Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 avril 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 7]
[Localité 8] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/09896 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DOE

Minute : 25/00133







S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Localité 11] [Adresse 10] [Adresse 2] [Localité 11]
Représentant : Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869

 

C/


Monsieur [Y] [M]-[T]
Représentant : M. [K] [B], neveu
Madame [F] [M]-[T]
Représentant : M. [K] [B], neveu










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] [Adresse 10] 
[Adresse 2]-[Localité 11],
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet UNITIA, SARL 
[Adresse 3] - [Localité 6]

ayant pour avocat Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [Y] [M]-[T], 
demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]

représenté par M. [K] [B] son neveu

Madame [F] [M]-[T], 
demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]

comparante en personne et assistée par M. [K] [B] son neveu



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE 

Madame [F] [M]-[T] et Monsieur [Y] [M]-[T] sont propriétaires des lots n°142, 348 et 593 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] [Adresse 10] sis à [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet UNITIA, SARL a fait assigner Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à payer :
5394,33 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés échus au 9 août 2024, 3e trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente assignation et capitalisation de ces intérêts pour une année échue,
1500 euros au titre des dommages et intérêts,
1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
dire il n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
condamner solidairement Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes selon les termes de son assignation. Il précise que la dette a augmenté et que les défendeurs perçoivent un loyer du logement. Il s’oppose à l’octroi de délais.

Il expose que Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] sont propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, et sont à ce titre, redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que leur compte individuel présente un solde débiteur de 5.394,33 euros au titre des charges arrêtées au 9 août 2024, 3e trimestre 2024 inclus, et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

Monsieur [Y] [M]-[T] est représenté à l’audience par son neveu, Monsieur [B] [K], muni d’un pouvoir à cet effet.

Madame [F] [M]-[T], comparaît en personne et assistée par Monsieur [B] [K].

Ils précisent que Madame [M]-[T] n’a pas de revenus et que Monsieur [M] [T] perçoit une rémunération mensuelle comprise entre 1300 à 1400 euros par mois. Ils précisent avoir deux enfants âgés respectivement de 2 et 10 ans. Ils indiquent rembourser un crédit immobilier à hauteur de 700 euros par mois.
Ils sollicitent des délais de paiement sur 12 mois avec des mensualités de 500 euros. Ils déclarent qu’un paiement de 480 euros a été effectué le 21 janvier 2025. Ils mentionnent également l’existence d’un autre règlement antérieur en date du 13 octobre 2024 d’un montant de 500 euros.
Ils expliquent avoir dû faire face à des difficultés personnelles consécutives à la faillite de la société dont Monsieur [M]-[T] était gérant. Ils précisent avoir déménagé à [Localité 5] depuis 2014 et percevoir des loyers de 1200 euros provenant de la mise en location du logement objet de la présente instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2021, 9 avril 2022, 3 juin 2023, 27 avril 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023, modifiant le budget provisionnel du 01/01/2024 au 31/12/2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025, et les attestations du syndic de l’immeuble en date du 14 août 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés aux copropriétaires défaillants. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Le règlement de copropriété prévoit expressément en son article 11 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] [Adresse 10] sis à [Adresse 2] à [Localité 11], la somme de 5.394,33 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, arrêtées au 9 août 2024, 3e trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T], sans justifier de raison valable, ne payent pas régulièrement les charges de copropriété, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] sollicitent de délais de paiement avec de mensualités de 500 euros.
Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient d'accorder aux défendeurs des délais selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision.
Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] aux dépens de l'instance avec recouvrement direct par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires la totalité des frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] [Adresse 10] sis à [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet UNITIA, SARL, la somme de 5.394,33 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, arrêtées au 9 août 2024, 3e trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
AUTORISE Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] à s’acquitter de leur dette de 5.394,33 euros en 11 fois, en procédant à 10 versements de 500 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible, 

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] [Adresse 10] sis à [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet UNITIA, SARL la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] aux dépens de l’instance avec recouvrement direct par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M]-[T] et Madame [F] [M]-[T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 11] [Adresse 10] sis à [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic le Cabinet UNITIA, SARL la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT