Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 16 AVRIL 2025



N° 2025/ 175









Rôle N° RG 24/13964 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BN7KO







[X] [D]



C/



S.A.R.L. IMMOBILIERE DU GOLF



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Maria COMMANDE

Me Sébastien BADIE 

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 21 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/13657.





APPELANT



Monsieur [X] [D]

Né le 29 Juillet 1953 à [Localité 5] (13)

Demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]



représenté par Me Maria COMMANDE, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



S.A.R.L. IMMOBILIERE DU GOLF

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 1] - [Localité 6]



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Marc-michel LE ROUX, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant substitué par Me Martin PRIOUX, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025. A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 16 Avril 2025.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2025



Signé par Mme Louise de BECHILLON Conseillère pour Mme Elisabeth TOULOUSE, Présidente légitimement empêchée et Mme Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Selon mandat de vente exclusif en date du 18 novembre 2013, M. [X] [D] a confié à la Sarl Immobilière du Golf la vente de son bien sis [Adresse 4] à [Localité 6] au prix de 600 000 euros, frais d'agence inclus, la rémunération du mandataire étant fixée à 7% du prix de vente (soit 42 000 euros en cas de vente au prix du mandat) et étant à la charge du vendeur. 



Une promesse de vente a été signée le 19 décembre 2013 entre le vendeur et la Sas Côté Sud Promotion. Le prix convenu entre les parties était de 560 0000 euros, la rémunération de l'agence immobilière étant fixée à la somme de 40 000 euros et mise à la charge de l'acquéreur. 



Les parties ayant appris postérieurement à cette date qu'une partie de la parcelle était détenue en indivision avec la soeur de M. [D], situation ayant conduit à une procédure judiciaire opposant les deux indivisaires relativement à cette parcelle, la Sci Marseille Libérateurs, substituée à la Sas Côté Sud Promotion, a acquis le 16 novembre 2015 un premier lot au prix de 540 000 euros, l'acte confirmant le paiement des honoraires de l'agence d'un montant de 40 000 euros par l'acquéreur, puis par acte du 12 février 2016, un second lot au prix de 22 000 euros.



Considérant que les honoraires versées ne correspondaient pas au travail effectivement réalisé et reprochant à l'agence immobilière un défaut de conseil et d'assistance au cours de ces opérations, par assignation du 9 novembre 2016, M. [X] [D] a fait citer la SARL l'Immobilière du Golf et la Sci Marseille Libérateurs devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de la voir condamnée à lui régler en principal la somme de 40 000 euros, représentant le montant de la commission d'agence qu'elle a perçu. 



Par jugement rendu le 21 novembre 2019, cette juridiction a :

- rejeté les demandes de M. [D],

- condamné M. [D] à verser 3 500 euros à la SARL l'Immobilière du Golf et 2 000 euros à la SCI Marseille Libérateurs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [D] aux dépens,

- ordonné d'office l'exécution provisoire du jugement. 



Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord retenu qu'un mandat exclusif avait bien été signé par le demandeur et que celui-ci était conforme aux dispositions légales. 

Il a ensuite considéré que l'agence immobilière justifiait des actes effectués et de l'assistance du vendeur, en déduisant qu'elle avait donc rempli ses obligations, et mis hors de cause l'acquéreur. 



Par déclarations transmises au greffe les 10 janvier et 3 février 2020, M. [D] a relevé appel de cette décision, n'intimant que la SARL Immobilière du Golf, en visant chacun des chefs de son dispositif sauf en ce qu'elle a ordonné d'office l'exécution provisoire.



Les instances ont été jointes par ordonnance du 10 mars 2020. 



Par ordonnance rendue le 17 janvier 2024, le conseiller de la mise en état de la chambre 1-1 a constaté la péremption de l'instance, et, a condamné M. [D] à payer à la SARL l'Immobilière du Golf la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Cette décision a été infirmée par arrêt du 19 novembre 2024, la cour ayant dit n'y avoir lieu à péremption de l'instance et dit que l'affaire serait appelée à l'audience de plaidoiries du 5 février 2025 et dit que l'ordonnance de clôture de l'instruction de l'affaire interviendrait le 6 janvier 2025. 



Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 23 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [X] [D] demande à la cour de : 

- réformer le jugement déféré ; 

- dire et juger qu'il a bien réglé la somme de 40 000 euros au titre des frais d'honoraires de la Sarl L'immobilière du Golf ; 

- prendre acte de qu'une plainte pénale pour faux et usage de faux contre X a été déposée concernant la pièce n°2 portant mention « la lettre d'acceptation faisant suite à une proposition d'achat» communiquée par la Sarl L'immobilière du Golf ; 

- constater que la Sarl L'immobilière du Golf prise en la personne de son dirigeant Mme [B] a manqué à ses obligations contractuelles de mandataire ; 

- constater ses préjudices et le lien de causalité, 

- retenir la responsabilité contractuelle de la Sarl L'immobilière du Golf prise en la personne de son dirigeant Mme [B] ; 

- condamner la Sarl L'immobilière du Golf prise en la personne de son dirigeant Mme [B] à lui verser la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

- la condamner aux entiers dépens avec distraction. 





Bien qu'exposant ne pas se souvenir avoir signé le mandat exclusif opposé par l'agence immobilière, M. [C] ne conteste pas l'avoir mandatée pour vendre son bien. 

Il indique en revanche que selon ce contrat, seul le vendeur était tenu de verser des honoraires à l'agence, ce qu'il a fait, par déduction sur le prix de vente, sollicitant donc le remboursement des sommes versées. 



Il reproche par ailleurs à l'agence son manque de diligences devant la longueur de la procédure de vente, et lorsqu'il a été assigné par sa soeur qui souhaitait exercer son droit de préemption sur une des deux parcelles, reproche à l'agence de n'avoir pas vérifié qu'il n'y avait aucune indivision sur celle-ci. 

Il en déduit qu'elle n'a pas vérifié le titre de propriété, et qu'elle a manqué à son obligation d'information, de conseil, d'efficacité et de mise en garde, en ne lui expliquant pas non plus les raisons de la prorogation des promesses de vente, ce d'autant qu'un autre agent immobilier lui a indiqué que le prix de l'immobilier avait augmenté, de sorte qu'il en déduit qu'il aurait pu vendre son bien plus de 200 000 euros plus cher. 

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 23 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sarl Immobilière du Golf demande à la cour de : 

- constater que le mandat exclusif de vente qui lui a été confié par M. [X] [D] est régulier; 

- constater que M. [X] [D] ne peut pas solliciter auprès d'elle le remboursement d'une rémunération qui lui a été réglée par la Sci Marseille Libérateurs ; 

- constater qu'elle a correctement rempli ses obligations de contractuelles à l'égard de M. [X] [D] ; 

- constater de surcroît que M. [X] [D] ne justifie d'aucun préjudice ; 

- débouter en conséquence M. [X] [D] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions; 

- confirmer le jugement déféré du 21 novembre 2019 dans toutes ses dispositions ; 

- condamner M. [X] [D] à lui payer une somme de 6000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. [X] [D] à supporter les entiers dépens de la procédure de 

première instance et d' appel.



L'agence fait valoir à titre liminaire que le mandat de vente a bien été remis immédiatement à M. [D] conformément à la mention y figurant, et en application des dispositions de la loi Hoguet. 

Quant à la lettre d'acceptation suite à une offre d'achat, du 27 novembre 2013, elle indique que celle-ci ne prévoit aucun transfert de charge des honoraires de l'agence vers l'acquéreur, et que cet écrit signé du vendeur ne constitue pas un faux comme allégué et non démontré au demeurant. 

Sur le fond de l'argumentation de l'appelant, elle indique que l'acquéreur, dès son offre, a accepté de prendre à sa charge les frais d'intermédiation de l'agence, de sorte que M. [D] ne peut aujourd'hui en solliciter la restitution au motif qu'elle n'aurait pas exercé valablement son mandat et n'aurait pas exécuté ses obligations. 

Enfin, elle estime que l'appelant n'a subi aucun préjudice, ayant in fine obtenu la somme de 582 000 euros nets alors qu'il en espérait initialement 558 000, et qu'il aurait pu refuser de signer une seconde promesse de vente avec l'acquéreur s'il avait souhaité vendre à un prix supérieur. 



MOTIFS 





Sur l'engagement de la responsabilité contractuelle de la Sarl Immobilière du Golf



Conformément aux dispositions des articles 1134 et 1146 et suivants anciens du code civil, applicables au présent litige compte tenu de la date de conclusion du contrat litigieux, antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l'engagement de la responsabilité contractuelle de la Sarl Immobilière du Golf suppose la démonstration de l'inexécution de ses obligations, soit, au cas d'espèce, de ses engagements tels que décrits au mandat de vente liant les parties, et du préjudice en découlant pour M. [D]. 



La cour observe à titre liminaire que la validité dudit contrat n'est plus discutée en cause d'appel. 

S'agissant du grief tiré du paiement des honoraires de l'agence, il apparaît à la lecture du mandat que, classiquement, les honoraires de l'agence immobilière étaient mis à la charge du vendeur.

En ce sens, M. [D] a accepté une offre d'achat de la Sas Côté Sud Promotion le 26 novembre 2013 au prix du mandat, soit 600 000 euros 'y compris rémunération du mandataire' (soit 42 000 euros ). 



Un second document est ensuite produit, dont M. [D] conteste aujourd'hui l'authenticité, intitulé 'lettre d'acceptation faisant suite à une proposition d'achat' mentionnant un prix de 560 000 euros net vendeur. Il n'y est pas évoqué la charge des honoraires de l'agence. 

Ce document aurait fait l'objet d'une plainte pour faux datée du 21 janvier 2020, dont les suites n'ont pas été communiquées à la présente juridiction. En tout état de cause, ses termes ne démentent pas ni le contrat de mandat, ni l'offre préalablement adressée par l'acquéreur et acceptée par M. [D], laquelle ne fait l'objet d'aucune discussion. 



Il apparaît ensuite, dès la promesse de vente du 19 décembre 2013, que les parties, par acte authentique, se sont entendues sur un prix de vente de 560 000 euros, l'acte précisant que l'acquéreur s'engageait à régler la rémunération de 40 000 euros à l'agence immobilière en sus du prix de vente. 

Cette répartition a été maintenue dans l'acte authentique réitérant la vente. 



S'il est acquis qu'un acquéreur, non partie au contrat de mandat, ne peut se voir imposer le règlement d'honoraires mis à sa charge par ledit contrat alors qu'il n'a pu consentir à une telle charge, rien n'interdit aux parties de convenir que le montant des honoraires sera assumé directement par l'acquéreur par déduction du prix de vente. 



Or, tel fut le cas en l'espèce. Le prix net vendeur est resté inchangé depuis le contrat de mandat, seul le paiement des honoraires, initialement à la charge du vendeur dès lors que le prix était de 600 000 euros, a été réglé par l'acquéreur indépendamment du prix de vente. 

La cour observe au surplus, qu'à la suite du litige intervenu entre M. [D] et sa soeur conduisant à une vente en deux temps, que l'appelant a perçu au total la somme de 560 000 euros et non 558 000 euros comme le stipulait le mandat de vente. 

Ainsi, en exposant avoir réglé lui-même les honoraires de l'agence immobilière sans le démontrer, alors même que les actes authentiques signés et non remis en question affirment l'inverse, M. [D] échoue à démontrer une quelconque faute de l'agence dans l'exécution du contrat de mandat. 



Quant à l'inexécution de sa mission d'accompagnement à la vente par l'agence immobilière, M. [D] estimant avoir été sans assistance lors des litiges survenus avec sa soeur et devant les prorogations successives des promesses de vente, il est établi, après que l'agence a trouvé l'acquéreur de son bien et que la première promesse a été signé, qu'a été révélée une situation d'indivision sur un des lots en cours de vente, à l'occasion d'une recherche relative à l'origine de propriété, une telle démarche n'incombant pas à un agent immobilier. 

Par ailleurs, le vendeur a consenti devant notaire au renouvellement de la promesse de vente puis à la signature d'une nouvelle promesse, dont les motifs étaient clairement indiqués à l'acte, alors qu'il pouvait librement mettre un terme aux discussions avec cet acquéreur ainsi qu'avec l'agent immobilier, les délais d'engagement dans le cadre du mandat étant expirés. 

M. [D] a donc accepté de poursuivre la vente avec le même acquéreur en dépit de la durée de l'avant contrat, ce qui ne peut être imputé à l'agent immobilier, de sorte qu'aucun manquement ne peut être retenu à l'encontre de la Sarl Immobilière du Golf de ce chef. 



Enfin, s'agissant de la hausse de la valeur de son bien qui n'aurait pas été prise en compte par l'agence immobilière, le conduisant à céder son bien à un prix inférieur au marché, M. [D] ne produit qu'un simple avis de valeur qui ne peut suffire à lui seul à rapporter la preuve de ce qu'il allègue. 



Aucun manquement n'est donc établi à l'encontre de la Sarl Immobilière du Golf dans le cadre de l'exécution du mandat de vente, de sorte que celle-ci n'a pas engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. [D]. 



Il convient par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté ce dernier de ses demandes dirigées à l'encontre de l'agence immobilière. 





Sur les frais du procès



Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.



Succombant, M. [D] sera condamné aux entiers dépens de l'instance.



Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à la Sarl Immobilière du Golf en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera débouté de sa demande à ce titre. 





 PAR CES MOTIFS





La cour,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ; 



Y ajoutant,



Condamne M. [X] [D] aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne M. [X] [D] à régler à la Sarl Immobilière du Golf la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Déboute M. [X] [D] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LE PRESIDENT