Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 2 avril 2025

Min N° 25/00326
N° RG 24/05359 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYOP

S.A. [Adresse 7]

C/
Mme [T] [G]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 avril 2025




DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM CLESENCE
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Me Agathe BOISSAVY, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant



DÉFENDERESSE :

Madame [T] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]

comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Agathe BOISSAVY

Copie délivrée
le :
à : Madame [T] [G] 







FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 28 septembre 2018, la SA d'HLM CLESENCE a donné à bail à Madame [T] [G] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] (appartement n°6) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 378,77 euros et 48,16 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d'HLM CLESENCE a, par acte d’huissier du 7 août 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. 

Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, la SA d'HLM CLESENCE a ensuite fait assigner Madame [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, 
- ordonner son expulsion immédiate, 
- le condamner au paiement de la somme de 3.996,94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 février 2025.

A l’audience, la SA d'HLM CLESENCE, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 5.146,98 euros arrêtée au 31 décembre 2024. Elle précise s'opposer à l'octroi de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la défenderesse qui n'occupe plus le bien immobilier et dont le dernier règlement du loyer courant date du mois d'avril 2024. Elle s'en rapporter à la décision du tribunal sur la demande de délais de paiement de droit commun formulée par la locataire. 

Madame [T] [G] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Elle explique ne plus habiter le logement depuis un an et que l'appartement est occupé uniquement par sa fille, avec son enfant, qui perçoit le RSA comme ressources mensuelles, mais dont les versements sont actuellement interrompus. Elle indique que l'assistante sociale lui a conseillé de restituer l'appartement fin mars prochain. Elle précise assurer le paiement de l'assurance habitation et des charges pour l'eau. Elle occupe un emploi avec un salaire mensuel de 1.600 euros. Elle demande le bénéfice de délais de paiement sur 24 mois par versement de mensualités de 250 euros par mois pour régler la dette, sans solliciter de demande de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire car elle ne peut pas absorber le paiement des loyers de sa fille. 

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SA d'HLM CLESENCE produit un décompte démontrant que Madame [T] [G] reste lui devoir, frais déduits (339,68 euros de frais de poursuite), la somme de 4.807,30 euros à la date du 27 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience. 

En conséquence, Madame [T] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 4.807,30 euros, au titre de l'arriéré locatif dû au 27 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 1.919,40 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.


Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d'HLM CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 28 septembre 2018 contient une clause résolutoire (article n°9) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 7 août 2024, pour la somme en principal de 1.919,40 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 


L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé et que la locataire ne peut pas bénéficier de l'octroi de délais de paiement suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire de ce fait, d'autant que cette dernière n'occupe plus ledit logement. 


Sur la demande de délais de paiement de droit commun 

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois. 

Madame [T] [G] a sollicité l'octroi de délais de paiement de la dette sur un délai de 24 mois, cette dernière n'habitant plus le logement et n'étant pas en mesure de régler entièrement la dette générée par sa fille qui vit depuis un an dans le logement avec son enfant. Elle occupe un emploi et perçoit 1.600 euros sa salaire mensuel. Elle s'engage à régler la dette locative par des mensualités de 250 euros. 

La bailleresse s'en rapporte à la décision du tribunal concernant l'octroi de délais de paiement de droit commun formulée par la défenderesse. 

Compte tenu de ces éléments, Madame [T] [G] démontre sa volonté de ne pas aggraver sa situation financière et elle sera autorisée au regard de ses ressources à se libérer du montant de sa dette en 9 mensualités d'un montant de 190 euros et la 10ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Madame [T] [G] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette locative sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.
 

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 8 octobre 2024. 


Sur la demande d’expulsion immédiate

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.


***

Madame [T] [G] étant réputée occupante sans droit ni titre à compter 8 octobre 2024, il convient d'autoriser la SA d'HLM CLESENCE, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [T] [G] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion. 

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SA d'HLM CLESENCE sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SA d'HLM CLESENCE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2018 entre la SA d'HLM CLESENCE, d'une part, et Madame [T] [G], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] (appartement n°6) à [Localité 8] sont réunies à la date du 8 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; 

DIT Madame [T] [G] occupante sans droit ni titre depuis le 8 octobre 2024 ; 

ORDONNE, en conséquence, à Madame [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SA d'HLM CLESENCE à faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [G], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; 

/
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [G] à verser à la SA d'HLM CLESENCE la somme de 4.807,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 27 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 1.919,40 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [T] [G] à s'acquitter de sa dette en 9 mensualités de 190 euros minimum chacune, et une 10ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE la SA d'HLM CLESENCE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [T] [G] à payer à la SA d'HLM CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la SA d'HLM CLESENCE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [G] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge