Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 8 avril 2025

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05089 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQYF


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 08 Avril 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 04 Février 2025


ENTRE :

Monsieur [R] [V]
demeurant [Adresse 1]
représenté par ALPHAJURIS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par Me TENKODOGO, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE


Madame [I] [L] épouse [V]
demeurant [Adresse 1]
représenté par ALPHAJURIS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par Me TENKODOGO, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE



ET :

Madame [C] [P]
demeurant [Adresse 2]

comparante





JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2025


EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 octobre 2021, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] ont donné à bail à Madame [C] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros hors charges.

Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] ont fait délivrer le 22 mai 2024 à Madame [C] [P] :

- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 572,10 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 23 mai 2024, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 30 octobre 2024 et signifiée à étude, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] ont attrait Madame [C] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [P] ;
- de condamner Madame [C] [P] au paiement des sommes suivantes :
- 1 376,10 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux ;
une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 31 octobre 2024.

L'audience s'est tenue le 04 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V], représentés par leur conseil, ont maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 790,49 € sa créance locative arrêtée au 1 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Madame [C] [P], comparante en personne, a demandé au Juge de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire en indiquant être au RSA, assumer la charge de deux enfants dont l'un est autiste, qu'elle a vu l'huissier pour la mise en place d'un échéancier, et qu'elle n'a aucune quittance depuis trois ans, y compris lorsqu'elle paie.
Elle précise que son assistante sociale a fait une demande de FSL, qu'elle a versé 200 euros les 13 novembre et 11 décembre 2024, et qu'elle a prévu de payer 150 euros pour le mois de février 2025 lorsqu'elle aura perçu ses prestations sociales et familiales.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que  « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [C] [P] le 22 mai 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 572,10 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [C] [P] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [C] [P] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [P] et de dire que faute par Madame [C] [P] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] verse aux débats un décompte arrêté au 1 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 022,99 €.En effet, les frais de courtage, de prime mensuelle MRH et de contribution attentat ne peuvent être retenus en ce qu'ils ne figurent pas dans le champ contractuel.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [C] [P] à payer la somme de 1 022,99 € arrêtée au 1er février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989. « - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, l'analyse de l'historique de compte permet de constater que Madame [P] a repris le règlement de ses loyers courants depuis le mois d'octobre 2024 en versant une somme comprise entre 150 et 200 euros. Bénéficiaire du RSA, Madame [P] a cessé toute activité professionnelle pour s'occuper de son enfant autiste. Son loyer résiduel s'élevant à 87,50 euros, Madame [P] propose une échéance globale de 150 euros. Dès lors, ses capacités de remboursement mensuelles s'élèvent à 62,50 euros par mois.

Dans ces conditions, il convient d'accorder au preneur des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V].



En outre, dans cette hypothèse, Madame [C] [P] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V], à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.


Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [C] [P]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 mai 2024, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 30 octobre 2021 entre Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] et Madame [C] [P] concernant le bien sis [Adresse 3] à [Localité 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [C] [P] à payer à Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] la somme de 1 022,99 € arrêtée au 1 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Madame [C] [P] à se libérer en 16 mensualités de 62,50 euros, la 17ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] sont suspendues d’une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [C] [P] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l'expiration d'un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 23 juillet 2024 et Madame [C] [P] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Madame [C] [P] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3] à [Localité 5], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Madame [C] [P] à une somme égale égale au montant du loyer indexé et des charges dûs si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la date de résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à Monsieur [R] [V] et Madame [I] [L] épouse [V] ladite indemnité mensuelle, sous réserve des règlements intervenus, et jusqu'à complète libération des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 mai 2024, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.


Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.


LE GREFFIER LE JUGE