Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 2 avril 2025

Min N° 25/00329
N° RG 24/05591 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDZBY

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/
M. [B] [J]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 avril 2025




DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J]
[Adresse 1]
[Localité 6]

non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roger LEMONNIER

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [B] [J]






FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 20 septembre 2022, avec prise d'effet au 21 septembre 2022, Monsieur [M] [V] et Madame [F] [Y], épouse [V], ont donné à bail à Monsieur [B] [J] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (appartement n°[Adresse 4]) à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 700 euros et 40 euros de provision sur charges.

Par acte en date du 20 septembre 2022, Monsieur [M] [V] a souscrit auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif "VISALE", garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé.

Monsieur [B] [J] n'a pas réglé l'intégralité des loyers dus et le cautionnement de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionné par Monsieur [M] [V], afin de percevoir les montants des loyers et charges impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. 

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner son expulsion,
- le condamner au paiement de la somme de 3.660,91 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2024 sur la somme de 797,12 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 février 2025.

A l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.805,15 euros arrêtée au 4 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse).

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [B] [J] n'est ni présent, ni représenté. 

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action au titre de la subrogation du demandeur dans les droits du bailleur

L'article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. 
Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L'article 2306 du Code Civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ». Sont ainsi visés le droit de créance lui-même et les actions qui s'y rattachent, mais aussi tous les privilèges, sûretés réelles et personnelles ou droits préférentiels qui appartenaient au créancier. En outre, en vertu de l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

L'article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE du 20 septembre 2022, Monsieur [M] [V] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement portant sur le contrat de bail consenti à Madame [G] [P] dans le cadre du dispositif "VISALE", garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé, qui stipule : « conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation » 

Le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l'encontre de la locataire défaillante, précisant que cette subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation de bail.

Il est précisé que la recevabilité de cette action est seulement fondée sur le dispositif VISALE qui opère une dérogation aux principes de la subrogation, le subrogeant ne pouvant pas, du seul fait de la subrogation, disposer de plus de droits que ce pour quoi il a désintéressé le subrogé.

Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé des loyers aux bailleurs sur période d'octobre 2023 jusqu’au mois de novembre 2024, et que les quittances subrogatives ont bien été signées postérieurement aux paiements.

En conséquence, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits des bailleurs sur toute la durée du bail et son action est recevable tant au regard de sa demande de paiement de la dette que de sa demande de résiliation au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes afférentes.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [J] reste lui devoir, frais déduits (884,51 euros de frais de poursuite), la somme de 3.805,15 euros à la date du 4 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse).

L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence de la défenderesse à l'audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements effectués par la locataire.

En conséquence, Monsieur [B] [J] sera condamné au paiement de la somme de 3.805,15 euros, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [M] [V] et Madame [F] [Y], épouse [V], au titre de l'arriéré locatif dû au 4 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 797,12 euros euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.


Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 2 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 20 septembre 2022, avec prise d'effet au 21 septembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 797,12 euros. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 mars 2024.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n'a pas été réglé. Par ailleurs, le locataire n'a pas transmis les justificatifs de ses ressources au tribunal avant l'audience, il n'y a donc pas lieu d'accorder des délais de paiement d'office au profit du locataire. 

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 31 mars 2024. 

Monsieur [B] [J] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d'autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'issue d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Monsieur [B] [J] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, au profit de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve de production par cette dernière de quittances subrogatoires signées par le bailleur. 


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [B] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a dû accomplir, Monsieur [B] [J] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [M] [V] et Madame [F] [Y], épouse [V] ;


CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2022, avec prise d'effet au 21 septembre 2022 entre Monsieur [M] [V] et Madame [F] [Y], épouse [V], d'une part, et Monsieur [B] [J], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2]) à [Localité 7] sont réunies à la date du 31 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; 

DIT Monsieur [B] [J] occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024 ; 

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [B] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [B] [J], ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ; 

RAPPELLE que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [M] [V] et Madame [F] [Y], épouse [V], la somme de 3.805,15 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 4 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 797,12 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, sous réserve de production par cette dernière de quittances subrogatoires signées par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 400 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [J] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge