Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/02196 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6XX

Minute : 25/00128







S.D.C. [Adresse 11]
Représentant : Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

 

C/


Monsieur [H] [D]
Madame [Z] [D]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 
[Adresse 5], 
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet UNITIA, SARL
[Adresse 4]

ayant pour avocat Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [H] [D], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [D], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 8]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [D] et Monsieur [H] [D] sont propriétaires des lots n°05 et 50 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à [Localité 10] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [Z] [D] et Monsieur [H] [D] de régler la somme de 5257,61 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 14 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à Montfermeil (93370), représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA, a fait assigner Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement à payer :
5.417,33 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échus au 18 octobre 2023, 4eme trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 18 septembre 2023, date de la mise en demeure et de capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ; 
1020,00 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter du 18 septembre 2023, date de la mise en demeure et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ; 
1.500 euros au titre des dommages et intérêts ;
1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
dire il n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 
condamner solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 après plusieurs renvois à la demande des parties qui avaient engagé de pourparlers pour régler amiablement leur litige.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation. Il signale l’existence d’une clause de solidarité au sein du règlement de copropriété.

Il expose qu’en leurs qualités de propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] sont redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur de 5.417,33 euros au titre d’arriéré des charges selon le décompte arrêté au 18 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, et 1020,00 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros.
Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] cités à étude ne comparaissent pas, ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 10 mars 2021, du 5 janvier 2023 et du 20 décembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31/03/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 1er avril 2024 au 31 mars 2025, et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, des attestations du syndic de l’immeuble en date du 19 octobre 2023, indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défaillants. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 4574,65 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtées au 18 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1020,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure par avocat le 18 septembre 2023, facturée à 192,00 euros.

Il convient de conduire les frais afférents aux mises en demeure du 25 août et du 23 novembre 2021 dès lors que les justificatifs d’envoi n’ont pas été produits.

Le décompte établi le 18 octobre 2023 fait également apparaître la somme de 15,60 euros au titre de « frais télépaiement rejeté » qui ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Il convient également de déduire des frais les sommes de 168 euros, 150 euros, 150 euros, 192 euros et 300 euros correspondant aux frais d’avocat et frais « contentieux » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 192 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 

Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] payent irrégulièrement les charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] aux dépens de l'instance avec recouvrement direct par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la SARL le Cabinet UNITIA, la somme de 4574,65 euros au titre d’arriéré des charges de copropriété arrêtées au 18 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la SARL le Cabinet UNITIA, la somme de 192 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la SARL le Cabinet UNITIA, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] aux dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble OPALINE 2 sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son syndic la SARL le Cabinet UNITIA, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT