Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 2 avril 2025

Min N° 25/00320
RG N°24/03403

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
M. [G] [Y]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 avril 2025




DEMANDEUR :

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de Paris


DÉFENDEUR:

M. [G] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 2]
[Localité 6]


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Magalie CART
Greffier : Mme Florine DEMILLY



DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Roger LEMONNIER

Copie délivrée
le :
à : M. [G] [Y]













FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 15 septembre 2022, la S.C.I AMS IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [Y] [G] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3]) à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 630 euros et 30 euros de provision sur charges.

Par acte en date du 14 septembre 2022, la S.C.I AMS IMMOBILIER a souscrit auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif "VISALE", garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé.

Monsieur [Y] [G] n'a pas réglé l'intégralité des loyers dus et le cautionnement de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionné par la S.C.I AMS IMMOBILIER afin de percevoir les montants des loyers et charges impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat. 

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire pour manquements aux obligations du preneur, 
- ordonner son expulsion,
- le condamner au paiement de la somme de 3.482 euros au titre de l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 avril 2024 sur la somme de 2.822 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 novembre 2024.

A l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation avec une dette non actualisée d'un montant de 2.971,51 euros. Elle précise être opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire, le paiement du dernier loyer courant remontant au mois de juin 2024. 

Bien que régulièrement cité par acte d'huissier signifié à étude, Monsieur [Y] [G] n'est ni présent, ni représenté. 

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Suivant note en délibéré reçue par courriel au greffe le 13 décembre 2024 et sur autorisation du tribunal, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES confirme le départ des lieux du locataire avec réalisation d'un état des lieux de sortie. Elle déclare se désister de ses demandes en expulsion ; ne maintenant que ses autres demandes.

Le 8 février 2025, le tribunal a ordonné une réouverture des débats par ordonnance avec convocation des parties à l'audience du 5 février 2025, pour nouvelle présentation des demandes, le dossier de plaidoirie reçu postérieurement aux débats ne correspondant pas aux demandes formulées à l'audience sur le dossier.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 février 2025.



A l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, dépose le dossier de plaidoirie conforme au dossier et confirme solliciter le paiement de la dette locative d'un montant de 3.482 euros arrêtée au 4 février 2025. Elle précise s'en rapporter concernant l'octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire, indiquant que ce dernier a quitté les lieux le 2 septembre 2024 avec établissement d'un état des lieux contradictoire. 

Bien que régulièrement convoqué par le greffe, Monsieur [Y] [G] n'est ni présent, ni représenté. 

L'affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de relever, à titre liminaire, que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient pas ses demandes relatives à l'expulsion du locataire du fait de son départ du logement, soit la demande d'expulsion et les demandes liées telles que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail et la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation, sont devenues sans objet.

Sur la recevabilité de l’action au titre de la subrogation du demandeur dans les droits du bailleur

L'article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L'article 2306 du Code Civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ». Sont ainsi visés le droit de créance lui-même et les actions qui s'y rattachent, mais aussi tous les privilèges, sûretés réelles et personnelles ou droits préférentiels qui appartenaient au créancier. En outre, en vertu de l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, « la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

L'article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE du 14 septembre 2022, la S.C.I AMS IMMOBILIER a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement portant sur le contrat de bail consenti à Monsieur [Y] [G] dans le cadre du dispositif "VISALE", garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé, qui stipule : « conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».



 

Le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l'encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation de bail.

Il est précisé que la recevabilité de cette action est seulement fondée sur le dispositif VISALE qui opère une dérogation aux principes de la subrogation, le subrogeant ne pouvant pas, du seul fait de la subrogation, disposer de plus de droits que ce pour quoi il a désintéressé le subrogé.

Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé des loyers à la bailleresse d'août 2023 jusqu’au mois d'avril 2024, et que les quittances subrogatives ont bien été signées postérieurement aux paiements.

En conséquence, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la bailleresse sur toute la durée du bail et son action est recevable tant au regard de sa demande de paiement de la dette que de sa demande de résiliation au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes afférentes.

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [G] reste lui devoir, hors frais, la somme de 3.482 euros arrêté au 4 février 2025 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec remise des quittances subrogatives signées par le bailleur incluant un versement en date du 29 avril 2024 confirmant le versement des loyers d’un montant mensuel de 660 euros à son profit par le dispositif VISALE en sus des versements sur la période d'août 2023 à mars 2024. 

L'actualisation de la demande formée au titre de l'arriéré locatif est possible malgré l'absence du défendeur à l'audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

En conséquence, Monsieur [Y] [G] sera condamnée au paiement de la somme de 3.482 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la S.C.I AMS IMMOBILIER, au titre de l'arriéré locatif dû au 4 février 2025 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 2.822 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte-tenu des démarches judiciaires que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a dû accomplir, Monsieur [Y] [G] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement rendu par défaut, mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les demandes de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES relatives à l'expulsion du locataire du fait de son départ du logement, soit la demande d'expulsion et les demandes liées telles que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail et la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation, sont devenues sans objet. 

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la S.C.I AMS IMMOBILIER, la somme de 3.482 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 4 février 2025 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 2.822 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [G] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.


La greffière La juge