Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 8 avril 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04809 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IP5X


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Avril 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 04 Février 2025


ENTRE :

Monsieur [V] [S]
demeurant [Adresse 2]
comparant


Madame [G] [S]
demeurant [Adresse 2]
non comparante



ET :

Monsieur [U] [R]
demeurant [Adresse 3]

non comparant


Madame [C] [T] [E] [P]
demeurant [Adresse 4]

non comparante




JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 12 octobre 2023, Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] ont donné à bail à Madame [C] [T] [E] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 595 euros charges comprises.

Le 12 octobre 2023, Monsieur [U] [R] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [C] [T] [E] [P], du paiement la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] ont fait délivrer le 28 juin 2024 à Madame [C] [T] [E] [P] :

- un commandement de justifier de la souscription d'une assurance habitation, signifié à la caution.
- un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution, pour un arriéré de 2 075,31 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 28 juin 2024, Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice les 18 septembre 2024 et 23 septembre 2024, signifiée à personne pour Madame [C] [T] [E] [P], et à étude pour Monsieur [U] [R], Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] ont attrait ces derniers devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [T] [E] [P] ;
- subsidiairement, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- de condamner solidairement Madame [C] [T] [E] [P] et Monsieur [U] [R] au paiement des sommes suivantes :
2 105,82 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 3 septembre 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
L'audience s'est tenue le 4 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, Monsieur [V] [S], assisté de son fils Monsieur [S], a maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 5 048,48 € leur créance locative arrêtée au 1 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, en indiquant que leur locataire a donné sa dédite, et que le constat d'accord signé avec elle n'a pas été respecté.

Madame [C] [T] [E] [P], bien qu'ayant été régulièrement citée, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Monsieur [U] [R], bien qu'ayant été régulièrement cité, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic n'a pu être réalisé en raison de l'absence des locataires.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION


Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité malgré l'absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que  « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [C] [T] [E] [P] le 28 juin 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 075,31 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [C] [T] [E] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 août 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [C] [T] [E] [P] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] [E] [P] et de dire que faute par Madame [C] [T] [E] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] versent aux débats un décompte arrêté au 1 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 5048,48 euros.


Il convient toutefois de soustraire la somme totale de 634 euros correspondant aux frais de rejet de prélèvement et aux frais d'huissier, ces derniers devant être examinés au titre des dépens.

Par conséquent, la créance locative des bailleurs s'élève à 4 414,48 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [C] [T] [E] [P] à payer la somme de 4 414,48 € arrêtée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.


Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [T] [E] [P] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Madame [C] [T] [E] [P] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.


Sur les demandes formulées contre la caution

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 12 octobre 2023, Monsieur [U] [R] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [C] [T] [E] [P], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Cet acte ne comporte aucune irrégularité et sera déclaré valable.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [U] [R] :
solidairement avec Madame [C] [T] [E] [P], à payer à Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] , la somme de 4 414,48 € arrêtée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugementin solidum avec Madame [C] [T] [E] [P] à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S], à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [T] [E] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 juin 2024, le coût de sa dénonciation à la caution, et de l’assignation ;

Il convient de condamner Madame [C] [T] [E] [P] à payer à Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les baux conclus le 12 octobre 2023 entre la Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] et Madame [C] [T] [E] [P] concernant le bien et le garage sis [Adresse 1] se sont trouvés de plein droit résiliés le 29 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l'expulsion de Madame [C] [T] [E] [P] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [T] [E] [P] et Monsieur [U] [R] à payer à la Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] la somme de 4 414,48 € arrêtée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [T] [E] [P] et Monsieur [U] [R] à un montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] , ladite indemnité mensuelle à compter de l'échéance du mois de mars 2025, jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Madame [C] [T] [E] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [C] [T] [E] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 juin 2024, le coût de sa dénonciation à la caution, et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [C] [T] [E] [P] à payer à Monsieur [V] [S] et Madame [G] [S] la somme de 300,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.


Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE