Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi référé — 4 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE
 DE MONTREUIL
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]




REFERENCES : N° RG 25/00032 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OUS

Minute : 25/00040







S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

 

C/


Monsieur [D] [S]










Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Lauren SIGLER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :


Le 16 Avril 2025


ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Avril 2025 





Ordonnance réputée contradictoire rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Avril 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 février 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :


S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 7]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART











EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 18 avril 2024, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 a donné à bail à Monsieur [D] [S] un logement et d'un emplacement de stationnement n°8871 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1123,80 euros, et 272,83 euros de provision sur charges (pour le logement) et de 80€ loyer et 7,21€ charges pour le parking.
Le 12 juillet 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2697,68 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 21 juin 2024, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 
Par acte d’huissier en date du 16 décembre 2024, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 a assigné en référé Monsieur [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Monsieur [D] [S] au paiement des sommes suivantes :
* 12.017,68 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 22 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 incluse ;
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* les entiers dépens de l’instance ; 
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 décembre 2024.
A l'audience du 13 février 2025, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 11 février 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 13.338,40 euros, échéance de février 2025 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [D] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [D] [S], bien que régulièrement assigné en l'étude de l'huissier, n'est ni présent ni représenté à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 04 avril 2025.




MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Monsieur [D] [S] a été assigné en l'étude de l'huissier et n'était ni présent ni représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
 Sur la recevabilité 
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 décembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 avril 2024, du commandement de payer délivré le 12 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2025 que la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Monsieur [D] [S] sera condamné à lui payer la somme de 13.338,40 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, échéance de février 2025 incluse. 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [D] [S] le 12 juillet 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 12 septembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 avril 2024 à compter du 13 septembre 2024.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
 Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [S]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 septembre 2024. Monsieur [D] [S] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [D] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 13 septembre 2024 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 février 2025.
. Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 juillet 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner Monsieur [D] [S] à verser à la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 avril 2024 entre la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 d'une part et Monsieur [D] [S] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 septembre 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [S] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 la somme de 13.338,40 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2025 incluse, 
CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2025, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Monsieur [D] [S] à payer à la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [D] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 du surplus de ses demandes.

Le greffier Le juge








REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00032 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OUS

DÉCISION EN DATE DU : 04 Avril 2025


AFFAIRE :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS


C/

Monsieur [D] [S]
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires