Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 1 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04534 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TSXB




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 01 Avril 2025


[N] [O]
[W] [T] épouse [O]

 
 
 
C/

[X] [S]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 01 Avril 2025

à Me BUTIN

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mardi 01 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Premère Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 14 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

M. [N] [O], demeurant [Adresse 2]

Mme [W] [T] épouse [O], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

M. [X] [S], demeurant [Adresse 11]

non comparant, ni représenté








 







EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [X] [S] une villa à usage d’habitation n°V32 située [Adresse 7], 
[Adresse 4] à [Localité 6] par contrat signé électroniquement prenant effet au 25 octobre 2022, moyennant un loyer de 808 euros et une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [X] [S] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2023 pour un montant en principal de 2.574 euros.

Monsieur [X] [S] a réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance. 

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] lui ont fait signifier un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juin 2023 pour un montant en principal de 1.882,66 euros. 

Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 16 novembre 2023 pour obtenir la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire outre sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Par ordonnance en date du 05 mars 2024, le juge des référés de ce siège a notamment constaté l’apurement de l’arriéré locatif, octroyé rétroactivement des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à Monsieur [X] [S] et dit que la clause résolutoire était réputée ne pas avoir joué.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] ont fait signifier à Monsieur [X] [S] un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juillet 2024 pour un montant en principal de 2.393,93 euros.

Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 26 novembre 2024.

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :
- juger que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise du fait du commandement du 19 juillet 2024 resté sans effet,
- constater en conséquence la résiliation du bail à compter du 20 septembre 2024,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [S] de tout bien et occupant de son chef et ce, au besoin avec assistance de la force publique dans la huitaine de la signification de l’ordonnance rendue avec dispense de tout délai, vu l’urgence de sauvegarder la créance, en relouant normalement les lieux et au vu de la mauvaise foi du preneur,
- condamner, par provision, Monsieur [X] [S] à leur régler la somme de 4.248,10 euros au titre des loyers et charges exigibles, échéance de novembre 2024 incluse, à parfaire au jour de l’audience, majorée des intérêts légaux, outre les échéances ultérieures jusqu’à remise des clés, à titre d’indemnité d’occupation, fixée au montant mensuel du loyer indexé et charges comprises, actualisable selon les stipulations contractuelles,
- le condamner au paiement d’une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 février 2025, Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.968,65 euros selon décompte du 06 février 2025.

Assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 novembre 2024, Monsieur [X] [S] n'était ni présent ni représenté à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 22 juillet 2024.

L’action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2024 pour un montant en principal de 2.393,93 euros.

Cependant, un règlement de 1.716 euros réalisé le 15 juillet 2024 par Monsieur [X] [S] n’a pas été pris en compte, le décompte annexé au commandement de payer étant arrêté au 
1er juillet 2024 et doit donc être déduit des sommes réclamées. 

Ensuite, une partie de la dette est constituée par des frais de procédure, à hauteur de 655,61 euros. 

Dans la mesure où ces sommes ne sont pas mentionnées par l’article 24 précité, elles ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [X] [S] s’est acquitté de la somme de 22,32 euros dans le délai de deux mois. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [X] [S] sera en conséquence ordonnée sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Monsieur [X] [S] n’étant pas démontrée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 6.313,04 euros à la date du 06 février 2025, mensualité de février 2025 incluse et frais de poursuites déduits.

Monsieur [X] [S], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.313,04 euros.

Monsieur [X] [S] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail. 
L'arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée. 

Les indemnités d'occupation s'ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O], Monsieur [X] [S] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 25 octobre 2022 conclu entre Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] d’une part et Monsieur [X] [S] d’autre part concernant une villa à usage d’habitation n°V32 située [Adresse 8] à [Localité 6], sont réunies à la date du 20 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; 

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] à titre provisionnel la somme de 6.313,04 euros selon décompte en date du 06 février 2025, mensualité de février 2025 incluse ; 
CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à payer à Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 septembre 2024 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] à verser à Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [S] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024,de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [O] et Madame [W] [T] épouse [O] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente