Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 16 avril 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 16 AVRIL 2025



N° 2025/165 









Rôle N° RG 21/02165 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BG6D3







[M] [S]



C/



[X] [G]

[P] [C] épouse [G]

S.A.S A&C EXPERTISE IMMOBILIERE



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Sébastien BADIE 

Me Elodie CARDIX 

Me Alain DE ANGELIS 

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 14 décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02933.





APPELANT



Monsieur [M] [S]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/012523 du 19/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

Né le 21 Novembre 1977 à [Localité 12] (68)

Demeurant [Adresse 9] - [Localité 10]



représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, Me Isabelle PIGNARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





INTIMÉS



Monsieur [X] [G]

Né le 14 Juillet 1972 à [Localité 14] (75)

Demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]



Madame [P] [C] épouse [G]

Née le 06 Janvier 1974 à [Localité 13] (VIETNAM)

Demeurant [Adresse 6] - [Localité 5]



tous deux représentés par Me Elodie CARDIX de la SELARL CABINET CARDIX, avocat au barreau de NICE



S.A.S. A&C EXPERTISE IMMOBILIERE 

Prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social ès qualité

Demeurant [Adresse 7] - [Localité 3]



représentée par Me Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS - SEMIDEI - HABART MELKI - BARDON - DE ANGELIS - SEGOND - DESMURE, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Alice PRENTCZYNSKI, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025.A cette date, les parties ont été informées que le délibéré était prorogé au 16 Avril 2025.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2025



Signé par Madame Fabienne ALLARD Conseillère, la présidente Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre légalement empêchée et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Exposé des faits et de la procédure



Par acte authentique du 5 octobre 2016, Mme [P] [C] épouse [G] et M. [X] [G] (les époux [G]) ont vendu à M. [M] [S] un appartement situé à [Localité 3], au prix principal de 170 000 euros pour une surface mentionnée dans l'acte de 49,02 m², résultant d'un mesurage réalisé par la SASU A&C expertise immobilière le 13 juillet 2016. 



Le 19 novembre 2016, M. [S] a fait réaliser par la société AP2M expertise un nouveau mesurage qui a estimé la surface de l'appartement à 45,58 m². 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2017, M. [S] a sollicité la restitution d'une partie du prix, au prorata du nouveau mesurage effectué, soit la somme de 11 345, 97 euros. 



Le 16 mars 2018, un nouveau certificat de superficie, réalisé par la société Ex'Im Azur au contradictoire des époux [G], a estimé la superficie totale de l'appartement à 45,58 m². 



Par acte du 14 juin 2017, M. [S] a assigné les époux [G] devant le tribunal de grande instance de Nice en restitution de la somme de 11 345, 97 euros pour moindre mesure, sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. 



Par acte du 23 janvier 2018, les époux [G] ont appelé en la cause la SASU A&C expertise immobilière. 



Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 5 avril 2018.



Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a débouté M. [S] de l'ensemble de ses demandes, débouté les époux [G] de leurs demandes de dommages et intérêts et d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, débouté la SASU A&C expertise immobilière de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné M. [S] aux entiers dépens.



Pour statuer en ce sens, le tribunal a, en substance, considéré que la surface réelle de l'appartement n'est pas précisément établie aux termes des différentes estimations produites dans la mesure où d'une part M. [S] a réalisé les travaux dans l'appartement et ne démontre pas que ceux-ci n'ont pas modifié les aménagements réalisés par les époux [G], conduisant à une diminution de la superficie, d'autre part rien ne démontre que les mesurages effectués par les sociétés AP2M expertise, Ex'Im et A&C expertise immobilière sont corrects. 



Par acte du 12 février 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, M. [S] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes, a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire et l'a condamné aux dépens.



Par ordonnance du 17 mai 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d'expertise formulée par M. [S].



La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 15 janvier 2025.





Prétentions des parties



Dans ses dernières conclusions, notifiées le 26 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, M. [S] demande à la cour de :

' infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux dépens ;

' dire et juger que la superficie indiquée à l'acte excède de plus d'un vingtième la superficie des lots vendus, soit 3,44 m² ;

' condamner solidairement les époux [G] à lui verser la somme de 11 345, 97 euros au titre de la restitution du prix avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 19 mai 2017;

Subsidiairement,

' ordonner une expertise aux fins de mesurer son appartement ;

En tout état de cause,

' condamner solidairement les époux [G] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, distraits au profit de son avocat.



Dans leurs dernières conclusions d'intimés, notifiées le 15 février 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, les époux [G] demandent à la cour, au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1231-1 du code civil, de : 

' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [S] de l'ensemble de ses demandes, y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner M. [S] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

A titre subsidiaire,

' infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes y compris celles aux fins de dommages et intérêts et d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner la SASU A&C expertise immobilière à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de justes dommages et intérêts, sur le fondement de la perte d'une chance de vendre leur bien immobilier au même prix pour une surface moindre avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2018, date de l'assignation d'appel en garantie ;

' condamner la SASU A&C expertise immobilière au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ;

' ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 



Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, notifiées le 14 janvier 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, la SAS A & C expertise immobilière, demande à la cour, de :

' confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile ;

' juger la demande d'expertise judiciaire irrecevable comme nouvelle devant la cour ;

' subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour infirmerait le jugement et retiendrait une moindre mesure, débouter les époux [G] de leur demande à son encontre ;

En tout état de cause,

' condamner la partie succombante à lui payer une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance.





Motifs de la décision



1/ Sur la recevabilité de la demande d'expertise judiciaire



En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Une demande d'expertise judiciaire ne constitue pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile.



Elle est donc recevable quand bien même elle est formulée pour la première fois devant la cour.





2/ Sur la demande de restitution de prix pour moindre surface 



1.1 Moyens des parties 



M. [S] fait valoir qu'il produit deux expertises, dont une réalisée au contradictoire des vendeurs, ayant retenu un mesurage inférieur à celui figurant dans l'acte de vente ; que les travaux réalisés antérieurement par les époux [G] ne peuvent justifier une augmentation de la superficie de l'appartement de 3 m² si on compare les certificats de superficie en 2006 et 2016 ; que les travaux qu'il a lui-même réalisés n'ont pu davantage modifier la surface de l'appartement s'agissant de simples travaux de peinture ; que les certificats qu'il produit sont fiables et ne se contredisent pas alors que la SASU A&C expertise a fait une erreur en incluant à tort le sas de l'entrée dans la superficie totale de l'appartement.



Les époux [G] soutiennent, s'agissant du certificat réalisé par la société AP2M expertise, qu'un doute subsiste sur l'identité des surfaces mesurées dès lors que ce certificat mentionne un appartement au premier étage alors que le bien litigieux se situe au deuxième étage ; que l'erreur de mesurage n'est pas démontrée dès lors qu'aucun des certificats établis entre 2006, date à laquelle ils ont acquis, et 2016, date de la revente, ne mentionnent la même superficie et que les travaux réalisés par M. [S] peuvent être à l'origine de la différence de mesure, étant observé que les photographies qu'il produit, ne sont ni datées, ni circonstanciées et, comme telles, insuffisantes pour démontrer le contraire. 



La SAS A & C expertise immobilière fait valoir qu'aucune des expertises produites ne lui est opposable ; que le mesurage réalisé par la société AP2M n'est pas fiable en ce qu'il ne mentionne pas le n° du lot mesuré, que la différence de mesure est, à elle seule insuffisante pour établir la moindre mesure puisque le certificat du 4 juillet 2016 a, à tort, pris en compte le sas d'entrée de 2,2 m² et que M. [S] ne démontre pas, alors qu'il a réalisé des travaux dans l'appartement, que ceux-ci n'ont pas modifié la consistance du lot.



2.2 Réponse de la cour 



En application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu'issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, modifié par la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives, toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. 



L'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 dispose que la superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres et qu'il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

L'article 4-2 du même décret énonce que les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.



La sanction est encourue lorsque la superficie réelle du bien vendu est inférieure à celle annoncée par l'ancien propriétaire, sous réserve que l'erreur soit significative, c'est-à-dire qu'elle porte sur plus de 1/20ème de la surface exprimée dans l'acte (soit plus de 5 %), étant précisé qu'il s'agit d'une sanction objective qui n'est pas subordonnée à la preuve d'un préjudice.



La moindre mesure se détermine par référence au certificat de superficie qui a été annexé au contrat de vente.



En l'espèce, l'acte de vente du 5 octobre 2016 fait état, page 4, d'une superficie du lot vendu de 49,02 m². Il se réfère à un certificat de superficie établi par la SAS A & C expertise immobilière le 13 juillet 2016, qui est annexé à l'acte. Suit une déclaration du vendeur selon laquelle depuis sa propre acquisition, le 4 août 2006, il a réalisé divers aménagements intérieurs de l'appartement 'ce qui explique que sa surface loi Carrez soit passée de 46,35 m² à 49,02 m²'.



Le certificat établi par la SAS A&C expertise immobilière le 13 juillet 2016 fait suite à un mesurage réalisé le 4 juillet 2016. Il retient une surface privative à 49,02 m².

L'analyse du détail des superficies fait ressortir que cette mesure prend en compte l'entrée (9,66 m²), la salle d'eau (4,12 m²), la cuisine (6,68 m²), la chambre (10,300 m²) et le séjour (18,26 m²).

Le sas d'entrée, d'une surface de 2,2 m², n'y est pas intégré.

Il en est, en revanche, tenu compte dans le calcul de la surface habitable qui a été mesurée à 51,22 m².



M. [S] produit, pour remettre en cause ce certificat, un mesurage réalisé par la société AP2M le 19 novembre 2016, dont il résulte que la surface privative du lot et sa surface habitable sont de 45,58 m². 

Ce certificat diffère des mesures réalisées par la SAS A &C expertise immobilière en ce qui concerne l'entrée, mesurée à 6,58 m² au lieu de 9,66 m², la cuisine mesurée à 6,73 m² au lieu de 6,68 m², la chambre mesurée à 10, 36 m² au lieu de 10,30 m² et le séjour, mesuré à 17,71 m² au lieu de 18,260 m².

Seule la salle d'eau a été mesurée à l'équivalent.



M. [S] produit un deuxième certificat de superficie réalisé à sa demande par la société EX'IM le 16 mars 2018, en présence des époux [G], faisant ressortir une surface de 45,58 m², à raison de 6,58 m² pour l'entrée, 4,20 m² pour la salle d'eau, 6,72 m² pour la cuisine, 10,35 m² pour la chambre et 17,73 m² pour le séjour.



Ce mesurage corrobore celui réalisé par la société AP2M, tant en ce qui concerne la surface totale que la répartition par pièces.



La différence par rapport au certificat joint à l'acte de vente porte essentiellement sur l'entrée, qui a été mesurée à 9,66 m² par la SAS A & C expertise immobilière contre 6,58 m² pour les deux autres certificats.



Dans l'acte de vente le vendeur a expressément informé l'acquéreur (page 3 de l'acte) que le sas d'entrée, figurant sur le certificat de superficie, et donnant accès aux deux appartements du 2ème étage ne constitue pas une partie privative mais une partie commune.



La différence de mesure qui s'établit à 3.08 m² pour l'entrée de l'appartement est donc incompréhensible.



Les deux mesurages qui contredisent le certificat joint à l'acte de vente ne procèdent pas d'expertises judiciaires.

Le non-respect du principe de la contradiction au cours de son élaboration ne prive pas un rapport d'expertise de toute portée probatoire dès lors qu'il a été soumis à la libre discussion contradictoire des parties.



Pour autant, l'expertise officieuse, non soumise aux règles imposées par le code de procédure civile pour l'exécution des mesures d'instruction exécutées par un technicien désigné par le juge, ne peut, à elle-seule, suffire pour constituer la preuve d'un moindre mesurage. 



Elle doit impérativement être corroborée par d'autres éléments de preuve, ceux-ci pouvant résulter d'autres rapports d'expertise non judiciaires dès lors que l'ensemble des rapports ainsi soumis à la libre discussion des parties se corroborent mutuellement.



En l'espèce, le certificat du 19 novembre 2016, de la société AP2M, tel que produit par M. [S] mentionne au paragraphe afférent à la désignation du bâtiment, un appartement de deux pièces au 2ème étage du bâtiment. Le n° de lot et la référence cadastrale ne sont pas précisés.

Cependant, l'exemplaire produit par les époux [G] mentionne un mesurage effectué dans un appartement situé au 1er étage de l'immeuble.



Aucune force probante ne peut donc être attachée à ce certificat qui est produit dans deux versions différentes.



Un mesurage plus ancien, réalisé par la SARL Van de Perre, à la demande des époux [G] retenait une surface de 46, 35 m² détaillée comme suit : 6,75 m² dont 1,25 m² de placard pour l'entrée, 3,35 m² pour la salle d'eau, 8 m² pour la cuisine, 10,45 m² pour la chambre et 17,80 m² pour le séjour.



Ce mesurage est proche de celui réalisé à la demande de l'acquéreur le 16 mars 2018 qui chiffre la surface de l'appartement à 45,58 m².



Pour autant, il ne peut être considéré que ces deux certificats de superficie se corroborent mutuellement puisque la surface qui en ressort demeure différente.



Il résulte de l'ensemble de ces données que M. [S] ne dispose pas des éléments suffisants pour établir la moindre mesure dont il se plaint.



En application des articles 143 et suivants du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. Ces mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. 

L'article 146 du même code dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver, mais en aucun cas pour suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. 



En l'espèce, M. [S] produit un certificat de superficie faisant état d'une surface inférieure à 46 m², ainsi qu'un certificat plus ancien, établi en 2006, qui mesure la superficie de l'appartement à 46,35 m².

Ces deux superficies sont inférieures de plus de 1/20ème à celle mentionnée dans l'acte de vente.



Ces éléments sont à eux seuls insuffisants mais ils justifient la mesure d'instruction sollicitée par M. [S] afin de faire la preuve du bien fondé de ses prétentions.



Une expertise sera dès lors ordonnée avant dire droit sur l'ensemble des demandes, aux frais avancés de M. [S].



Les vendeurs ayant expressément indiqué dans l'acte de vente, page 4 avoir depuis la date de l'acquisition le 4 août 2006, réalisé divers aménagements intérieurs expliquant que sa surface loi Carrez soit passée de 46,35 m² à 49,02 m², il appartiendra à l'expert de décrire ces travaux et de dire s'ils sont effectivement susceptibles d'expliquer la différence de mesure entre celle figurant sur le certificat de 2006 et celle figurant sur le certificat établi le 13 juillet 2016. Il aura également pour mission de décrire les travaux éventuellement réalisés par M. [S] depuis l'acquisition et de déterminer s'ils sont susceptibles d'expliquer la différence de mesure entre le certificat du 13 juillet 2016 et celle figurant sur les certificats établis le 19 novembre 2016 et le 16 mars 2018.







3/ Sur les dépens et frais irrépétibles 



En l'état de l'expertise, ordonnée avant dire droit sur la demande d'infirmation du jugement, les dépens et frais irrépétibles sont réservés.





Par ces motifs



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort en ce qu'elle statue sur la recevabilité de la demande d'expertise et non susceptible de recours indépendamment de l'arrêt au fond pour le surplus ;



Déclare la demande d'expertise recevable ;



Ordonne, avant dire droit, une mesure d'expertise ;



Désigne pour y procéder M. [R] [N], Accord expertise [Adresse 8],[Localité 4]



Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] 

Mèl : [Courriel 11]



Avec la mission suivante :



Après s'être fait communiquer les documents contractuels et avoir recueilli auprès des parties toutes les pièces utiles à l'exécution de sa mission :

- se faire remettre les certificats de superficie établis le 17 février 2006 par la SARL Van de Perre, le 13 juillet 2016 par la SAS A & C expertise immobilière, le 19 novembre 2016 par la société AP2M et le 13 mars 2018 par la société EX'IM ; 

- calculer la superficie de l'appartement situé [Adresse 15] [Localité 5], lot n° 5, acquis par M. [M] [S] le 5 octobre 2016, au regard des prescriptions de l'article 46 de la loi du 14 juillet 1995 et des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ;

- déterminer si des travaux ont été réalisés dans l'appartement entre 2006 et 2016 par les époux [G], les décrire et indiquer s'ils sont à l'origine d'une différence de superficie entre ces deux dates ;

- déterminer si des travaux ont été réalisés depuis le 5 octobre 2016 par M. [S] dans l'appartement litigieux et dans l'affirmative s'ils sont à l'origine d'une réduction de sa superficie au sens des textes précités ;

- faire toutes observations utiles à l'accomplissement de sa mission et au règlement du litige ;



Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu à son remplacement.



Dit que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ;



Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;



Dit qu'après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées dans le délai imparti ci-dessus, l'expert devra déposer son rapport au greffe de la chambre 1-1 de la cour d'appel d'Aix en Provence dans un délai de 4 mois de l'acceptation de sa mission, sauf prorogation de délai expressément accordée par le magistrat chargé du contrôle ; 



Fixe à 2 000 euros la somme que M. [M] [S] devra consigner, à valoir sur les frais et honoraires de l'expert, avant le 15 mai 2025 à la régie de la cour d'appel d'Aix en Provence, sous peine de caducité de la présente décision en ce qu'elle ordonne une expertise ;



Rappelle que la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est dispensée de l'avance des frais d'expertise ; 



Désigne le conseiller de la mise en état de la chambre 1-1 comme magistrat chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d'expertise ;



Réserve les dépens et frais irrépétibles.







 Le greffier Pour la présidente