Cour d'Appel · 1ère Chambre — 17 avril 2025

Le copies exécutoires et conformes délivrées à 

CS/[Localité 8]











REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/01313 - N° Portalis DBVG-V-B7I-EZ4N





COUR D'APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale



ARRÊT DU 17 AVRIL 2025 





Décision déférée à la Cour : jugement du 29 août 2024 - RG N°12-24-6 - JURIDICTION DE PROXIMITE DE [Localité 7] 

Code affaire : 51Z - Autres demandes relatives à un bail d'habitation ou à un bail professionnel





COMPOSITION DE LA COUR :



M. Michel WACHTER, Président de chambre

M. Cédric SAUNIER, Conseiller

Mme Anne-Sophie WILLM, Conseiller



Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.





DEBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 février 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. Cédric SAUNIER, conseiller, président de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour aux autres magistrats :

M. Michel WACHTER, président de chambre et Mme Anne-Sophie WILLM, conseiller.







L'affaire oppose : 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE



Madame [S] [N]

née le 21 Août 1940 à [Localité 10], 

demeurant [Adresse 4]



Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par Me Max ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant





ET :



INTIMÉ 



Monsieur [B] [W]

né le 06 Juillet 1963 à [Localité 7], 

demeurant [Adresse 3] / FRANCE



Représenté par Me Adrien MAIROT de la SCP LETONDOR - MAIROT - GEERSSEN, avocat au barreau de JURA





ARRÊT :





- CONTRADICTOIRE

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.





*************





EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS





Le 1er juillet 2017, un bail d'habitation a été régularisé entre M. [B] [W], bailleur représenté par son mandataire SOLIHA AIS Jura et Mme [S] [N], concernant une maison d'habitation située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 329 euros sans provisions pour charges.



A la demande de Mme [N], Me [I] [T], commissaire de justice, a établi un procès-verbal le 07 octobre 2022 par lequel il a constaté l'existence de fissures au plafond et sur le sol, le détachement d'une plinthe par rapport au sol, des fissures affectant le crépi extérieur et la dégradation de certaines poutres extérieures.

Par ailleurs, M. [H] [J], expert en bâtiment sollicité par Mme [N], a établi un rapport privé daté du 02 novembre 2022 constatant notamment le pourrissement de la panne sablière, le basculement du mur de la chambre qui se détache du bâtiment principal lié à l'affaissement du sol aggravé par une accumulation d'eau de ruissellement non canalisée et une rénovation de toiture sans étude structure ayant augmenté considérablement le poids de l'immeuble. Il préconisait un étayage sans délai du mur concerné ainsi que la réalisation d'une étude de sol et d'une étude structure.





Saisi par Mme [N] le 25 octobre précédent, le jugé des référés du tribunal de proximité de Dole a, par ordonnance rendue le 05 janvier 2023, ordonné à M. [W] de faire procéder à ses frais aux travaux 'conservatoires' suivants, sous astreinte de 100 euros par jour :

- faire procéder à la vérification de la panne sablière par une entreprise spécialisée et au traitement adapté de la charpente, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision ;

- mettre en place un étai contre le mur de la chambre donnant sur la cour, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision ;

- changer les carreaux fissurés situés entre le montant des portes de chambre, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision ;

- mettre en place des étais contre la poutre verticale derrière la maison reliant la chambre sur cour et la chambre sur le jardin, dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision ;





- procéder au raccordement et à la réparation de la VMC sur une sortie de toiture, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision ;

- faire évacuer les eaux de pluie conformement au PLU et faire procéder à un sondage du sol à cet endroit, dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision.





Par acte signifié le 14 septembre 2023, Mme [N], contestant la réalisation des travaux devant le juge de l'exécution de [Localité 9], a sollicité la liquidation de l'astreinte à la somme de 12 100 euros ainsi que la communication sous astreinte du rapport de sondage de sol et du rapport de bon fonctionnement de la panne sablière.



Par jugement du 31 janvier 2024, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lons le Saunier a notamment prononcé la liquidation de l'astreinte à hauteur de 4 000 euros, en retenant que M. [W] avait réalisé quatre des six obligations mises à sa charge en ce qu'il n'avait pas fait procéder à la vérification de la panne sablière et au traitement adapté de la charpente, les travaux ayant néanmoins été commandés, et n'avait pas fait procéder à un sondage du sol à l'endroit d'évacuation de eaux de pluie.





Par acte signifié le 12 mars 2024, Mme [N] a assigné M. [W] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Dole en sollicitant :

- l'organisation d'une expertise judiciaire visant à la description des désordres affectant la maison, l'établissement de leurs causes et conséquences et la description des travaux réparatoires nécessaires ;

- qu'il soit enjoint à M. [W] de communiquer le rapport de l'expertise réalisée le 18 décembre 2023 par M. [X], pour la société Polyexpert, à la demande de la société Pacifica, ainsi que l'acceptation ou le refus de prise en charge s'en étant suivi et le rapport d'intervention de la société B3G2 ayant procédé au sondage du sol ;

- la condamnation de M. [W] à lui payer la somme provisionnelle de 6 000 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance.



M. [W] invoquait en première instance la nullité de l'assignation et l'irrecevabilité des demandes pour défaut d'intérêt à agir et formait une demande indemnitaire.





Par ordonnance du 29 août 2024, le juge des référés a :

- rejeté la demande de nullité de l'assignation ;

- 'accueilli' M. [W] en sa fin de non recevoir ;

En conséquence, 

- déclaré Mme [N] irrecevable en ses demandes, l'en déboutant ; 

- rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M. [W] pour procédure abusive ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une amende civile ; 

- débouté les parties de leurs autres demandes ;

- condamné Mme [N] à verser à M. [W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [N] aux dépens. 



Le juge de première instance a considéré :

- au visa des articles 114, 766, 753 et 832 du code de procédure civile et de l'article L. 212-5-1 du code de l'organisation judiciaire, que la confusion sur l'identité de l'avocat de Mme [N] n'a causé aucun grief à M. [W] qui a pu utilement préparer sa défense et prendre attache avec l'avocat de Mme [N], de sorte que l'assignation n'est pas nulle ; 

- au visa des articles 122, 125, 500 du code de procédure civile et de l'article 1353 du code civil, que Mme [N] est irrecevable en sa demande en ce que :

. elle invoque le même rapport d'expertise que celui produit lors de la saisine du juge des référés du 25 octobre 2022 et au sujet des mêmes désordres ;





. elle fait valoir que les travaux réalisés ne sont pas conformes alors que ces travaux ont été ordonnés et qu'aux termes du jugement du juge de l'exécution du 31 janvier 2024 M. [W] a réalisé quatre des six obligations ;

. que tant l'ordonnance de référé du 05 janvier 2023 que le jugement du juge de l'exécution du 31 janvier 2024 ont acquis l'autorité de la chose jugée ;

- que la demande de communication de pièces ne revêt pas un caractère urgent au sens de l'article 834 du code de procédure civile ;

- que la demande liée à la réalisation des travaux de vérification de la panne sablière et de sondage du sol relève de la compétence du juge de l'exécution ;

- que la demande d'expertise ne revêt pas de caractère urgent au sens de l'article 834 du code de procédure civile alors que Mme [N] ne l'avait pas sollicitée dans le cadre de sa première action en référé, que des travaux ont été effectués et qu'elle réside encore dans l'immeuble malgré une proposition de relogement ;

- qu'aucun élément ne caractérise de la part de Mme [N] un abus de droit d'agir en justice ; 

- que la procédure abusive n'est pas davantage caractérisée.



-oOo-



Par déclaration du 5 septembre 2024, Mme [N] a relevé appel de l'ordonnance en ce qu'elle a accueilli M. [W] en sa fin de non recevoir, l'a déclarée irrecevable en ses demandes et l'en a déboutée, a débouté les parties de leurs autres demandes et l'a condamnée à verser à M. [W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 17 décembre 2024, Mme [N] demande à la cour, au visa des articles 11, 145, 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, des articles 1719, 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, des articles 6 et 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 9 du code civil et 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme, d'infirmer la décision entreprise des chefs critiqués et, statuant à nouveau sur ces points :

- de la juger recevable en ses demandes ; 

- d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire à ses frais avancés ;

- d'enjoindre à M. [W], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, de lui communiquer les pièces techniques suivantes : 

' le rapport d'intervention de la société B3G2 qui a procédé au sondage de sol ;

' le rapport et/ou les conclusions de l'expert 'de l'assureur Pacifica' suite à l'expertise 

d'assurance qui s'est tenu à son domicile le 18 décembre 2023 ; 

' toute correspondance de 'l'assureur Pacifica' acceptant ou refusant la prise en charge du sinistre déclaré par M. [W] au titre de la sécheresse reconnue comme catastrophe naturelle ;

- de se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte conformément à l'article L. 131-3 du code de procédure civile ;

- de condamner M. [W] à lui payer la somme provisionnelle de 6 000 euros au titre de son préjudice de jouissance ; 

- de le débouter de l'ensemble de ses demandes ; 

- de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. 



-oOo-



Aux termes de ses premières et dernières conclusions transmises le 21 novembre 2024, M. [W] demande à la cour, au visa des articles 114, 766, 753, 122, 31, 32-1, 145, 834 et 835 du code de procédure civile, de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclarée Mme [N] irrecevable en ses demandes et, à titre subsidiaire, de la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction.















En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 20 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2025. 



En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.





SUR CE, LA COUR





I. Sur la recevabilité des demandes formées par Mme [N]





Au soutien de ses prétentions, Mme [N] rappelle qu'en application de l'article 31 du code de procédure civile, le défaut d'intérêt à agir exclut l'examen au fond et que le bien-fondé de l'action soit examiné. Elle précise que le juge doit se limiter à constater l'absence d'intérêt né et actuel, au regard de la nature de la demande, de son objet, de sa finalité et de la qualité du demandeur et du défendeur et dès lors que la demande est seulement 'susceptible de modifier, en l'améliorant, la condition juridique' du demandeur, l'intérêt est réputé né et actuel. 



Elle indique que cet intérêt né et actuel résulte de son action en qualité de locataire d'une maison dont il n'est pas discuté qu'elle est affectée de divers désordres pour solliciter en référé une mesure d'instruction in futurum et la communication de pièces afin d'être éclairée sur les causes desdits désordres et de permettre de procéder aux travaux de remise en état adaptés et pérennes.

Elle soutient que la motivation du juge de première instance viole l'article 31 précité en ce qu'elle repose sur des considérations de fond telles que l'exécution de travaux ou l'absence d'urgence.



Elle souligne que le fait que les travaux aient été effectués est indifférent, alors qu'il ne s'agissait que de travaux conservatoires ne constituant qu'une première étape vers l'expertise et les travaux de remise en état dont M. [J] a rappelé que la détermination est suspendue à la communication des études techniques du sol et de la structure, qui n'ont pas encore été communiquées, de sorte qu'elle a été dans l'obligation de saisir le juge des référés. Elle souligne que le juge des référés lui même a constaté la permanence des désordres, ce qui plaide pour la recherche d'une solution pérenne. Elle précise que ses demandes ne sont pas identiques à celles formées au cours de l'année 2023, rappelant que l'ordonnance alors rendue n'a pas ordonné la communication des pièces, et que seul le juge des référés est compétent. Elle fait observer qu'un nouveau constat fait état de nouveaux désordres prouvant l'aggravation de la situation.





M. [W] allègue que Mme [N] n'a aucun intérêt à agir actuel alors que pour engager la présente action en justice, elle se fonde sur un rapport unilatéral suivi de travaux ordonnés et effectués tandis qu'aucun élément nouveau ne fait état de désordres ou de la nécessité de nouveaux travaux. Il soutient que la contestation de la réalisation des travaux aurait dû être portée devant le juge de l'exécution. Il souligne que Mme [N] est seulement locataire du logement et au regard du fait que celui-ci n'est ni insalubre, ni indécent, celle-ci n'est pas recevable à solliciter notamment une expertise judiciaire. 

Il soutient que pour solliciter l'infirmation de l'ordonnance de référé du 29 août 2024, l'appelante se fonde sur des désordres dont elle faisait déjà état en 2022 pour solliciter des travaux conservatoires, lesquels ont été ordonnés. Or, si l'ordonnance de référé du 05 janvier 2023 n'a pas autorité de la chose jugée au principal, elle a autorité de la chose jugée au provisoire empêchant sa remise en question perpétuelle, seul le juge du principal pouvant la remettre en cause.





Il précise que le juge des référés, bien que juge du provisoire, ne peut être saisi à plusieurs reprises sur le fondement des mêmes faits et pour des demandes similaires, ce dont il résulte que l'article 488 du code de procédure civile précise que l'ordonnance de référé ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvellesn ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Il conteste enfin toute possibilité d'expertise concernant des désordres déjà réparés. 





Réponse de la cour :



Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, défaut d'intérêt à agir ou la chose jugée. Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. La cour précise que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action. Cet intérêt doit être né et actuel.



L'intérêt à agir doit être distingué de l'autorité de la chose jugée envisagée par les articles 500 du code de procédure civile et 1355 du code civil laquelle, si elle est sanctionnée aussi par une fin de non-recevoir, n'est pas soulevée par M. [W].



Par ailleurs et selon l'article 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.





La cour relève que le fait que le logement ne soit ni indécent ni insalubre n'est pas de nature à exclure l'existence d'un intérêt à agir pour Mme [N].



De même, le fait que cette dernière soit locataire est indifférent dès lors qu'elle bénéficie du droit à un logement sain et à la jouissance paisible de celui-ci, même sans en être propriétaire. 



Contrairement à ce qui est soutenu par M. [W], Mme [N] ne conteste pas la réalisation des travaux ordonnés le 05 janvier 2023 par le juge des référés. Il allègue également, de manière erronée, que Mme [N] ne se fonde que sur le rapport d'expertise privée qui a mené à la condamnation précitée. En effet, Mme [N] verse des pièces nouvelles comme le procès-verbal de commissaire de justice du 10 décembre 2024, alors même que le fait de se fonder sur un même rapport d'expertise ou plus largement sur les mêmes faits serait indifférent dès lors que Mme [N] forme des demandes différentes.

Ainsi, les travaux conservatoires ordonnés par le juge des référés le 05 janvier 2023 n'excluent pas, en soi, que Mme [N], constatant la nécessaire persistance des désordres dont l'évolution a été, au moins partiellement, enrayée par lesdits travaux, dispose d'un intérêt à solliciter une mesure d'instruction dans l'objectif de remédier de manière pérenne aux désordres constatés.



Par ailleurs, les demandes formées par Mme [N] dans le cadre de la présente instance ne constituent pas une demande de modification ou de rapport de la précédente ordonnance, dont elle ne partage ni les fondement ni les prétentions, de sorte que l'article 488 du code de procédure civile n'est pas applicable et que le débat tiré de l'existence de circonstances nouvelles est dépourvu de pertinence.



Etant rappelé que le critère d'urgence posé par l'article 834 du code de procédure civile ne relève pas de la recevabilité de l'action mais de son bien-fondé, tandis que le juge de première instance n'a pas motivé dans quelle mesure la demande provisionnelle serait irrecevable, Mme [N] sera donc déclarée recevable en ses demandes après infirmation de l'ordonnance critiquée sur ce point.









II. Sur la demande d'expertise judiciaire 



Mme [N] fonde sa demande sur l'article 145 du code de procédure civile en précisant que son motif légitime réside dans l'obligation de délivrance par le bailleur d'un logement décent et dans son obligation d'assurer la jouissance paisible du bien au locataire. Elle rappelle subir de nombreux désordres anciens ou nouveaux portant atteinte à la structure de l'immeuble et le rendant impropre à sa destination. Elle relève la dégradation du diagnostic de dépendance énergétique (DPE) de D à E, soulignant que les fissures laissent passer l'air extérieur entraînant une surconsommation de chauffage, tandis qu'un logement non étanche à l'air n'est pas décent.

Elle considère que les parties s'opposent en invoquant des expertises privées et non contradictoires, de sorte que le seul moyen légalement admissible de mettre un terme au conflit est la désignation d'un expert judiciaire, impartial et tenu aux exigences du contradictoire.



M. [W] conteste l'existence d'un motif légitime, ne souscrivant pas à l'indécence du logement et à l'absence de jouissance paisible. Il précise que le compte-rendu de l'expertise amiable n'est pas objectif, en relevant toutefois que cet expert a constaté la réalisation de la quasi totalité des travaux ordonnés en 2023.

Rappelant que Mme [N] n'est que locataire des lieux, il soutient que plus aucun désordre ne persiste et souligne qu'aucun litige futur n'est établi.

Enfin, l'intimé ne conteste pas la dégradation du DPE du logement mais précise qu'il s'agit d'une faible dégradation qu'il attribue à l'évolution des normes, en précisant qu'un logement indécent serait classé F. Il souligne qu'aucune indécence ou insalubrité du logement n'est démontrée. 





Réponse de la cour : 



Selon l'artice 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Lorsqu'il statue en application de cet article, le juge des référés n'est pas soumis aux règles exigées par l'article 834 du code de procédure civile et n'a donc pas à rechercher s'il y a urgence, de sorte que les considérations sur ce point sont dénuées de pertinence.



En l'espèce, le rapport établi par M. [J] le 02 novembre 2022, ayant donné lieu à la prescription de travaux urgents en référé, précisaitque l'origine des désordres ne peut être établie sans étude du sol et de la structure, mentionnant une absence probable de fondations et de drainage sous une partie de la maison outre une rénovation de toiture sans étude structure. Il concluait que les désordres, résidant essentiellement dans l'affaissement du sol et l'humidité des murs portaient atteinte à la structure et rendaient l'immeuble impropre à sa destination mais également au fait qu'une étude structure et de sol serait nécessaire à la détermination des travaux de remise en état. M. [J] ajoutait qu'il convenait de sécuriser au plus vite cet endroit alors que toutes les circonstances étaient réunies pour réaliser un désordre structurel.

Le procès-verbal de constat du 07 octobre 2022 corrobore ces éléments dans la mesure où il s'en infère une dégradation des murs et poutres extérieurs compatibles avec le problème d'évacuation d'eau et des fissures sur les murs et le sol outre un soulèvement de plinthe compatible avec un affaissement du sol.

L'absence d'arrêté de péril n'exclut pas en soi l'existence des risques susvisés. 



Suite à l'ordonnance de référé du 05 janvier 2023, M. [J] a établi de nouveaux rapports de visite, à savoir :

- le 22 mai suivant, il a rapporté des fissures traversantes affectant certains éléments de charpente qui s'en trouvent 'fortement endommagés', tout en constatant que les travaux relatifs au ruissellement d'eau effectués ne correspondent pas au besoin ;







- le 1er juillet 2024, il note que la panne sablière pourrie n'a pas été remplacée, mais que seule l'extrémité endommagée en sortie de pignon a été coupée et remplacée par du bois neuf fixé sommairement avec une finition au joint silicone.



Par ailleurs, si le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 10 décembre 2024 se borne à faire état de désordres dont certains étaient déjà relevés le 07 octobre 2022, à savoir l'existence de fissures au plafond et sur sur le sol, le détachement d'une plinthe par rapport au sol ainsi que des fissures affectant le crépi extérieur, il en résulte que bien que certaines mesures conservatoires aient été mises en oeuvre, ces désordres, dont la reprise ne constituait au demeurant pas l'objet desdites mesure conservatoires, persistent en l'absence de réalisation de travaux par le propriétaire.





Dès lors, indépendamment du caractère insalubre ou non du logement, Mme [N] justifie d'un motif légitime de solliciter une expertise judiciaire, en considération du désaccord persistant avec son propriétaire et dans la perspective d'un potentiel litige au fond dont l'objet est d'ores et déjà déterminé, à savoir la réalisation de travaux de remise en état.



Par conséquent, la cour, faisant droit à la demande de Mme [N], ordonnera une expertise judiciaire.





III. Sur la demande de communication de pièces



Mme [N] souligne l'utilité de la communication de certaines pièces invoquée par l'expert amiable M. [J], afin de préconiser les travaux de remise en état nécessaires. Elle ajoute que les propriétaires ont l'obligation de remettre de nombreux documents aux locataires notamment relativement à l'état des risques. Elle précise que le domaine d'information dû au locataire s'étend à ce type de pièces face à de tels désordres, fondant sa demande sur le devoir de bonne foi au visa de l'article 11 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que l'étude de sol réalisée par M. [W], ordonnée judiciairement, ainsi que le rapport d'expert d'assurance établi à la suite du sinistre déclaré par le propriétaire constituent des éléments de preuve dans le cadre du litige opposant les parties.

Mme [N] souligne que la gravité des désordres est susceptible d'engager la santé et la sécurité 

de l'occupante ' une dame âgée de 84 ans ' et que l'urgence est nécessairement établie. Elle s'oppose à ce que son refus de déménager soit porté à son discrédit alors qu'elle est veuve, âgée et qu'elle n'a pas à quitter son logement au motif que le propriétéaire refuse de le maintenir en état. Elle précise qu'en tout état de cause, elle a découvert que le logement de substitution proposé par la bailleur avait pris feu et était au demeurant occupé.



M. [W] rappelle que l'article 835 du code de procédure civile impose l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, alors même qu'il conteste devoir communiquer ces éléments en soulignant qu'il n'a pas été condamné à les fournir même s'il a été condamné à faire réaliser un sondage du sol.

Il considère que Mme [N] n'est que locataire et n'a pas de droit à se faire communiquer des documents relatifs au bien loué. 

Il rappelle les termes de l'article 835 du code de procédure civile, nie l'existence d'une urgence et précise que l'existence du différend ne justifie pas la communication de ces pièces, pointant l'absence de fondement juridique de la demande.



Réponse de la cour : 



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.





Si le fait que l'appelante persiste à occuper le logement n'exclut pas le caractère urgent de ses demandes et si les désordres constatés sont structurels et n'ont pas pris fin avec les travaux réalisés, les travaux de mise en sécurité de l'immeuble ont été ordonnés tandis que Mme [N] fonde sa demande de communication de pièces par le fait qu'elles pourraient être utilisées comme preuve dans le cadre d'une instance au fond.



Il en résulte, alors même qu'il appartiendra à l'expert judiciaire désigné de solliciter toute pièce utile auprès des parties, qu'il n'est pas établi que la demande tendant à la communication de pièces satisferait au caractère d'urgence imposé par les dispositions susvisées, de sorte qu'il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point.





III. Sur la demande de condamnation provisionnelle



Mme [N], à l'appui de sa demande de condamnation de M. [W] à lui payer la somme provisionnelle de 6 000 euros, allègue du caractère évident de son préjudice de jouissance qui ne serait pas sérieusement contestable.

Elle allègue de la gravité et de la permanences de ces désordres, ajoutant que son préjudice s'est alourdi suite à l'attitude de M. [W], intervenant de manière intempestive et invasive, lequel se serait rendu à de nombreuses reprises chez elle sans la prévenir pour faire des travaux outre les nombreuses visites d'acheteurs et d'expert en assurance dépêchés par M. [W], en violation de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de son obligation d'assurer la jouissance paisible du bien.

Elle souligne enfin ne pas avoir été avertie de l'installation intempestive d'échafaudages et avoir trouvé des personnes sur son toit. Elle souligne ne pas avoir consenti aux photographies qui ont été prises, en violation de l'article 9 du code civil et 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.



M. [W] réplique que l'appelante ne démontre pas l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, alors même qu'il conteste l'existence de ce préjudice de jouissance. Il déclare qu'il a effectué des travaux en application de l'ordonnance de référé rendue au mois de janvier 2023 selon des modalités prédéfinies, soulignant n'être jamais intervenu dans le domicile mais devant celui-ci.

Il rappelle qu'il a essayé d'apaiser les tensions en proposant un autre logement à Mme [N], logement qui n'a pas été incendié et n'était pas occupé.

Il soutient qu'aucun élément ne démontre un préjudice découlant de l'insalubrité du logement et des interventions successives alléguées, relevant qu'aucun justificatif de calcul n'est produit.





Réponse de la cour : 



Selon l'article 1231 du code civil, à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages- intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. L'article suivant précise que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Selon l'article 6 a, b et c de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; d''entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



Selon l'article 7 de la loi précitée, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



Par ailleurs, d'après l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il est établi que les parties étaient liées par un contrat de bail d'habitation en date du 1er juillet 2017 dont découle l'obligation pour le bailleur d'assurer la jouissance paisible du bien. 



La cour relève que le fait que les travaux aient été effectués en application de l'ordonnance de référé ne le dispensait pas de prévenir la locataire de sa venue à son domicile pour des travaux qui n'ont, eu égard à leur nature et à leur localisation, manifestement pas été effectués depuis la voie publique mais à partir du jardin de la locataire. La réalisation de ces travaux a été constatée par le juge de l'exécution, tandis que M. [W] ne justifie pas avoir prévenu sa locataire de ses interventions.

Mme [Y] atteste que M. [W] est venu samedi 16 mars couvrir les murs d'enduits, ce qui constitue une violation de la loi précitée à défaut pour le propriétaire de justifier de l'accord de Mme [N], ce qu'il ne fait pas.

S'agissant du préjudice lié aux travaux décrits par Mme [N] dans ses écritures non visés par l'ordonnance de référé initiale, la cour constate que, pour la plupart, il n'est pas établi que ce soit M. [W] ou des personnes agissant pour son compte qui les ont effectués. 



S'agissant des visites et travaux intempestifs, Mme [Y] rapporte les propos d'une autre personne reçus par SMS, non produit, relatifs à une visite d'un agent immobilier dans le cadre de la vente du bien qui aurait pris des photos des désordres. Ce témoignage indirect ne suffit pas à établir les faits décrits.

Mme [Y] rapporte que des personnes ont contacté Mme [N] pour voir la maison sans passer par l'agence, ce dont M. [W] ne saurait être tenu personnellement responsable. Les voisins de Mme [N] confirment la présence d'un échafaudage au mois de juin 2024 et une intervention à sept heures du matin, évènements auquel il n'est pas démontré que Mme [N] ait consenti. Il est établi que M. [W] a dépêché un expert chez Mme [N] mais pas que cette venue ait été autorisée par Mme [N].



M. [W] ne justifie donc pas avoir averti sa locataire de diverses interventions, en violation de ses obligations de bailleur. Les différents témoignages font état du stress provoqué par ces interventions chez Mme [N]. 



La cour rappelle que la victime n'a pas l'obligation de limiter son préjudice et qu'il ne saurait donc être reproché à Mme [N] d'avoir refusé un relogement pour éviter les nuisances. La cour rappelle que si la victime à l'obligation d'établir l'existence de son préjudice, elle n'a nullement l'obligation d'en justifier le calcul.



Mme [N] établit donc l'existence d'un préjudice de jouissance non sérieusement contestable.



Au regard du montant du loyer, M. [W] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, avec rejet du surplus de sa demande.





IV. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile



L'ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu'elle condamné Mme [N] aux dépens et à verser à M. [W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [W] sera condamné aux dépens d'appel et de première instance.







Il sera par ailleurs débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et sera condamné sur ce fondement au paiement de la somme de 1 500 euros en faveur de Mme [N].





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,



INFIRME, dans les limites de l'appel, l'ordonnance du 29 août 2024 rendue par le juge des référés du tribunal de proximité de Dole ;



STATUANT A NOUVEAU et Y AJOUTANT



DECLARE les demandes formées par Mme [S] [N] recevables ;



ORDONNE une expertise judiciaire et dans cette perspective : 

Désigne M. [Z] [D], demeurant [Adresse 5], courriel [Courriel 6], téléphone [XXXXXXXX02], avec mission de : 

1. se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ; 

2. examiner les désordres allégués dans les conclusions d'appel et, le cas échéant, sans 

nécessité d'extension de mission, tous désordres connexes ayant d'évidence la même cause mais révélés postérieurement aux conclusions, sans préjudice des dispositions de 

l'article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ; 

3. les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition, en rechercher la ou les causes ; 

4. se faire remettre par les parties toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ; 

5. fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles 

responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ; 

6. après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux 

désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, 

éventuellement assistées d'un maître d''uvre, le coût de ces travaux ; 

7. fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatérielsrésultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou tout autre pouvant résulter des travaux de remise en état ; 

8. dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt ; 

9. s'adjoindre tout spécialiste de son choix en cas de difficulté ne relevant pas de sa compétence ; 

10. faire toutes observations utiles au règlement du litige ; 

11. déposer son rapport définitif dans les six mois de sa désignation 

DIT qu'en cas de difficulté, l'expert s'en réfèrera au juge charge du contrôle des expertises du tribunal de proximité de Dole ;

FIXE la provision à consigner au greffe du tribunal de proximité de Dole, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai imparti par la Cour, et mettre celle-ci à la charge de Madame [S] [N] à la somme de 3 000 euros ;



DIT n'y avoir lieu à référé concernant la demande formée par Mme [S] [N] tendant à la condamnation de M. [B] [W] à communiquer des pièces sous astreinte ;









CONDAMNE M. [B] [W] à payer à Mme [S] [N] la somme provisionnelle de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec rejet du surplus de la demande ;



CONDAMNE M. [B] [W] aux dépens de première instance et d'appel ;



ACCORDE aux avocats de la cause qui l'ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



DEBOUTE M. [B] [W] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner à verser à Mme [S] [N] la somme de 1 500 euros sur ce fondement, avec rejet du surplus de la demande.









Ledit arrêt a été signé par M. Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Fabienne Arnoux, greffier.







Le greffier, Le président,