Cour d'Appel · Chambre civile — 16 avril 2025

ARRET N° 111



N° RG 24/00572 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BIS7W







AFFAIRE :



Mme [B] [D]



C/



Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE









SG/IM





Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion



















Grosse délivrée aux avocats



COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

---==oOo==---



ARRÊT DU 16 AVRIL 2025



---==oOo==---

 

Le SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :





ENTRE :



Madame [B] [D]

née le 01 Juillet 1976 à [Localité 3] (MAROC),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Jacques VIGNAL, avocat au barreau de BRIVE





APPELANTE d'une décision rendue le 25 JUIN 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE-LA-GAILLARDE





ET :





Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES





INTIMÉE 



---==oO§Oo==---





Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 26 Février 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2025.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 16 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.









---==oO§Oo==---



LA COUR



EXPOSE DU LITIGE



Faits et procédure



Par acte sous seing privé en date du 14 septembre 2020, à effet du 2 octobre 2020, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE a donné en location à Mme [B] [D] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 277,61 euros, outre la somme de 89,13 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.



Le 25 août 2023, le bailleur faisait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 1 166,05 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l'acte.



Faisant valoir que les causes du commandement de payer n'avaient pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a fait assigner Mme [D] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, suivant acte du 4 mars 2024, aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail et obtenir le paiement des loyers et charges impayés à hauteur de 2 264,24 euros.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 25 juin 2024, Mme [D] n'ayant pas comparu, le tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE a notamment':

- condamné Mme [B] [D] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE, la somme de 2 515,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d'occupation dus au 7 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus,

- constaté l'acquisition au 25 octobre 2023 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Mme [D],

- ordonné l'expulsion des lieux loués de Mme [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par Mme [D] à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE au montant du loyer en principal comme si le bail s'était poursuivi, augmentée des charges et indexée comme le loyer selon la clause de révision prévue au contrat, et ce, à compter du 25 octobre 2023 jusqu'à la libération des lieux par la remise des clés,

- condamné Mme [D] à payer à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE':

- ladite indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er mai 2024 jusqu'à la libération des lieux par remise des clés,

- la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 26 juillet 2024, Mme [B] [D] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.



La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 5 février 2025.



Prétentions des parties



Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par message électronique le 20 janvier 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [B] [D] demande à la Cour' au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du Code civil de :

- réformer le jugement dans toutes ses dispositions,



et statuant de nouveau':



- juger qu'elle a procédé au règlement de l'intégralité de sa dette locative, tel qu'en justifie l'attestation établie par le directeur général de l'OPHLM BRIVE HABITAT en date du 7 novembre 2024,

- juger y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire,

- juger n'y avoir lieu à ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dès lors qu'elle respecte l'échéancier accordé,

- débouter l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE de ses demandes,

- subsidiairement, dans l'hypothèse de la survenance d'une nouvelle dette locative, juger y avoir lieu à lui accorder des délais de paiements de sa dette locative par l'échelonnement du paiement de cette dernière en douze mensualités.



Par dernières écritures notifiées par message électronique le 29 octobre 2024, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE demande à la Cour, au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du Code civil':

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement querellé';



Et y ajoutant':



- condamner Mme [D] à lui payer la somme de 100 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.



A l'audience, il a été demandé aux parties de produire à la Cour, au moyen d'une note en délibéré, un décompte actualisé du paiement des loyers de Mme [D]. 

Ledit décompte a été produit par l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE le 12 mars 2025. Mme [D] a transmis le 10 mars 2025 une attestation du directeur général de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE datée du 7 mars 2025.





MOTIFS DE LA DECISION



Le litige soumis à la cour concerne la légitimité de la mesure d'expulsion ordonnée par le premier juge en lien avec une dette locative d'un montant de 2 515,21 ', qui s'avère avoir été apurée par la locataire postérieurement à l'intervention du jugement frappé d'appel.





I - Sur la légitimité de la mesure d'expulsion':



Au soutien de sa demande de réformation du jugement querellé, Mme [D] justifie avoir procédé au règlement de l'intégralité de sa dette locative, démontrant ainsi sa bonne foi. Elle souligne par ailleurs ses difficultés de compréhension de la langue française la mettant en difficulté dans ses démarches administratives. 

Contestant l'existence de toute dette locative, elle sollicite l'application des dispositions de l'article 24 V à VII de la loi du 6 juillet 1989.



Dans ses conclusions en date du 29 octobre 2024, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE sollicite la confirmation du jugement querellé, en faisant valoir que la locataire est dans l'impossibilité de s'acquitter de son loyer courant et que subsiste une dette de 1960,66 euros selon décompte arrêté au 15 octobre 2024. Il s'oppose par ailleurs à la demande subsidiaire de délais de paiement, en ce que Mme [D] ne justifie en rien de sa situation financière actuelle.



Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, il ressort de l'attestation en date du 7 novembre 2024 du directeur général de l'OPH PAYS DE BRIVE qu'à cette même date Mme [D] était à jour de ses loyers, et qu'elle avait réglé l'intégralité de sa dette locative. Il ressort des différents décomptes versés aux débats que le règlement de la dette a été effectué les 11 juillet, 12 août et 27 septembre 2024, soit postérieurement au jugement rendu le 25 juin 2024. Par ailleurs des décomptes actualisés produits par les parties en cours de délibéré montrent que Mme [D] n'a pas créé une nouvelle dette locative, et qu'elle est à jour du paiement de ses loyers.



A la date de la délivrance du commandement de payer, il existait bien une dette locative, de sorte que la clause résolutoire était acquise comme l'a retenu le premier juge. Si au moment de la première instance et à la date à laquelle le jugement a été rendu, soit le 25 janvier 2024, Mme [D] était redevable d'une dette locative justifiant l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et corrélativement son expulsion, tel n'est plus le cas au jour où la Cour doit statuer. Mme [D] a régularisé sa situation, et a repris le paiement intégral de son loyer courant.

De surcroît, le bailleur admet lui-même que le compte locatif est à jour.



Dans ce contexte, aucune résiliation du bail existant entre les parties ne saurait être encourue Mme [D].



Il convient donc d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a mis fin au bail consenti à Mme [D], et ordonné son expulsion .





II ' Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens':



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE en cause d'appel.



L'issue du litige justifie de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel, et de faire supporter par Mme [D] les dépens de première instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2023.







PAR CES MOTIFS



La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire

rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME le jugement rendu le 25 juin 2024 par le tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE'en ce qu'il a condamné Mme [D] à régler à l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE':



- la somme de 2 515,21 ' au titre des loyers dus au 7 mai 2024,



- la somme de 500 ' au titre de l'article 700 du code de procédure Civile.



INFIRME ledit jugement pour le surplus.



Statuant à nouveau,



DIT n'y avoir lieu à résiliation du bail consenti à Mme [D].



DIT n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de Mme [D] des lieux loués.



Y ajoutant, 



CONSTATE que Mme [B] [D] a procédé au règlement de l'intégralité de sa dette locative.



DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile en faveur de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT PAYS DE BRIVE en cause d'appel.



LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel, et condamne Mme [D] à supporter les dépens de première instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2023.



 







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.