Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi fond — 4 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE
 DE MONTREUIL
[Adresse 5]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]




REFERENCES : N° RG 25/00324 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QFX

Minute : 25/00169







E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
représentée par Monsieur [L] [T], muni d’un pouvoir
 

C/


Madame [E] [N]
Représentant : Me Virginie DIATTA, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [G] [C]
Représentant : Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS
Madame [V] [P]
Représentant : Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS










Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
EST ENSEMBLE 

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Me Virginie DIATTA
Me Olivier TOMAS

Le 10 Avril 2025


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 04 Avril 2025 





Jugement contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Avril 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant [Adresse 3]
représentée par Monsieur [L] [T], muni d’un pouvoir



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR(S) :


Madame [E] [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Virginie DIATTA, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS



D'AUTRE PART




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [E] [N] un appartement sis porte 831, [Adresse 2] moyennant un loyer de 441,84€, charges en sus.

Par lettre du 2 janvier 2024, Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] ont écrit à EST ENSEMBLE HABITAT pour lui indiquer qu’ils occupent le logement n°831
depuis le 21 mai 2023, Madame [E] [N] n’y ayant jamais habité.

Une sommation de quitter les lieux a été signifiée le 15 janvier 2024 à Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P]. 

Par acte en date du 19 décembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil aux fins de :

- prononcer la résiliation de plein droit du bail conclu entre EST ENSEMBLE HABITAT et Madame [N] [E] le 23 janvier 2023,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] et de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner le transport avec la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,
- condamner in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] au paiement de la somme de 6137 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 13 décembre 2024,
- condamner Madame [E] [N] à payer la somme de 1500€ au titre des sous-loyers perçus,
- condamner in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] à payer les loyers et accessoires dus entre la date de signification de l’assignation et le prononcé de la décision,
- condamner in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle fixé au montant du loyer contractuel révisé et des charges à compter du jugement jusqu’à libération des lieux,
- condamner in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] aux dépens,
- condamner in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] à payer une somme de 2000€ au titre de l’article 700 du CPC.

Par conclusions déposées à l’audience du 13 février 2025, Madame [E] [N] sollicite :
- le débouté de la demande D’EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande de condamnation à lui payer la somme de 1500€ au titre des loyers prétendument perçus,
- le débouté d’EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande de condamnation in solidum au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation,
- de fixer sa dette à la somme de 2678,48€,
- de condamner Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] à lui payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du CPC,
- de condamner Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] aux dépens.

A l’audience du 13 février 2025, le conseil de Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] demandent un délai pour quitter les lieux et un délai pour payer la dette de loyers.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS 

Sur la recevabilité 

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département par voie électronique le 20 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte arrêté au 11 février 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 7279,46 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de EST ENSEMBLE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. 

EST ENSEMBLE HABITAT demande la condamnation in solidum de Madame [E] [N], Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] à lui payer la somme de 7279,46 euros selon décompte arrêté au 11 février 2025 au titre des loyers et charges impayés.

Madame [E] [N] s’oppose à la condamnation in solidum au motif que Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] se maintiennent dans les lieux alors qu’elle leur a demandé de partir au plus tard le 31 décembre 2023. Elle demande au tribunal de fixer le montant de sa dette à la somme de 2678,48 euros correspondant aux loyers et charges impayés du mois de janvier au mois de mai 2023, soit antérieurement à l’arrivée de Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P].

Madame [E] [N] a commis une faute en introduisant des tiers dans les lieux alors que la sous-location est interdite. Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] sont occupants sans droit ni titre. 

En conséquence, Madame [E] [N], Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] doivent donc être condamnés in solidum à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 7279,46 euros arrêtée au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que les loyers et charges impayés entre le 11 février 2025 et la date du jugement.

Sur la demande de remboursement de deux mois de loyer

EST ENSEMBLE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 546 du code civil, que Madame [E] [N] a procédé à la sous-location de son logement depuis mai 2023 et qu’elle a perçu une somme correspondant à deux mois de loyer. Il sollicite le remboursement d’une somme de 1500 euros à ce titre.

Madame [E] [N] soutient qu’EST ENSEMBLE HABITAT ne rapporte pas la preuve du versement d’une quelconque somme à ce titre.
A titre subsidiaire, elle demande que la somme soit ramenée à 1003,76 euros.

Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] justifient avoir effectué des virements à EST ENSEMBLE HABITAT, lesquels apparaissent sur le décompte arrêté au 11 février 2025, pour un montant total de 6721,18 euros.

Madame [E] [N] n’a effectué aucun versement, à l’exception du dépôt de garantie d’un montant de 441,84 euros, le 23 février 2023.

Monsieur [G] [C] a déposé plainte à l’encontre de Madame [E] [N] au commissariat de [Localité 7] le 26 mars 2024. Il indique avoir répondu à une annonce sur le site “le bon coin”, Madame [E] [N] lui a demandé le paiement de deux mois de loyer en guise de garantie et de payer chaque mois 680€ pour la mise à disposition d’un appartement à [Localité 7].

Dans la lettre adressée à EST ENSEMBLE HABITAT le 2 janvier 2024, Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] précisent : “après avoir donné l’appartement ont a payé deux mois en avance qu’elle nous a demandé on les a remis en main propre”.

Madame [E] [N], Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] ont été condamnés à payer in solidum la somme de 7279,46 euros arrêtée au 11 février 2025, ce qui inclut le montant des loyers facturés depuis l’origine du bail.

Dès lors, le préjudice subi par EST ENSEMBLE HABITAT ne peut être supérieur à cette somme à la date du 11 février 2025, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande en paiement de la somme de 1500€ au titre des loyers payés à Madame [E] [N].

Sur la résiliation et l'expulsion

Il résulte des articles 1217 et 1224 du code civil dans leur version issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement peut provoquer la résolution du contrat, cette résolution résultant soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Il résulte de l’article L442-8 du code de la construction et de l’habitation : “dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d’une amende de 9000 euros”.

En l'espèce, Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] ont reconnu à l’audience être présents dans les lieux depuis le 21 mai 2023, ce qu’ils avaient indiqué dans leur lettre du 2 janvier 2024 à EST ENSEMBLE HABITAT. Ils ont précisé que c’est Madame [E] [N] qui les a introduit dans les lieux.

Le gardien de l’immeuble a confirmé que leur nom est inscrit sur la boîte aux lettres le 3 janvier 2024 et voir le couple régulièrement.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] sont occupants sans droit ni titre du bien sis porte n°831, [Adresse 2].

Il n’est pas contesté que Madame [E] [N] n’a jamais occupé les lieux donnés à bail contrairement à la clause du bail rédigée en ces termes “le preneur reconnaît n’avoir droit à la présente location que dans la mesure où celle-ci constitue le lieu de son habitation principale qui doit à ce titre être occupée au moins huit mois par an(...)Ce contrat de location est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne. Il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent contrat”.

Cette absence d’occupation d’un logement HLM constitue une faute grave, alors au surplus que Madame [E] [N] a installé des tiers dans l’appartement qui lui a été attribué 
Dès lors, le manquement de la locataire aux obligations contractuelles découlant du bail est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail à compter de la date du présent jugement.

L'expulsion de Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] du bien sis porte n°831, [Adresse 2]
 ainsi que celle de tout occupant de leur chef sera donc ordonnée selon les modalités fixées au dispositif. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

La sous location et l’occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail à compter de la date du présent jugement jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande de délai de paiement

 Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] sollicitent des délais pour payer la dette envers EST ENSEMBLE HABITAT.

Compte-tenu du fait qu’ils occupent le logement sans droit ni titre, il y a lieu de les débouter de cette demande.

Sur la demande de délai fondée sur les articles 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L 412-3 du code des procédures d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige que “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.(...) les deux premiers alinéas ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte”.

En l’espèce, Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] sollicitent un délai pour quitter les lieux. Ils font valoir qu’ils ont un enfant né le [Date naissance 4] 2024, ils perçoivent 805,10€ de la CAF, ils ont fait une demande de logement social.

Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] sont rentrés dans les lieux par l’intermédiaire de Madame [E] [N].

Il y a lieu en conséquence de considérer que Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] sont entrés dans les lieux à l’aide de manoeuvres, de sorte que leur demande de délai pour quitter les lieux doit être rejetée.

Sur les autres demandes 

Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] , parties perdantes, devront supporter in solidum la charge des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100 euros.







PAR CES MOTIFS

Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P] sont occupants sans droit ni titre du bien sis porte n°831, [Adresse 2],

ORDONNE la résiliation du bail liant Madame [E] [N] à EST ENSEMBLE HABITAT,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours susvisé, EST ENSEMBLE HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef , y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'issue d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux, 

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 7279,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, ainsi que les loyers et charges impayés entre le 11 février 2025 et la date du jugement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail à compter de la date du présent jugement jusqu’à libération complète des lieux,

REJETTE la demande de EST ENSEMBLE HABITAT tendant à voir condamner Madame [E] [N] à lui rembourser la somme de 1500 euros,

REJETTE la demande de délai de paiement formée par Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P],

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux formée par Monsieur [G] [C] et Madame [V] [P],

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [C], Madame [V] [P] et Madame [E] [N] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection












REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00324 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QFX

DÉCISION EN DATE DU : 04 Avril 2025


AFFAIRE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS


C/

Madame [E] [N]
Représentant : Me Virginie DIATTA, avocat au barreau de PARIS
Monsieur [G] [C]
Madame [V] [P]
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires