Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi fond — 4 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE
 DE [Localité 8]
[Adresse 5]
[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 25/00330 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QIN

Minute : 25/00184







E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 9]
représenté par Monsieur [E] [S], muni d’un pouvoir
 

C/


Madame [C] [T]










Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 9]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Madame [C] [T]

Le 16 Avril 2025


AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
JUGEMENT
du 04 Avril 2025 





Jugement contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Avril 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 février 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 9], demeurant [Adresse 4]
représenté par Monsieur [E] [S], muni d’un pouvoir



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [C] [T], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne



D'AUTRE PART














EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2020, EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [T] un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à Madame [C] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.616,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par notification électronique du 24 septembre 2024 EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [C] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.200 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 décembre 2024, la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 10] le 20 décembre 2024.

À l'audience du 13 février 2025, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.084,14 euros arrêtée au 11 février 2025, loyer du mois de janvier inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiements.

EST ENSEMBLE HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [C] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 20 août 2024 et que sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [C] [T] n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Madame [C] [T], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle déclare percevoir entre 1.000 euros et 1.400 euros de ressources par mois. Elle a un enfant à charge. Elle précise qu’elle suit une formation pendant deux ans. Enfin, elle ajoute qu’elle a effectué des versements qui n’apparaissent pas sur le décompte. 

L'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée et reçue le 3 mars 2025, EST ENSEMBLE HABITAT actualise sa créance à la somme de 1.460 euros selon un décompte du 3 mars 2025, loyer de février 2025 inclus. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par EST ENSEMBLE HABITAT le 24 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 mai 2020, du commandement de payer délivré le 20 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 3 mars 2025 qu’EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [T] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 1.460 euros, au titre des sommes dues au 3 mars 2025, loyer de février 2025 inclus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 20 août 2024. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 mai 2020 à compter du 21 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [C] [T], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. En effet, elle dispose d’environ 1.400 euros de ressources par mois. De plus, il ressort des éléments communiqués que Madame [C] [T] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, EST ENSEMBLE HABITAT n’est pas opposés à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [C] [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [C] [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [C] [T] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 octobre 2024, Madame [C] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [C] [T] à son paiement à compter de 21 octobre 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, EST ENSEMBLE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.





Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [C] [T] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mai 2020 entre EST ENSEMBLE HABITAT d'une part, et Madame [C] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 octobre 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [C] [T] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 1.460 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 mars 2025 échéance de février 2025 incluse, 

ACCORDE un délai à Madame [C] [T] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [C] [T] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [C] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [C] [T] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [C] [T] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 août 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE EST ENSEMBLE HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE








REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00330 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QIN

DÉCISION EN DATE DU : 04 Avril 2025


AFFAIRE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 9]


C/

Madame [C] [T]
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires