Tribunal Judiciaire · Chambre 25 / Proxi référé — 4 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITE
 DE MONTREUIL
[Adresse 4]
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REFERENCES : N° RG 25/00038 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OWS

Minute : 25/00039







S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS

 

C/


Monsieur [V] [S]
Madame [H] [S]










Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :
Maître Lauren SIGLER

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :
Monsieur [V] [S]
Madame [H] [S]

Le 16 Avril 2025


ORDONNANCE DE REFERE
du 04 Avril 2025 





Ordonnance contradictoire rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 04 Avril 2025 ;

Par Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 février 2025 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDEUR :


S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT, demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [V] [S], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [H] [S], demeurant [Adresse 2]
représentée par Monsieur [V] [S] (époux)



D'AUTRE PART










EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 27 juin 2023, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 928,20 euros, et 197,38 euros de provision sur charges.
Le 4 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2548,89 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 23 août 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers. 
Par acte d’huissier en date du 16 décembre 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a assigné en référé Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S]solidairement au paiement des sommes suivantes :
* 5106,06 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 22 novembre 2024, échéance d'octobre 2024 incluse
* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
* les entiers dépens de l’instance ; 
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 17 décembre 2024.
A l'audience du 13 février 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 11 février 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5425,05 euros, échéance de février 2025 incluse.
Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Elle n'est pas opposée aux délais de paiement.
 Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S], qui comparaissent, ne contestent pas le principe de la dette et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus du loyer courant. Monsieur [V] [S] indique travailler en tant que chef de chantier, il perçoit une rémunération mensuelle de 2000 à 2200€, Madame [H] [S] est sans emploi. Ils ont un enfants âgé de 14 ans et un enfant âgé de 21 ans qui est indépendant.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] ayant comparu à l'audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.
Sur la recevabilité 
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 6] le 17 décembre 2024 soit deux mois au moins avant la première audience.
Par ailleurs, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 juin 2023, du commandement de payer délivré le 4 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 11 février 2025 que la SAS SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Par conséquent, Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 5425,05 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, échéance de février 2025 incluse. 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] le 4 septembre 2024.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois. 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 juin 2023 à compter du 5 novembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative. 
En l'espèce, Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation financière et personnelle et sont donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement. 
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] selon les modalités précisées au dispositif.
En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.
Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse. 
De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. 
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 novembre 2024. 
Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l'octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date. 
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. 

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 5 novembre 2024 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 février 2025.
Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l'indemnité d'occupation est due solidairement par Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S]. 
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 septembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner in solidum Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juin 2023 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1 d'une part et Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 5 novembre 2024,
CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] à payer solidairement à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 5425,05 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 11 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2025 incluse,
AUTORISE Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] à s’acquitter de la dette en plusieurs fois, en procédant à 18 versements de 300 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,


DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas, 
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publiqueet d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 
CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] à payer solidairement à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 5 novembre 2024, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 11 février 2025, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances,
CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] à payer in solidum à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [V] [S] et Madame [H] [S] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 4 septembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier Le juge
 






REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00038 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2OWS

DÉCISION EN DATE DU : 04 Avril 2025


AFFAIRE :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1 REPRESENTEE PAR CDC HABITAT
Représentant : Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS


C/

Monsieur [V] [S]
Monsieur [H] [S]
 



EN CONSÉQUENCE


la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire


P/le directeur des services de greffe judiciaires