Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/09940 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DWD

Minute : 25/00135







S.D.C. RESIDENCE LE CARRE MONTAIGNE 4 [Adresse 2] [Localité 6]
Représentant : Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0601

 

C/


Monsieur [G] [U]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Le CARRE MONTAIGNE 4 
sise [Adresse 2]-[Localité 6], 
représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 4] ILE DE FRANCE, SAS - [Adresse 3] - [Localité 4]

ayant pour avocat Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [G] [U], 
demeurant Résidence Le CARRE MONTAIGNE
[Adresse 2] - [Localité 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE 
Monsieur [G] [U] est propriétaire des lots n°28, 60 et 83 au sein de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 08 août 2024, avisée non réclamée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 a, par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure Monsieur [G] [U] de régler la somme de 3761,79 euros au titre des charges impayées.
Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France Paris Ile de France, a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes : 
3761,79 euros au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter du 08 août 2024 sur la somme de 3761,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 2000 euros à titre de dommages et intérêts, 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Il expose que Monsieur [G] [U], en sa qualité de copropriétaire de lots au sein de l’immeuble, ne règle pas régulièrement ses charges. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par le défendeur oblige les autres copropriétaires à avancer des fonds pour pallier sa carence et que cela occasionne aux autres copropriétaires un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime fondé à réclamer la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros pour résistance abusive. 
Monsieur [G] [U] cité à l’étude du commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux d’assemblée générale du 11 octobre 2023 et du 03 juillet 2024, que les comptes de l’exercice clos au 31/12/2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 ont été approuvés. Il ressort encore des procès-verbaux d’assemblées générales que les travaux ont été votés et que le montant des cotisations obligatoires des fonds de travaux a été approuvé.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. 
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour la période du 1er janvier 2023 au 08 août 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution des comptes et budgets provisionnels approuvés en assemblée générale des copropriétaires. 
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, de sorte que ces appels sont justifiés. Le décompte reprend les différents appels de charges et montre que Monsieur [G] [U] n’a effectué aucun règlement au titre des charges de copropriété appelées, depuis le 17 avril 2024.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, la somme de 3204,74 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2023 au 08 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date de l'assignation, à défaut d’interpellation suffisante par la mise en demeure du 08 août 2024 dont il n’est pas démontré qu’elle a touché son destinataire.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 557,05 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il convient de retenir les frais exposés pour l’envoi de la mise en demeure du 08 août 2024 (120 euros), ce dont il est justifié. En revanche, il y a lieu de rejeter les frais de la mise en demeure du 23 mai 2024 (54,38 euros) et ceux de la relance du 11 juin 2024 (39,50 euros) qui ne sont pas justifiés.

Il convient également de déduire les frais de « transmission à l’auxiliaire de justice » d’un montant de 343,17 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement de la créance, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance et de rejeter le surplus de la demande de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et des débats à l’audience que Monsieur [G] [U] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété et ne justifie pas la raison de sa carence, et occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice financier en le privant de fonds nécessaires à l'entretien de l'immeuble, qui doit être réparé par l'allocation de dommages et intérêts.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 
Il convient donc de condamner Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, la somme de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires : 
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [G] [U] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [G] [U] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, la somme de 3204,74 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2023 au 08 août 2024 (3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024,
CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,
CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens, 
CONDAMNE Monsieur [G] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE CARRE MONTAIGNE 4 située [Adresse 2] [Localité 6], représenté par son syndic la SAS Immo de France [Localité 4] Ile de France, du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT