montant de 5.000 euros et du 20 février 2023 pour un montant de 5.800 euros, ce que ne conteste ni Monsieur [X] [P] ni la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL. 

Aucune information n’est transmise concernant le montant des honoraires imputées au bailleur pour la réalisation de ces actes.

Dès lors, les honoraires de SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL, qui reconnait être intervenue en tant que mandataire pour la location du bien et avoir représenté le bailleur pour la signature des baux, auraient dû être plafonnées à hauteur de la somme de 2.328 euros (12 euros x 194 m2) pour chacun des baux.

Par conséquent, la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL sera condamnée à restituer la somme de 2.672 euros pour le bail du 2 février 2022 et la somme de 3.472 euros pour le bail du 20 février 2023, soit la somme totale de 6.144 euros, avec intérêts légaux à compter du 12 février 2024, date de la mise en demeure. 

I. Sur les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [X] [R]

• Sur la demande au titre des dégradations locatives

Aux termes des articles 1732 du code civil et 7c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers.
Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives définies par les textes réglementaires conformément à l’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989. 
L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. 

La liste des réparations locatives a été fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.

L’article 2 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, prévoit que l’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Il comporte au moins les informations suivantes :
1° A l’entrée et à la sortie du logement :
a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
b) Sa date d’établissement ;
c) La localisation du logement ;
d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou siège social du bailleur ;
e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
2° A la sortie du logement :
a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
c) Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

L’article 3 énonce que l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
1° Le logement contient les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ; 
2° La forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux. A cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
3° L’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Selon l’alinéa 1 de l’article 4, en application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. 

Enfin, conformément à l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il n’est pas démontré qu’un état des lieux d’entrée, un inventaire et un état détaillé de l’ensemble du mobilier garnissant le logement loué meublé tels qu’exigés par l’article 25-5 de la loi du 06 juillet 1989 aient été établis contradictoirement entre les parties. Cependant, il est transmis par les demandeurs un état des lieux de sortie dressé contradictoirement à leur demande par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023. 

Aucun état des lieux d’entrée établi contradictoirement ne permet en revanche de procéder à une comparaison, Monsieur [X] [P] produisant uniquement un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 24 février 2022. Celui-ci n’est en revanche pas contradictoire concernant les demandeurs et ne peut être considéré comme un état des lieux d’entrée et ce, d’autant que la prise d’effet du contrat de bail était fixée au 1er avril 2022, soit plus d’un mois après.

Ce procès-verbal de constat pourra à tout le moins être apprécié par la juridiction comme un commencement de preuve par écrit.

Monsieur [X] [P] sollicite reconventionnellement le remboursement de dégradations locatives chiffrées selon devis de la société VDECO en date du 12 mai 2024, consistant en la rénovation de l’ensemble des peintures pour un volume de 194 m2 et pour un coût total de 23.681,10 euros correspondant à l’installation du chantier, la préparation et la peinture des murs (dont le suivi de l’ouverture et le rebouchage des fissures) ainsi que la préparation et la peinture des plafonds.

Il ressort de l’état des lieux de sortie dressé le 31 octobre 2023 que : 
En ce qui concerne l’ensemble des plafonds, ceux-ci sont de « plâtre lisse peint en blanc. L’ensemble est à l’état d’usage » et les corniches sont « en bon état », si ce n’est :
• Dans la salle de douche Nord-Ouest, où il est noté que « quelques tâches et salissures sont visibles »
• Dans la salle de douche de la chambre Sud-Est au deuxième étage : « faux plafond constitué de plâtre lisse peint en blanc. De légères taches sont visibles »
En ce qui concerne les murs : 
• Dans la salle à manger avec cuisine américaine côte Sud : « présence de traces de reprises de peinture ayant une teinte légèrement plus sombre que celle visible par ailleurs, au niveau du pan de mur situé au droit de l’ouverture menant à l’escalier. Une zone de même type, avec une teinte de peinture légèrement plus sombre, est visible sur le pan de mur situé côté cuisine, entre le miroir et la hotte aspirante. Une troisième zone du même aspect est présente sur le mur sud, à gauche du téléviseur ».
• Dans la pièce Nord-Ouest : « quelques légères tâches sont visibles ».
• Dans la pièce du rez-de-chaussée Nord-Est : « des traces de retouches plus sombres que la peinture originelle sont visibles. Quelques légères taches sont présentes en partie basse du mur faisant face à la porte, à proximité de la prise ». 
• Dans la cage d’escalier : « des retouches d’une teinte légèrement plus sombre sont visibles en certains endroits. En outre, de légères taches sont visibles à l’emplacement de la commode et du miroir ».
• Escalier menant à l’étage : « quelques taches ainsi que de légères éraflures sont visibles sur la première partie de l’escalier ».
• Au 1er étage, sur le palier : « quelques traces de retouches sont visibles (…) Une trace de rebouchage au plâtre est visible sur le pan situé à gauche de la porte gauche de la pièce sud ».
• Pièce Sud : « Plâtre lisse peint en blanc à l’état d’usage. Quelques traces de retouches sont présentes sur certains pans de mur. »
• Pièce Nord-Ouest : « quelques légères taches et traces de retouches sont visibles ».
• Remise-buanderie : « quelques taches sont visibles ainsi que quelques éraflures.»
• Escalier entre le niveau R+1 et le niveau R+2 : « des traces de retouches sont visibles en de multiples endroits »
• Palier du 2ème étage : « quelques légères taches éparses sont visibles. Des traces de retouches sont visibles sur les pans de mur situé du côté droit et montant par l’escalier »
• Chambre Sud-Est : « des traces de retouches sont présentes sur certains pans de mur ».
• Chambre sud : « quelques traces de retouches sont visibles »
• Chambre Ouest : « de légères taches sont présentes sur la surface du mur d’allège de la fenêtre du milieu »
• Buanderie : « quelques traces de retouches sont présentes »
• Escalier et mezzanine : « plâtre lisse peint en blanc. L’ensemble est à l’état d’usage. Quelques légères taches sont visibles à proximité du fauteuil ». 

Il ressort du procès-verbal de constat produit par Monsieur [X] [P] établi le 24 février 2022, que les murs du logement présentent un état globalement neuf. Cependant, il est retrouvé à plusieurs endroits des microfissures de revêtement et quelques tâches d’humidité et traces d’infiltration avec cloquage du revêtement qui ne sont pas relevées dans le constat établi le 31 octobre 2023. Il est noté par exemple que dans la petite pièce Nord-Ouest avec cabinet de toilettes attenant, « des traces d’infiltrations sont existantes dans l’angle Sud-Ouest. Au-dessus de la porte d’accès au cabinet de toilettes, microfissure de revêtement du faux plafond ».

Ainsi, la comparaison de l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement et du procès-verbal de constat du 2022, bien que non considéré comme un état des lieux d’entrée, permet de mettre en évidence que l’état des plafonds du logement à la libération des lieux ne présentait que de légères tâches visibles dans la salle de douche Nord-Ouest et la salle de douche de la chambre Sud-Est au deuxième étage, ce qui ne justifie pas la réfection sollicitée de l’ensemble des plafonds de l’habitation, facturée selon devis produit par le défendeur.
Par ailleurs, en ce qui concerne les murs du logement, le devis présenté par Monsieur [X] [P] établi par la société VDECO le 12 mai 2024, prévoit la réfection de la peinture des murs en ce compris « le suivi de l’ouverture et le rebouchage des fissures ». Toutefois, ces désordres ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie établi le 31 octobre 2023. De plus, si le procès-verbal d’état des lieux de sortie met en évidence la présence de diverses traces de retouches et de rebouchages sur les différents murs de la maison, ces traces ne peuvent être considérées en l’état des éléments produits comme une détérioration allant au-delà de l’usure normale liée à une occupation raisonnable. 

Monsieur [X] [P] évoque également l’existence de trous sous les balustres du muret bordant la propriété ainsi que de divers trous dotés de chevilles métalliques. Il produit au soutien de ces affirmations des photographies non datées. Cependant, il convient de relever que la reprise de ses désordres n’est pas prise en considération dans le devis de rénovation produit par le défendeur. 
Ainsi, Monsieur [X] [P] sera débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation des demandeurs au remboursement des dégradations locatives. 

• Sur la demande en paiement du solde du loyer dû au titre du bail du 20 février 2023

Monsieur [X] [P] soutient que le congé donné le 11 septembre 2023 pour un départ des lieux le 31 octobre 2023, n’exonérait pas les locataires du paiement des loyers jusqu’à échéance du bail, soit jusqu’au 31 mars 2024.

Or, selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. 

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Par conséquent, le congé remis en main propre en date du 12 septembre 2023 pour effet à compter du 31 octobre 2023, est valable et les locataires n’étaient redevables que du loyer et des charges relatives à l’intégralité de la période couverte par le préavis. Les locataires démontrent avoir réglé le loyer au prorata de la durée de la période couverte par le préavis, ce qui n’est par ailleurs, pas contesté par le bailleur.

Monsieur [X] [P] sera en conséquence débouté de sa demande de paiement de la somme de 29.167 euros à ce titre. 

• Sur les demandes de Monsieur [X] [P] à l’encontre de la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL au titre de la perte de chance

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le préjudice résultant de la perte d’une éventualité favorable peut être réparé au titre de la perte de chance, qui nécessite donc la démonstration d’une faute de l’auteur du dommage ainsi que de la probabilité de la réalisation de l’évènement favorable qui a disparu, et le lien de causalité entre les deux. 

Monsieur [X] [P] sollicite à titre subsidiaire de voir condamner la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL et son assureur ALLIANZ IARD à lui payer la somme de 23.680,10 euros au titre de la perte de chance d’obtenir le paiement des travaux de remise en état des dommages locatifs ainsi qu’à la somme de 29.167 euros au titre de la perte de chance d’obtenir le paiement de la totalité du loyer dû pour l’année au titre du bail de 2023.

Comme tout mandataire, l’agence immobilière est responsable à l’égard de son mandant, Monsieur [X] [P], des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions conformément à l’article 1992 du code civil.

Aux termes de l’article 1984 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.


L'article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

En l’espèce, Monsieur [X] [P] ne remet aucun contrat de mandat signé avec la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL. Cependant, il résulte des pièces versées par l’ensemble des parties, et notamment des baux d’habitation signés les 2 février 2022 et 20 février 2023, des factures correspondant aux commissions reçues par la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL, des quittances remises ainsi que des différents échanges entre les parties, que la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL est intervenue en qualité de mandataire pour la location du bien immobilier, sans toutefois en opérer la gestion courante. Elle a en effet, mis en relation le bailleur et ses locataires, effectué la visite des lieux, établi le contrat de bail, puis donné quittance des loyers payés par les locataires directement auprès du bailleur, ce que la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL reconnait.

Monsieur [X] [P] fait valoir qu’il a mandaté la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL afin de mettre en location son bien immobilier selon des conditions particulières tenant à une durée courte d’engagement, à l’absence de reconduction tacite du bail ainsi qu’à l’impossibilité de résiliation anticipée par le preneur ou au paiement du solde du loyer prévu au contrat quelle que soit la date de congé. Il indique que la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL n’a jamais averti le mandant de l’impossibilité de répondre à ses demandes et a établi des baux correspondant à ses exigences mais qui ne respectent pas les conditions de validité fixées par loi, lui faisant perdre ainsi la chance d’obtenir le paiement de la totalité du loyer annuel prévu au contrat. Il explique que s’il avait été informé des obligations légales d’ordre public en vigueur, il aurait fixé un loyer mensuel plus élevé afin de couvrir le risque que son bien soit libéré à tout moment.

Or, il est constant que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention ainsi que de la validité de l’acte qu’il confectionne.

Celui-ci est en effet tenu d’une obligation de conseil et de renseignement vis-à-vis de son mandant, sans pouvoir se prévaloir d’une prétendue méconnaissance des dispositions légales applicables. 

Ainsi, le fait pour la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL d’avoir établi un contrat de bail d’habitation meublée en méconnaissance des dispositions légales d’ordre public constitue une faute de gestion pour lequel elle engage sa responsabilité. 

Toutefois, il transparaît des dispositions de l’article 1991 du code civil relatif au contrat de mandat, le principe irriguant la responsabilité civile, selon lequel l'engagement de cette responsabilité suppose que soient établis un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Ainsi, si l’existence d’une faute est établie, il doit être relevé que le rejet de la demande de Monsieur [X] [P] au titre du paiement des travaux de remise en état des dommages locatifs ne trouve pas son origine dans la faute de gestion commise par la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL. Sa demande sera donc rejetée sur ce point.

En ce qui concerne la perte de chance d’obtenir le paiement de la totalité du loyer dû pour l’année au titre du bail de 2023, Monsieur [X] [P] sollicite la condamnation de la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL au paiement de la somme de 29.167 euros correspondant à l’intégralité de la somme qu’il considère avoir perdu. Toutefois, il ne démontre pas que la signature d’un bail d’habitation aux conditions espérées était probable et se contente de préciser qu’il aurait pu fixer un loyer plus élevé s’il avait été informé des dispositions légales, sans toutefois produire d’éléments démontrant la valeur locative de son bien.
Monsieur [X] [P] sera donc également débouté de sa demande sur ce fondement.

I. Sur la demande reconventionnelle formulée par la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL à l’encontre de Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] pour procédure abusive

Il résulte de l'article 1240 du code civil, que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il ressort des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL ne pourra qu’être déboutée de sa demande.

II. Sur l’appel en garantie de la S.A. ALLIANZ IARD

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

L’article 113-5 du même code dispose en outre que lors de la réalisation du risque ou à l'échéance du contrat, l'assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat et ne peut être tenu au-delà.

En l’espèce, il doit être relevé à titre liminaire qu’en l'absence de condamnation de la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL au titre de la restitution du dépôt de garantie, de la communication sous astreinte des diagnostics techniques, ainsi que de la perte de chance du bailleur, l’appel en garantie formée à l'encontre de la S.A. ALLIANZ IARD est dépourvu d'objet.
Toutefois, en ce qui concerne la condamnation de la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL au titre des honoraires indûment perçues, il convient d’analyser les conditions du contrat d’assurance la liant à la S.A. ALLIANZ IARD.

Ainsi, il ressort du contrat d’assurance Multirisques Professionnel n° 57158471 en date du 28 septembre 2016 souscrit auprès de la S.A. ALLIANZ IARD, que la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL était assurée au titre de son activité professionnelle d’ « Agence immobilière ». Toutefois, la S.A. ALLIANZ IARD fait valoir qu’aux termes de l’article 5.3.3 des dispositions générales, sont exclues « le prix de vos prestations », ce qui correspond au prix de la commission perçue par la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL au titre de son activité professionnelle.

Dès lors, la S.A. ALLIANZ IARD sera mise hors de cause.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [P] et la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont sera exclu le coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie réalisé le 31 octobre 2023 non directement occasionné par la présente procédure et son exécution.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H], Monsieur [X] [P] et la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 1.500 euros en application de l’article précité.

Par ailleurs, l’équité commande de rejeter les plus amples demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] la somme de 10.000 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie indûment perçu, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 ; 

DEBOUTE Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] de leur demande de production sous astreinte des diagnostics techniques ;

CONDAMNE la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL à payer à Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] la somme totale de 6.144 euros, avec intérêts légaux à compter du 12 février 2024, au titre des honoraires indûment perçues ; 
 
DEBOUTE Monsieur [X] [P] de sa demande au titre de la réparation des dégradations locatives ;

DEBOUTE Monsieur [X] [P] de sa demande au titre du solde du loyer dû au titre du bail signé le 20 février 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [X] [P] de ses demandes au titre de la perte de chance ;

DEBOUTE la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL de sa demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

MET hors de cause la S.A. ALLIANZ IARD ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] et la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL in solidum à verser à Monsieur [M] [H] et Madame [I] [G] épouse [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [P] et la SARL TRADE IMMO INTERNATIONAL in solidum aux dépens, dont sera exclu le coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie réalisé le 31 octobre 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
 
LA GREFFIÈRE LA JUGE