Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi référé — 4 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE
 DE MONTREUIL
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]




REFERENCES : N° RG 25/00034 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OVK

Minute : 25/00042







S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

 

C/


Monsieur [H] [F]
Madame [N] [F]










Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Lauren SIGLER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Monsieur [H] [F]
Madame [N] [F]

Le 16 Avril 2025


ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Avril 2025 





Ordonnance contradictoire rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Avril 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 février 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :


S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT, demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [N] [F], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne



D'AUTRE PART







EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant actes sous seing privé en date du 3 février 2023, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 a donné à bail à Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] un logement et un emplacement de stationnement n°33 sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1028,51 euros, et 221,73 euros de provision sur charges (logement) et 71,37 € de loyer et 5,85€ de charges pour le parking.
Le 23 avril 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3356,88 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 26 juin 2024, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 a saisi la caisse d'allocations familiales de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2024, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 a assigné Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F]solidairement au paiement des sommes suivantes :
* 4190,79 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 6 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 incluse
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* les entiers dépens de l’instance ; 
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 30 décembre 2024.
A l'audience du 13 février 2025, la SAS SOLINCTER ACTIFS 1, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 12 février 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3356,88 euros, échéance de février 2025 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. 
Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] sont présents.
Monsieur [H] [F] indique qu'ils sont en instance de divorce, le logement a été attribué à Madame [N] [F] et à leurs quatre enfants à titre provisoire par le juge aux affaires familiales. Il habite dans un logement séparé situé à proximité. Il n'a pas donné congé car il souhaite se voir attribuer le logement. Il est à la recherche d'un emploi dans le domaine de l'immobilier.
Madame [N] [F] est mère au foyer, le couple a quatre enfants âgés de 9, 8, 5 et 4 ans. Elle perçoit 2606€ de la CAF. Un plan FSL lui a été accordé à hauteur de 3510€, il n'est pas encore versé au bailleur. Elle sollicite des délais de paiement.
Par note en délibéré en date du 18 mars 2025, la SAS SOLICTER ACTIFS 1 verse aux débats un décompte arrêté au 18 mars 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 3695,35 euros, échéance de mars 2025 incluse.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité 
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 décembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience. 
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d'allocations familiales par la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 le 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 février 2023, du commandement de payer délivré le 23 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 mars 2025 que la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 3695,35 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse. 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] le 23 avril 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 23 juin 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 février 2023 à compter du 24 juin 2024.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Il résulte de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans les délais et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais etles modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le peiement du loyer et des charges.Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l'espèce, Madame [N] [F] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement, le versement du plan FSL permettant de solder la dette de loyers. Le dernier loyer est réglé.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] selon les modalités précisées au dispositif.
En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse. 
De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. 
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2024. Monsieur [H] [F] n'occupe plus les lieux depuis quatre mois.
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [N] [F] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. 
Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [F] au paiement de cette indemnité à compter du 1er mars 2025 jusqu'à libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 avril 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d'allocations familiales. Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] à verser à la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 février 2023 entre la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 d'une part et Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 24 juin 2024,
CONDAMNE Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] à payer solidairement à la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 la somme de 3695,35 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 18 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de mars 2025 incluse,
AUTORISE Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 36 versements de 90 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas, 
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publiqueet d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 
CONDAMNE Madame [N] [F] à payer à la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er mars 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 18 mars 2025, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] à payer in solidum à la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [H] [F] et Madame [N] [F] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 23 avril 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d'allocations familiales, 
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE la SAS SOLINCTER ACTIFS 1 du surplus de ses demandes.
Le greffier Le juge










REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00034 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OVK

DÉCISION EN DATE DU : 04 Avril 2025


AFFAIRE :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS


C/

Monsieur [H] [F]
Madame [N] [F]
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires