Tribunal Judiciaire · PREMIERE CHAMBRE — 10 avril 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 10 AVRIL 2025


N° RG 23/02755 - N° Portalis DBYF-W-B7H-IZEZ

DEMANDEUR

Monsieur [B] [W]
né le 11 Janvier 1965 à [Localité 5] (SENEGAL)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,



DÉFENDERESSE

Madame [V] [L] [R]
née le 24 Décembre 1965 à [Localité 4] (CORSE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
Non représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame M-D MERLET, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de J. GENTY, Greffier placé lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.



DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Février 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024 puis prorogée pour être rendue le 10 Avril 2025.








EXPOSÉ DU LITIGE :

Propriétaire d’une parcelle de terre avec une cave en roc d’une superficie de 00 ha 10 a 52 ca sise à [Localité 8] (37), cadastrée section AT n° [Cadastre 3], lieu-dit “[Localité 7]”, M. [B] [W] a consenti, par acte reçu le 17 août 2021 par Me [K] [P] notaire associée à [Localité 6] avec la participation de Me [C] [G] notaire à [Localité 9], une promesse unilatérale de vente à Mme [V] [L] [R], moyennant un prix de 105 000 euros. Cette promesse expirait le 31 mars 2022 à 18 heures 00. Outre des conditions suspensives de droit commun, concernant la justification d'une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins 30 ans, l'absence de servitude, de charges, de vices pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner, l'absence de saisies ou d'inscriptions pour le solde des créances inscrites, augmenté du coût des radiations à effectuer, qui serait supérieur au prix disponible et l'absence de préemption de la mairie, la vente était subordonnée à la réalisation de deux conditions suspensives interessant le bénéficiaire de la promesse : l’obtention d’un prêt et d’un permis de construire. Une indemnité d’immobilisation fixée à 10 500 euros était prévue avec consignation dans les dix jours de la signature de la promesse à l’étude du notaire rédacteur notaire du promettant d’une somme de 2 000 euros. Il était convenu que si nonobstant l’avènement de toutes les conditions suspensives, la vente ne se réalisait pas, la totalité de l’indemnité serait acquise au promettant, le bénéficiaire s’obligeant à lui verser le surplus au plus tard dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente. Il était également prévu qu’au cas où la vente ne serait pas réalisé par acte authentique, le bénéficiaire serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure du promettant “sauf les effets du paragraphe “indemnité d’immobilisation”.

Mme [V] [L] [R] n’a pas levé l’option et la vente n’a pas été réalisée.

Après l’avoir vainement mise en demeure de justifier de la réalisation des conditions suspensives, M. [B] [W] a assigné par acte extrajudiciaire délivré le 29 juin 2023, Mme [V] [L] [R] devant ce tribunal auquel il demande :

“Vu l'article 1304-3 du Code civil,
 Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,
 Vu les pieces versées aux débats, (...) de bien vouloir :
- juger qu’(il) est recevable et bien fondé en ses demandes pour les causes ci-dessus énoncées,
- condamner Mme [V] [L] [R] à (lui) verser (...) la somme de 10.500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue au compromis de vente, ce avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2022, date butoir pour procéder à la régularisation de la vente,
- juger que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
- condamner Mme [V] [L] [R] à (lui) verser la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Mme [V] [L] [R] aux entiers dépens”.

L’ordonnance fixant la clôture de l’instruction a été prononcée le 17 novembre 2023. 



Sur l’assignation délivrée en l’étude, la défenderesse n’a pas constitué avocat de sorte que la décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire comme édicté par l’article 473, alinéa 2 du Code de procédure civile.


Sur quoi,

Attendu que comme l’édictent les articles 1103 et 1104 du Code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits” et “doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi” ; 

Attendu qu’aux termes de l'article 1124 du Code civil,“la promesse unilatérale est un contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis” ;

Que selon l'article 1304-3 alinéa premier du Code civil, “la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement” ; qu’aux termes de l'article 1304-6 du code civil, “l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive(...) En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé” ;

Attendu qu’aux termes de l’acte notarié, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant de sorte que ce contrat s’analyse bien en une promesse unilatérale de vente ; 

Qu’il comporte une rubrique dédiée aux conditions suspensives subdivisée en conditions générales et particulières ; que la vente est assujetie à la réalisation de deux conditions suspensives particulières ainsi libellées : 
 
 “1) obtention d’un permis de construire : “la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BÉNÉFICIAIRE d’un permis de construire avant, purgé de tout recours et retrait, le 17 mars 2022 pour la réalisation de l’opération suivante (...). Il est précisé que le BÉNÉFICIAIRE devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire et ce dans le délai d’un mois à compter de ce jour soit au plus tard le 17 septembre 2021 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente (...) Au cas où le BÉNÉFICIAIRE ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception , il sera réputé avoir renoncé à cette condition (...). Mise en oeuvre : dans la mesure d’un dépôt de la demande dans le délai sus-indiqué, il convient d’envisager les hypothèses suivantes savoir (...)” ;

2) condition suspensive d’obtention de prêt : le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes : organisme prêteur : Tout organisme bancaire, montant maximal 250 000 euros, durée maximale de remboursement : 21 ans, taux nominal d’intérêt maximal : 1,2 % l’an (hors assurances) (...).Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt , entraînera la réalisation fictive de la condition au sens de l’article 1304-3 du Code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 17 décembre 2021 (...) L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt demandé aux conditions ci-dessus devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura à l’expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés le cas échéant en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant (...) Refus de prêt- justification : le BÉNÉFICIAIRE s’engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt” ;

Qu’il précise que “la réalisation de la promesse aura lieu 1) soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère de la vente accompagnée du paiement du prix et du versement des fais dans le délai imparti 2) soit en cas de défaillance du promettant par la levée d’option faite par le bénéficiaire par lettre recommandée avec avis de réception” , que “la signature de l’acte de vente devra intervenir au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant la levée d’option (...) Au cas où la vente ne serait pas réalisé par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus avec paiement du prix et des frais comme indiqué le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse aux dites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure du promettant (sauf les effets du paragraphe “indemnité d’immobilisation” ci après” ; 

Que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation précise que “A) la vente ne se réalise pas alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées la totalité de l’indemnité sera acquise au PROMETTANT “(...) B) le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à verser au PROMETTANT le surplus de l’indemnité d’immobilisation au plus tard dans les huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente de son seul fait alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées”. 

Que restant acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, cette indemnité constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et n’est pas assimilable à une clause pénale ;

Attendu qu’il est constant que l’option n’a pas été levée et que la vente n’a pas été réalisée ;
 
Attendu que pour obtenir le réglement de indemnité d’immobilisation, le demandeur soutient que Mme [V] [L] [R] a empêché l’accomplissement des deux conditions suspensives particulières de sorte qu’elles sont réputées accomplies mais que la vente n’a pu être réalisée du fait de sa carence ; qu’il se fonde sur l’absence de réponse de Mme [V] [L] [R] à ses courriers pour en déduire qu’elle n’a pas accompli les démarches qui lui incombait ; 

Qu’émis le 12 août 2022, un mail adressé par le service de protection juridique à son assuré a été versé aux débats ; qu’il vise une réclamation adressée en lettre recommandée avec avis de réception renvoyée à l’expéditeur laquelle n’a pas été produite de sorte que la teneur en est ignorée ; qu’un autre mail du 16 août 2022 annonce l’envoi de la réclamation à l’adresse professionnelle de Mme [V] [L] [R] ; qu’elle n’est pas davantage produite ni les suites éventuellement données ; que dans son courrier du 03 janvier 2023, le conseil du demandeur reproche à Mme [V] [L] [R] de n’avoir jamais respecté les termes de la promesse pour n’avoir “jamais justifié conformément à celle-ci des démarches accomplies dans les délais prévus pour permettre la réitération de l’acte malgré les relances réitérées du conseil de [B] [W]” ; que M. [B] [W] fait toutefois écrire “concernant la demande de prêt, un accord de financement a été semble-t’il transmis par le truchement de votre conseil mais sous condition d’obtention du permis de construire que vous n’avez jamais déposé ou obtenu” “au contraire il m’est indiqué que le permis de construire que vous aviez érigé en condition suspensive n’a jamais été obtenu. Or vous vous êtes engagée à déposer une demande au plus tard le 17 septembre 2021" ; que si ce courrier recommandé a été renvoyé à l’expéditeur avec la mention “pli avisé et non réclamé”, le second expédié à la même adresse personnelle, a été retourné pour le motif suivant “destinataire inconnu à cette adresse” ; que quoiqu’il en soit, force est de relever que M. [B] [W] qui ne prétend pas avoir mis en demeure comme il en avait la faculté, Mme [V] [L] [R] de justifier de l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt demandé, admet à mots couverts qu’elle avait satisfait à cette obligation ; que s’agissant de la seconde condition, il amalgame dépôt et obtention du permis de construire ; qu’en tout état de cause, il ne verse aux débats aucun élément probatoire -tel une attestation de son notaire rédacteur de la promesse et chargé de dresser l’acte authentique de vente- établissant que Mme [V] [L] [R] a empêché la réalisation des conditions suspensives stipulées dans son intérêt ; qu’il s’en suit que même si Mme [V] [L] [R] n’a pas constitué avocat, cette carence ne peut être présumée comme valant acquiescement tacite aux demandes car comme l’édicte l’article 473 du Code de procédure civile dernier alinéa “lorsque le défendeur ne comparaît pas ...le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ” ; qu’en conséquence, M. [B] [W] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes et partie perdante conservera à sa charge, outre ses frais irrépétibles les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;


Par ces motifs, le Tribunal statuant, après en avoir délibéré conformément à la Loi, en premier ressort par décision réputée contradictoire mise à disposition :

Déboute M. [B] [W] de sa demande en paiement d’une indemnité d’immobilisation formée à l’encontre de Mme [V] [L] [R] ;

Déboute M. [B] [W] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Le condamne aux dépens ;




Rejette en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.


Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. 


LE GREFFIER,

V. AUGIS
LA PRÉSIDENTE,

M-D MERLET