Tribunal Judiciaire · 0P14 Aud. civile prox 5 — 10 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 10 Avril 2025
Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025



 GROSSE :
 Le 10 Avril 2025
 à Me Hinde KALAI
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 EXPEDITION :
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N° RG 24/07229 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5XAM

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [S]
né le 10 Avril 1950 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Hinde KALAI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparant








EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, dénoncée le 3 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [O] [S] a fait assigner Monsieur [R] [B] devant le juge des contentieux et de la protection, et demande au tribunal de :
Prononcer la résolution judiciaire du bail pour un manquement aux obligations du locataire de paiement des loyers ; Condamner Monsieur [R] [B] au paiement de l’arriéré dû, soit la somme de 1800 euros, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;Prononcer l'expulsion Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe sis [Adresse 3] à [Localité 2], et avec le concours du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;Condamner Monsieur [R] [B] à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux,Condamner Monsieur [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 300 euros hors charges, à compter du 1er mai 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;Condamner Monsieur [R] [B] à verser à Monsieur [O] [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 janvier 2025, date à laquelle, Monsieur [O] [S], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation ;

Au soutien de ses demandes, Monsieur [O] [S] se prévaut d’un bail consenti en 2003, par Madame [N] [S] à Monsieur [R] [B], portant sur un meublé situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 300 euros par mois ; 
Il indique que suite au décès de Madame [N] [S] le 16 mars 2017, il est devenu le propriétaire du bien donné à bail à Monsieur [R] [B] ; 

Il fait valoir qu’un jugement a été rendu par le juge des contentieux de la protection le 5 septembre 2024 , le tribunal ayant notamment constaté l’existence d’un bail d’habitation verbal entre Monsieur [R] [B] et Monsieur [O] [S] portant sur le logement sis [Adresse 3], déclaré Monsieur [O] [S] irrecevable en sa demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire du bail d'habitation, débouté Monsieur [O] [S] de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'indemnités mensuelles d'occupation et condamné Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 8 836 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Monsieur [O] [S] sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves à l’obligation de paiement des loyers et l’expulsion du requis en faisant valoir la dette conséquence au paiement de laquelle Monsieur [R] [B] a été condamné mais aussi une nouvelle dette de 1800 euros ;

Monsieur [R] [B], dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu, n’est pas été représenté ; 

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le défaut de comparution de Monsieur [R] [B] n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée, en application de l’article 472 du Code de procédure civile.

I -Sur la recevabilité 

Monsieur [O] [S] justifie, par l’attestation de succession signé par Me [P], notaire à [Localité 2], le 10 mai 2017, et par la déclaration de succession auprès du Ministère de l’économie et des finances du 23 juin 2017, être le seul héritier de Madame [N] [S], avoir accepté sa succession, et par conséquent être le propriétaire en pleine propriété du bien immobilier sis [Adresse 3] et partant de sa qualité à agir. 

Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation pour défaut de paiement des loyers est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience;

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 3 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

Il est rappelé que le signalement de la situation d’impayés à la CCAPEX n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques ;

Il s’ensuit que Monsieur [O] [S] est recevable en ses demandes ;

II-Sur le fond

Sur la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation 

Les relations des parties sont régies par la loi d'ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus ;

L'article 1224 du Code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Monsieur [O] [S] demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire pour manquement grave à l’obligation de paiement des loyers;

Il est acquis que les parties sont liés par un bail d’habitation portant sur le logement sis [Adresse 3] et que le loyer mensuel s’élève à 300 euros par mois;
Il ressort du jugement prononcé le 5 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection que Monsieur [R] [B] a été condamné à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 8 836 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 11 avril 2024 ;
Depuis cette date, et en dépit de la condamnation prononcée, Monsieur [R] [B] n’a procédé à aucun versement et a donc généré une nouvelle dette locative ;

Le défaut de paiement de loyers et charges persistant pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire ; 

Il y a lieu en conséquence de prononcer la résiliation du bail d'habitation verbal liant les parties à effet au 20 novembre 2024 pour manquements graves et répétés de Monsieur [R] [B] à son obligation de paiement des loyers et charges ;

Monsieur [R] [B] sans droit ni titre devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, selon les modalités précisées au dispositif.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [R] [B] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte ;

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [R] [B] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux d'un montant au moins égal au dernier loyer et aux charges soit la somme de 300 € et sera condamné à la payer.

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
Il résulte du jugement du 5 septembre 2024 qu’au 11 avril 2024, la créance a été établie établie à hauteur de 8836 euros ;

Monsieur [O] [S] indique qu’un versement n’a été effectué depuis cette date et sollicite le paiement de la somme de 1800 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de mai 2024 jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus ; 
Monsieur [R] [B] qui n’a pas comparu ne justifie pas avoir effectué un quelconque paiement ; 
Dès lors, il conviendra de condamner Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 1800 euros au titre des loyers et charges impayés correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de mai 2024 jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [B] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile;

L'équité commande en outre de condamner Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement ; aucune circonstance en l'espèce ne justifie de l'écarter ;


PAR CES MOTIFS :

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [O] [S] recevable en ses demandes ;

Prononce la résiliation du bail liant les parties à effet du 20 novembre 2024 ;

Ordonne à Monsieur [R] [B] devenu occupant sans droit ni titre, de libérer les locaux d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], dès la signification du présent jugement ;

Déboute Monsieur [O] [S] de sa demande d’astreinte ;

Dit qu'à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’ expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le commissaire de justice en charge des opérations ;

Rappelle que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

Condamne Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 1800 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de mai 2024 au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [R] [E] à compter du 20 novembre 2024 date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 300 euros ;

Condamne Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [O] [S] l’ indemnité 
mensuelle d’occupation fixée à la somme de 300 euros, à compter du 20 novembre 2024 date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [O] [S] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE